Não posso vender? Alugue -o

Foto: Flickr

Foi uma tentativa malsucedida de reduzir o tamanho para um pagamento menor que levou Joseph Cortez, um corretor de imóveis em Corpus Christi, TX, a se tornar um proprietário.

"Minha esposa e eu começamos a construir uma casa porque estávamos grávidos do nosso primeiro filho", explica ele. “Em uma tentativa de rebaixar nosso pagamento, construímos uma casa com 300 pés quadrados menores que o nosso atual. Mas, no processo, tivemos vários atrasos climáticos e a construção levou mais tempo do que o esperado. Minha esposa ficou mais grávida e ela e a casa eram vencidas na mesma época.”

Quando os Cortezes pensaram em se mover com um recém -nascido, ficaram impressionados, então colocaram sua nova casa no mercado. Mas não era tão fácil de vender como eles esperavam. Depois de um bom interesse, mas não há ofertas, o casal foi perguntado se eles permitiriam que alguém alugue por um ano, depois compre a casa. "Nós levamos", diz ele. “Fazemos aproximadamente US $ 15 por mês em lucro.”

As circunstâncias podem ser diferentes, mas a história é a mesma para os proprietários de imóveis em todo o país. À medida que o mercado continua a girar, alguns que esperavam vender agora estão se tornando os proprietários relutantes.

Decidindo alugar sua casa
A decisão de alugar sua casa pode ser difícil, tanto emocional quanto financeiramente.

Decida se a perda que você sofreria vendendo a casa por menos do que você deve agora é mais do que qualquer perda que você sustentaria enquanto a aluga, diz Bret Holmes, presidente do Advanced Management Group, uma empresa de gerenciamento de propriedades sediada em Las Vegas. "Você tem que calcular se seria vender hoje, que tipo de perda você sofreria", diz ele. “Então considere quanto você vai perder na lacuna entre o aluguel que você está trazendo e quanto tempo deseja alugá -lo.”Por exemplo, se você tiver um fluxo de caixa negativo de US $ 100 a cada mês, aluga sua casa e acha que o alugará por dois anos, perderá US $ 2.400 na casa durante esse período de tempo. Se isso for mais do que você perder. Caso contrário, ele diz, alugá -lo faz sentido.

Emocionalmente, é claro, há outro conjunto de problemas. "Isso cria laços emocionais e dificulta ver alguém não cuidar tão bem da propriedade quanto o proprietário", diz Cortez. Você tem que dar um passo atrás e olhar objetivamente para ser um proprietário melhor.

Conheça suas leis locais
A primeira coisa que você deve fazer se decidir alugar é pesquisar suas leis locais. Para algumas áreas, você pode ter que ter uma licença comercial se quiser alugar sua casa.

“Tivemos que obter uma licença comercial do Washington, D.C., governo quando alugamos nossa propriedade ”, explica Bronagh Hanley, que se tornou um proprietário quando ela se mudou de D.C. Para a costa oeste com o marido e o casal decidiu que não queriam vender sua casa em que trabalharam tanto por tanto tempo. Mas Hanley não antecipou as dificuldades em obter o documento. "Demorou uma eternidade", disse ela. “Eles tinham reparos aleatórios que queriam que fizéssemos, havia uma taxa substancial e eles tiveram que agendar um inspetor para ir à casa."Todo o processo levou cerca de um mês, e Hanley diz que isso é algo em potencial proprietário/proprietário precisa ter em mente, porque não apenas pode interromper seu cronograma, como também é emocionalmente cansativo.

Os proprietários em potencial também precisam se educar sobre leis iguais de oportunidade de habitação, diz Braun Mincher, presidente e corretor da Aggie Real Estate LLC e da Aggie Commercial LLC em Fort Collins, CO. "Se você fizer algo como cobrar um depósito maior porque uma família tem um animal de estimação, isso é bastante padrão e não seria considerado discriminação", explica ele. “Mas você obviamente não pode mudar suas práticas com base em raça, sexo, credo, cultura, religião ou qualquer outra coisa assim. Tem que ser baseado em seu risco real.”

Encontrando o preço certo de aluguel
Decidir o que cobrar no aluguel pode ser complicado, diz Mincher, porque muitas vezes o valor para o qual você pode alugar uma propriedade não está realmente conectado ao que você deve poder vender a propriedade para.

"Isso é difícil para muitas pessoas entenderem porque querem compensar esse pagamento de hipoteca", diz Holmes.

E embora o quanto você está pagando o banco, figure um pouco o que você cobra, é essencial fazer sua pesquisa sobre o que as casas semelhantes estão alugando, assim como você veria propriedades comparativas ao descobrir um preço pedido para vendas.

"É claro que você deseja dar uma olhada realista em seu piti [diretor, juros, impostos e custos de pagamento de seguro] se você tiver um pagamento em casa, o que a maioria das pessoas faz", diz ele, ele diz. “Mas você também precisa considerar o que o mercado suportará em termos de aluguel.Mincher diz que se você comprou uma casa no auge do mercado, provavelmente não fará um pagamento de US $ 1.200 se todas as outras casas semelhantes estiverem alugando por US $ 900 por mês.

Outro fator a considerar é o seguro. Você pagará mais pelo seguro em uma casa que está alugando, apesar do fato de não estar garantindo o conteúdo, apenas a estrutura. Ligue para a companhia de seguros de seus proprietários e converse com eles sobre quais.

E para os proprietários que pagaram um prêmio por bancadas em granito, lindas madeiras ou cozinha de aço de aço integral, há mais más notícias. Esses recursos extras não se traduzem necessariamente em preços mais altos de aluguel. "Você pode ter menos vaga por causa dessas coisas, mas está conversando com locatários, não compradores", explica Mincher. “Eles não se importam tanto com o seu belo paisagismo. Então, descobrir o que cobrar é um desafio.”

Como o proprietário médio deve pensar em alugar o desafio? "Você realmente só precisa verificar os jornais e anúncios on-line e ter uma ideia do que uma casa em sua faixa de preço em cerca de um raio de três quilômetros está indo", diz Holmes. Outras boas fontes de informação incluem um corretor ou corretor de imóveis confiável; Se você tem um bom relacionamento com alguém no setor imobiliário, ele poderá oferecer conselhos úteis.

Encontrando os inquilinos certos
Depois de precificar sua casa e você tem interesse de um locatário em potencial, é fundamental realizar a devida diligência para verificar a pessoa ou as pessoas que você estará confiando sua casa para.

"Por conta própria, as pessoas podem verificar o emprego entrando em contato com um empregador atual", diz Holmes. “Obtenha stubs de salário para garantir que estejam fazendo o que eles dizem que estão fazendo. Também faça uma verificação de histórico de aluguel. Ligue para os proprietários anteriores e veja que tipo de informação você pode obter.”

Além disso, considere a terceirização de parte do processo de triagem de aluguel. "Se uma pessoa quer fazer uma triagem completa, o processo é bastante intensivo porque você basicamente se torna uma agência de relatórios de crédito", diz Holmes, diz. Por esse motivo, os proprietários devem considerar procurar empresas que completam o processo de triagem de inquilinos para você, ele diz. Eles farão cheques de crédito, cheques de despejo, verificações de antecedentes criminais e outras exibições semelhantes.

Uma empresa de triagem de inquilinos é como Hanley encontrou seus primeiros locatários. "Contratamos uma empresa de gerenciamento de aluguel para encontrar os inquilinos, pois eles tinham as habilidades e os recursos para fazer as verificações de crédito e antecedentes", diz ela. “Pagamos a eles uma porcentagem do aluguel do primeiro mês para seus serviços. Valeu a pena o dinheiro, já que acabamos com um contador de Wisconsin que eram os melhores inquilinos!”

Você está pronto para ser um proprietário?
Uma vez que seus inquilinos estiverem no lugar, seu principal dever como proprietário é manter a propriedade. Mas se você está morando em uma cidade, estado ou mesmo país diferente, como você lida quando um cachimbo quebra ou o ar condicionado morre em meados de agosto?

"Eu aconselho as pessoas a obter um programa de garantia em casa", diz Holmes. “As coisas vão dar errado - elas sempre fazem. Um programa de garantia doméstico impede uma enorme despesa direta quando acontece.”

A maioria dos programas de garantia doméstica tem um prêmio que você paga uma vez por ano. Então, sempre que algo der errado, o seguro do seu proprietário não cobre - como uma máquina de lavar louça que vazar ou uma geladeira que não esfria - você chama a empresa de garantia doméstica. Você pagará um "co-pagamento", geralmente de US $ 50 a US $ 60, e a empresa de garantia residencial pega o restante da guia de reparo.

Se você não quiser pagar o prêmio inicial da garantia doméstica, no entanto, empregue um trabalhador manual. "Sair para fora da sua zona de conforto pode custar mais dinheiro do que reparadores", diz Cortez. “Vale a pena contratar um especialista. Encontre um bom faz-tudo de uma só vez que seja confiável.”

Foto: Bizmologia.Hoovers.com

Gerenciamento de dinheiro
Embora o processo de obter uma propriedade alugada e gerenciá-la possa ser abrangente para proprietários iniciantes, lidar com os dólares e centavos é um fator criticamente importante.

• Seguro: Converse com sua companhia de seguros sobre o aluguel de sua propriedade, diz Mincher. "Você vai transferir sua cobertura da política de um proprietário para uma política de propriedade de investimento, que cobrirá a estrutura real, mas não o conteúdo", diz ele, acrescentando que é crítico Que os proprietários deixam claro para seus locatários que sua cobertura não protege os bens ou responsabilidades do locatário. "As políticas dos locatários são tão baratas", diz ele. “Nós praticamente fazemos nossos inquilinos pegá -los. Nós praticamente os acompanhamos até o escritório de seguros.”

• Impostos: Isso pode ser complicado para proprietários/proprietários. Se você planeja vender a propriedade nos próximos anos, provavelmente só deseja deduzir seus impostos sobre a propriedade como normalmente. Mas se você estiver transferindo para uma verdadeira propriedade de investimento e não planeja vender por um tempo, pode haver outros benefícios fiscais. Você pode depreciar a propriedade de aluguel, diz Mincher, que é um benefício fiscal real porque os preços das casas realmente devem apreciar. "Se uma propriedade for mantida para fins de investimento e você gerar receita de aluguel, você pode depreciar a propriedade", explica ele. Embora seja melhor consultar um contador, ele explica que as propriedades residenciais são depreciáveis ​​por 27-1/2 anos. “Então, se eu possuía 50 propriedades de aluguel, posso depreciar uma média de US $ 10.000 por ano para cada uma; São US $ 500.000 por ano em deduções fiscais que recebo que nunca tive que fazer um cheque.”

• Coletando depósitos e aluguel: Pegue o depósito de segurança do seu locatário e abra uma conta bancária separada, diz Mincher. "Observe a conta que é uma conta de 'confiança', que significa que é o dinheiro de outra pessoa que você está segurando", diz ele, explicando que, como é um depósito e o locatário deve recuperar tudo ou a maioria deles se eles defenderem o acordo deles é realmente deles dinheiro, não seu. Mincher diz que configurar outra conta para alugar também é uma boa ideia. "Eu costumava ter 20 inquilinos na minha porta no primeiro mês de cada mês esperando para pagar o aluguel", diz ele. “Mas eu criei um sistema em que envio uma fatura e um deslize de depósito agora, e eles podem simplesmente depositar o aluguel em qualquer ramo do meu banco todos os meses, em vez de tentar vir à minha casa para fazer isso.Ele também sugere que a criação de rascunho automático para que os inquilinos possam optar por apenas o aluguel elaborado de sua conta a cada mês. "Quase qualquer banco pode configurar isso", diz ele.

• Depósitos de retorno: Você não pode simplesmente coletar um depósito de US $ 2.000 e depois decidir devolver US $ 1.500 quando o locatário se mudar, diz Mincher. "Você tem que enviar a eles uma especificação detalhada", diz ele. Depois que seu inquilino sair, certifique -se de ligar para todas as empresas de serviços públicos com os quais seu inquilino teve serviço para ver se existem contas pendentes. Nesse caso, deduza isso do depósito, diz Mincher, juntamente com uma lista detalhada e detalhada dos reparos que você terá que fazer.

Assuntos legais: protegendo seus interesses
Não importa o quanto você possa confiar no seu locatário, nunca faça negócios com base em um aperto de mão e um acordo falado.

"Obter um bom contrato é muito, muito importante para proprietários iniciantes e experientes", diz Mincher, que recomenda marcar uma consulta com um advogado imobiliário para revisar seus documentos antes de alguém assinar. Pode custar um pouco mais, mas é um preço que vale a pena pagar quando você considera as consequências de um contrato de arrendamento. Um advogado imobiliário local deve conhecer as leis de aluguel, que podem variar do município ao município. Você também pode verificar com empresas de gerenciamento de propriedades, seu departamento de habitação de área ou seu conselho de corretores de imóveis local para obter um conselho menos formal.

"Dessa forma, você pode descobrir se há algum formulário ou anexos que precisam fazer parte de um contrato, porque se você não conhece isso, pode haver algumas consequências bastante terríveis", diz Mincher, acrescentando que na faculdade Cidade de Fort Collins, onde ele vive e aluga propriedades, os proprietários também precisam ter uma forma de divulgação de ocupação. "Isso veio de pessoas que abrigam vários universitários em uma casa", diz ele. “Agora, os inquilinos precisam assinar um formulário que reconhece que a cidade tem uma regra de que não mais que três pessoas não relacionadas podem morar em uma casa."Se este formulário estiver faltando, diz Mincher, o proprietário pode ser multado $ 1.000 um dia .

Além de multas pesadas, Mincher diz que existem algumas formas necessárias para realmente tornar um contrato de locação válido. “Por exemplo, se uma casa tiver uma licença de construção de antes de 1979, você deve ter uma das divulgações de tinta à base de chumbo da EPA como parte do arrendamento, ou é totalmente vazio ," ele explica.

E enquanto você espera o melhor com seus inquilinos, Holmes diz que é aconselhável se preparar para o pior. "Certifique -se de que todas as leis estaduais sejam abordadas, para que, se você precisar despejar alguém, tenha a lei do seu lado", diz ele, acrescentando que uma consulta com um advogado imobiliário é a melhor maneira de lidar com isso. “Se você não o faz e vai a um processo de despejo e há uma brecha que você perdeu no contrato, alguém pode acabar morando em sua casa sem aluguel.

Gestão da propriedade
Contratar uma empresa de gerenciamento de propriedades pode levar muito do dores de cabeça para alugar sua casa se você escolher o certo. As empresas de gestão geralmente recebem uma parte do aluguel de cada mês em troca de lidar com a triagem, coleta de aluguel, reparos e outros aspectos do gerenciamento do proprietário diário.

Os gerentes de propriedade provavelmente receberão uma porcentagem do aluguel mensal - de 10 a 15 % é comum - ou eles receberão acusações antecipadamente, às vezes tanto quanto o aluguel do primeiro mês. "À medida que seus proprietários iniciantes vão, 10 % do aluguel mensal provavelmente é uma grande parte dessa noz", diz Mincher. “Diga o deles Pagamento [Piti] é $ 950.00 por mês e eles estão alugando [a casa] por US $ 1.000.00. Se eles administrarem eles mesmos, provavelmente poderão fazer esses números funcionarem, mas se colocarem um gerente de propriedade na mistura, agora estão recebendo apenas US $ 900 em aluguel.”

As empresas de gestão lidarão com a triagem de inquilinos, relatórios de crédito e outros cheques antes que o inquilino se mova. Mas você tem que escolher a empresa ou pessoa certa. "Escolha alguém mais voltado para a gerência do que as vendas", diz Holmes. “Especialmente se você está apenas procurando recuperar o máximo de dinheiro possível até o mercado voltar. Se você não tem alguém que tem experiência em alugar uma casa, pode ficar no mercado de aluguel por mais tempo do que deveria.”