Como comprar uma terra um guia passo a passo

De acordo com a Pesquisa do Mercado Land divulgado pela Associação Nacional de Corretores de Imóveis, as vendas de terras aumentaram 6 % no ano passado e por um bom motivo. Terras não desenvolvidas ainda é uma das formas mais acessíveis de imóveis, tornando-a mais acessível financeiramente aos compradores iniciantes.

Infelizmente, a compra de terras pode ser um processo intimidador e esmagador. Vamos caminhar pelas etapas, para que, quando você decidir comprar terra, você pode fazê -lo com clareza e confiança.

Nesta página

• Como encontrar terras à venda
  • Sites imobiliários
  • Agente imobiliário
  • Recursos locais
• Fatores a serem considerados ao procurar terra
  • Acesso à utilidade
  • Acesso à estrada
• Restrições ao comprar terras
• Opções de financiamento para terra
• Envie uma oferta
• Due diligence

Como encontrar terras à venda

Algumas das melhores maneiras de encontrar terras à venda incluem:

Sites imobiliários

De acordo com o Chefe de Operações da Atmos Builders, Trent Hedge, a maioria das pessoas inicia a busca de terras ao ler bancos de dados imobiliários on -line. Sites como Zillow.com, Trulia.com, Redfin.com e corretor de imóveis.com tem listagens para terra para venda em todo o país, e alguns bancos de dados são especializados em listagens de terras vagas. Alguns dos maiores e mais populares bancos de dados especializados incluem:

• Landwatch.com;

• Terra.com;

• LandSearch.com;

• LandHub.com;

• LaDandfarm.com.

Esses sites incluem principalmente listagens seletivas do Serviço de Listagem Múltipla (MLS) que os agentes imobiliários licenciados podem acessar, mas também podem incluir listagens de venda por venda por proprietário (FSBO).

Para as listagens da MLS, o contato geralmente será um agente imobiliário que representa o vendedor (também conhecido como agente de um vendedor). Os agentes do vendedor são incentivados financeiramente e eticamente obrigados a representar o interesse do vendedor. Consequentemente, geralmente é recomendável contratar seu próprio agente (agente de um comprador) para representar seu interesse.

Agente imobiliário

Agentes imobiliários podem ser um recurso inestimável para encontrar terra. Eles têm acesso a todas as listagens nas propriedades do MLS ("no mercado"), juntamente com propriedades não listadas na MLS (propriedades "Off Market") por meio de sua rede de profissionais do setor, como desenvolvedores de terras e empreiteiros,.

Enquanto a maioria dos agentes imobiliários pode facilitar a compra de terras, os melhores agentes são aqueles que se especializam em terras cruas. Christopher McGuire, um corretor imobiliário, investidor e fundador do Ninja Exam Real Estate, recomenda trabalhar com “… agentes com uma longa história de vendas de terras ou experiência em ciência do solo, geologia ou silvicultura.”

McGuire também sugere o uso de agentes com a designação de consultor de terras credenciadas (ALC) através do Instituto de Terras da Realtors (RLI), se você puder encontrar uma em sua área. Esses agentes são treinados para guiá -lo através das etapas de due diligence necessárias e procedimentos legais relacionados às compras de terras.

Recursos locais

Algumas propriedades da FSBO podem ser encontradas em anúncios classificados em jornais locais ou diretórios on -line como Craiglist e Facebook Marketplace. Easysellfl.O fundador e CEO Greg Bond também recomenda entrar em contato diretamente com os proprietários de terras. "Enviamos bairros por correio com lotes baratos e construíveis e encontramos muitas vezes que os proprietários ficam felizes em participar de suas terras para um grande desconto", diz Bond, diz Bond.

Bond sugere encontrar informações de contato dos proprietários de terras no mapa de sistemas de informações geográficas (GIS) do site do escritório do Assessor do Condado. Bond também aconselha a verificação de leilões de escrituras fiscais do condado, onde a terra é leiloada com um desconto substancial quando o proprietário não paga impostos sobre a propriedade.

Fatores a serem considerados ao procurar terra

Certos fatores podem determinar se um pedaço de terra satisfazer suas necessidades específicas e influenciar a dificuldade e as despesas de desenvolvimento. Ao procurar terra, mantenha as seguintes considerações em mente.

Acesso à utilidade

• Água. Se um suprimento de água municipal não estiver disponível na propriedade, talvez seja necessário instalar um poço ou outro sistema de água fora da rede. Trucking in Water é outra opção que pode ser cara e inconveniente.

• Esgoto. Se uma conexão municipal de esgoto não estiver disponível, uma fossa séptica precisará ser instalada antes que qualquer construção seja feita.

• Eletricidade. Se ainda não estiver lá, a empresa de serviços públicos local precisará executar uma linha elétrica para o canteiro de obras. Outra opção é instalar um sistema gerado por energia solar.

• serviço de internet. Investigue se a cobertura celular e uma conexão com a Internet estão disponíveis na propriedade. Pode ser necessário trocar de provedores de serviços celulares ou executar um cabo de internet de fibra óptica para o canteiro de obras.

Acesso à estrada

Algumas construções de casas remotas não têm acesso à estrada. Se não houver uma estrada pública ou privada indo para a propriedade, talvez seja necessário criar um. Isso geralmente é caro. Provavelmente envolverá a contratação de um empreiteiro de escavação e, possivelmente. McGuire diz que você pode precisar solicitar uma servidão de passagem para obter direitos de uso às propriedades vizinhas se o lote for sem litoral por parcelas adjacentes.

Restrições ao comprar terras

Antes de assinar em qualquer linha pontilhada, você precisará verificar o zoneamento e quaisquer restrições em potencial na terra que você está pensando em comprar. Para começar, esteja ciente das regras de zoneamento para a terra. Todas as terras são divididas para um uso específico: residencial, comercial e agrícola. A cada classificação, existem diferentes conjuntos de regras estabelecidas por comissões de zoneamento para condados ou cidades individuais. Isso determinará o que você é e não tem permissão para construir na terra. Entre em contato com a Comissão Local de Planejamento ou Zoneamento e comece com uma olhada no site deles para ver se os mapas de zoneamento estão online.

Existem restrições na terra? Eles são normalmente estabelecidos por uma associação de proprietários, embora possa haver outros grupos que estabeleceram convênios, condições e restrições em terras que fazem parte da associação. Restrições podem incluir tudo, desde usar sua casa como empresa até onde você pode e não pode colocar uma cerca.

Existem outras considerações que você deseja analisar também. Verifique com as autoridades locais sobre quaisquer restrições ambientais em terra ou nas proximidades que possam afetar seus planos. Existem regras sobre o quão perto você pode construir para a linha de propriedades? E os outros perigos, como inundações ou incêndios? Essas são todas as coisas que você deseja estar ciente antes de solidificar seus planos de comprar e construir.

Opções de financiamento para terra

Obter financiamento para terras vagas geralmente é mais complicado do que as propriedades desenvolvidas.

O proprietário dos compradores de propriedades, Eric Nerhood. Quando é esse o caso, você deve pagar de 15 a 25 % por um adiantamento ou até 50 % sem os planos de construção.

Aqui estão algumas opções para financiar uma compra de terras:

• Empréstimo de construção a permanente (CP). Também chamado de "empréstimo combinado de construção", um empréstimo de CP permite que o comprador financie a compra de terras e a construção de casas simultaneamente. É a opção de financiamento mais comum, pois geralmente requer um adiantamento menor, tem uma taxa de juros mais baixa e é oferecida pela maioria dos credores. Antes de solicitar um empréstimo de CP, você geralmente terá que contratar um empreiteiro licenciado e ter planos de construção elaborados. O credor geralmente estipula a quantidade máxima de tempo que você pode esperar para começar a construção.

• Empréstimo de lote. Empréstimos de lote permitem que você financie uma compra de terra sem planos imediatos para desenvolver a propriedade. De acordo com a hedge, empréstimos de lote não são oferecidos pela maioria dos credores, que os consideram mais arriscados do que empréstimos de construção. Os empréstimos de lote também requerem pagamentos menores e vêm com taxas de juros mais altas.

• Financiamento do proprietário. Em algumas propriedades da FSBO, o vendedor pode oferecer para financiar a compra diretamente. O adiantamento necessário dependerá do vendedor, mas eles normalmente (embora nem sempre) inferiores ao financiamento convencional. As taxas de juros geralmente são maiores, no entanto.

E, é claro, existe a opção sem financiamento - pague em dinheiro. Isso também facilita a obtenção de financiamento da construção quando você constrói, diz Hedge, porque o patrimônio que você tem na terra pode agir como seu adiantamento.

Envie uma oferta

Depois de encontrar uma propriedade desejável, você precisa enviar uma oferta por escrito ao vendedor. Se você estiver trabalhando com um agente imobiliário, eles lidarão com a redação e envio da documentação necessária, incluindo um formulário de oferta de oferta. Se você não está usando um agente imobiliário, McGuire recomenda consultar um advogado imobiliário para aconselhá-lo sobre o estabelecimento de termos contratuais e a elaboração dos documentos necessários.

Um agente ou advogado também pode aconselhá -lo sobre as condições que precisam ser cumpridas (contingências) antes da finalização da venda. Uma contingência que especifica o prazo permitida para concluir a devida diligência é frequentemente incluída. Um período entre 30 e 90 dias é comum.

Due diligence

Realizar uma inspeção abrangente de uma propriedade é necessária para garantir que a terra seja adequada para suas necessidades específicas. Hedge e Bond sugerem o seguinte:

• Solicite documentos do vendedor. Você deve solicitar documentos referentes a covenants, condições e restrições (CC & Rs) na propriedade. CC & RS ditam o que você tem permissão para fazer na propriedade e geralmente são impostos por associações de proprietários (HOAs). CC & Rs específicos podem variar. Eles podem restringir certas cores de tinta, tipos de casas e tamanhos ou sua capacidade de criar galinhas ou gado no seu quintal.

• Execute uma pesquisa de título. Uma pesquisa de título analisará o histórico de registros públicos - ações, registros fiscais e outras transações financeiras. Essencialmente, uma pesquisa de título verifica se o vendedor pode transferir legalmente a propriedade para você sem problemas. Problemas em potencial que uma pesquisa de título pode descobrir incluir ônus e servidões (o direito de terceiros usar a terra).

• Verifique o zoneamento. A designação de zoneamento de um pacote determinará para que a terra pode ser usada e o tipo de estrutura que pode ser construída. É importante verificar com o escritório local de zoneamento e planejamento para verificar se a propriedade é dividida em zonas para residenciais; Você pode não ser capaz de construir uma residência primária se a terra tiver uma designação comercial de zoneamento. "Vejo muitas pessoas comprando terras e descobrindo que não podem construir o que querem, devido a restrições de zoneamento", diz Bond diz.

• Realizar um teste de solo. Se uma conexão municipal de esgoto não estiver disponível, você precisará realizar um teste de percolação para determinar a taxa de drenagem de água através do solo antes de instalar um sistema séptico. Outros testes de solo determinam se o solo pode apoiar uma base e se contém chumbo e arsênico.

Após a devida diligência ser concluída, se não forem descobertos, você poderá finalizar a venda. Parabéns!