Problemas comuns com casas invertidas

Autor: Reuben Saltzman, Estrutura de inspeções domésticas de tecnologia

Flippers em casa compram casas em ruínas, conserte -as e depois vendam -as novamente o mais rápido possível com a intenção de obter um lucro arrumado. Casas invertidas parecem brilhantes e novas por dentro, mas o que está acontecendo embaixo de todo o novo drywall, carpete e pintura? Muito poucos compradores de casas parecem confiar em nadadeiras e, com os 'reparos' ou 'encobrimentos' queiy que eu já vi ao longo dos anos, é fácil entender o porquê. A maioria das nadadeiras rápidas e sujas leva os mesmos atalhos ao lançar casas; Eu já vi tantas delas feitas da mesma maneira que vou contar tudo sobre aquela casa invertida que você apenas olhou sem nem mesmo saber o endereço. Vamos fazer uma caminhada ..

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• Interior
• Elétrico
• Aquecimento
• Ar condicionado
• Estrutura
• Encanamento
• Telhados
• Isolamento
• Exterior

Interior

O interior da casa parece ótimo. A cozinha possui todos os armários novos ou pintados, utensílios de aço inoxidável, balcões de granito e um piso de azulejos. O banheiro do primeiro andar foi completamente re-feito e um banheiro do segundo andar foi adicionado recentemente, ou possivelmente um banheiro no porão. Eles parecem ótimos. Todas as novas carpete, tinta, luminárias, tomadas e interruptores em toda a casa. Possivelmente todas as novas janelas também.

Olhe mais de perto. Você pode notar cozinhas mal projetadas (por exemplo - portas / gavetas do armário bloqueadas por outros armários), buracos de unha que não estão preenchidos, aparelhos instalados sem uma saída para conectá -los e bancadas soltas / não seguras ou armários de base. Os banheiros costumam ter armários de vaidade que são muito pequenos para o espaço, porque o Flipper comprou a combinação de 'Buy Special' Vanity, Top e Faucet à venda em qualquer loja de melhoramento domiciliar estar perto.

Os corrimãos são novos, mas podem sair da parede se você puxar neles. Encontrei alguns corrimãos em casas invertidas que foram anexadas apenas ao drywall.

Elétrico

Existe um novo painel de disjuntores instalado no porão, que substituiu o antigo painel de fusíveis de 60 AMP. O novo painel tem um adesivo de inspeção elétrica do estado, e tudo parece ótimo. Não encontro muitas violações de código elétrico em casas invertidas. Até as pior nadadeiras caseiras geralmente sabem melhor do que mexer com o elétrico; Eles não querem que suas casas queimem.

Aquecimento

A casa tem um sistema de aquecimento antigo e inseguro no final de sua expectativa de vida. O ninfonista tem documentação de 'seu cara', algum empreiteiro de aquecimento que você nunca ouviu falar, dizendo que o sistema de aquecimento está seguro. Você deveria suspeitar. Encontrei os formulários de verificação de segurança de aquecimento preenchidos que não valiam o papel em que foram escritos. Encontrei fornos e caldeiras criando altos níveis de monóxido de carbono que os contratados de aquecimento disseram que estavam bem. Em um caso em particular, o Flipper em casa afirmou que meu equipamento estava com defeito; Argumentamos por um tempo e, eventualmente, o flipper teve a empresa de gás sair para fazer seu próprio teste. A empresa de gás prontamente marcou a planta de aquecimento e a fechou.

Outra possibilidade é que o sistema de aquecimento tenha sido completamente substituído. Se assim. Há uma boa chance de que o nadador tenha o ventilador de soprador correndo enquanto eles estavam lixando o drywall, e o interior do forno está completamente coberto de poeira do drywall. A foto abaixo mostra uma visão em close das pás do ventilador de um forno cobertas por uma espessa camada de poeira de drywall.

Se a casa foi originalmente aquecida com uma caldeira, o flipper da casa provavelmente puxou todos os tubos e radiadores e converteu o sistema em ar forçado; Isso geralmente é muito mais barato do que reparar ou substituir o sistema existente.

Ar condicionado

Se a casa estiver sendo vendida durante o inverno, o CA é muito antigo e pode não ser funcional. Se a casa estiver sendo vendida durante o verão, o AC é novo e mantém a casa muito confortável. Eu não encontro muito entre esses dois extremos.

Estrutura

Este é o item com o qual os compradores de imóveis estão mais preocupados, especialmente em casa invertida, mas receio que não possa esclarecer este. Apesar do que os compradores de casas esperam, não encontro problemas estruturais em casas invertidas mais do que eu com outras casas.

Encanamento

Os tubos de distribuição de água estarão em condições aceitáveis ​​ou todos foram substituídos recentemente; Sem problemas lá. Mas haverá grandes problemas com os drenos; Ninguém viveu na casa ainda, então ninguém sabe sobre os vazamentos e drenos entupidos. As linhas de drenagem de aço antigas são frequentemente entupidas na pia da cozinha e, possivelmente, em outros locais.

Novos acessórios de encanamento geralmente vazam quando são preenchidos com água e depois drenados; Não é incomum encontrar vários drenos vazando em casas invertidas.

Às vezes, encontramos drenos de piso, chuveiros de porão ou até porão afundando que voltam com água quando os acessórios de encanamento nos níveis superiores são preenchidos e depois drenados. Isso é exatamente o que estava acontecendo com esta nova pia do banheiro do porão em uma casa invertida em New Hope.

Pisos de chuveiro de azulejos também são vazadores notórios em casas invertidas; Eu estimaria que metade deles vazar. Lembro -me de inspecionar uma casa em Minneapolis cerca de dois anos atrás, onde ambos dos pisos do chuveiro de azulejos vazaram como um louco. Os compradores decidiram que não queriam a casa antes mesmo de eu terminar com minha inspeção.

Telhados

As telhas no telhado estão em mau estado. Você encontrará seções remendadas de telhas ou telhas que estão gravemente deterioradas e no final de sua expectativa de vida. Substituir a cobertura do telhado é um projeto caro, mas não fará com que a casa seja vendida por mais dinheiro, então as nadadeiras deixam o teto em paz se não estiver vazando. Eu não posso dizer que os culpo.

Isolamento

O isolamento no sótão não foi tocado há muito tempo - pode até ser original e precisará de melhorias. Flippers não recebem nenhum retorno de seu investimento para novo isolamento, então não espere que nada seja feito aqui.

Exterior

A obra de má qualidade é abundante no exterior. As janelas de madeira originais foram substituídas por inserções de vinil, mas a madeira velha no exterior ainda está apodrecendo e foi pintada recentemente, ou alguém fez um trabalho rápido e sujo de embrulhar as janelas com alumínio e deixou muita madeira apodrecida ainda exposta.

As janelas do porão foram substituídas por qualquer janela de tamanho que estivesse fechada, e o flipper usou pinheiro ou madeira compensada transparente para compensar a diferença no tamanho. Isso é um trabalho desleixado, na melhor das hipóteses.

Alguns dos reparos do tapume podem até ser cômicos; Na verdade, encontrei um buraco no tapume reparado com uma lata de café em uma inspeção recente e invertida.

Há uma fina camada de novas lascas de madeira ao redor da casa, mas nada foi feito para corrigir solos arremessados ​​incorretamente ao redor da casa que podem levar a um porão molhado. Você vai querer re-graduar imediatamente.

A chaminé tem muita argamassa ausente e rachaduras na coroa. Você precisará contratar alguém para reparar a chaminé para ajudar a impedir que a deterioração fique pior.

Conclusão

Esses são os defeitos que muitas vezes encontro em casas invertidas, mas lembre -se de que são generalizações amplas. Eu estava fechado? Se você acabou de olhar para uma casa invertida e não encontrou nenhum desses problemas, compre a casa! Algumas casas invertidas não estão em quase essa forma, enquanto outras são primitivas. Eu trabalhei com muitas nadadeiras domésticas que fazem trabalhos de construção de alta qualidade, incluindo um amigo, Andy Blessing. Sua empresa ocasionalmente vira casas, e eu ficaria perfeitamente feliz em comprar qualquer casa que ele virou porque ele faz um trabalho honesto e de alta qualidade. Existem muitos bons contratados que fazem excelente trabalho, mas é o resto que eles dão aos nadaderes caseiros um nome ruim.