Como virar uma casa

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Bem-vindo ao Guia de Bob Vila para Caso Virando, Uma série dedicada a mostrar a você os melhores lugares para lançar casas, etapas cruciais para selecionar uma propriedade, atualizações e reparos obrigatórios e maneiras surpreendentes de reduzir seus custos para aproveitar ao máximo a sua casa que lançam vendas. Aqui você encontrará novas idéias misturadas com os conselhos de Bob, nossos guias de compras examinados e a pista interna para os profissionais certos para levar seu flip para a linha de chegada.

Todo mundo ouviu como pode ser fácil ganhar dinheiro com casas. No entanto, é um pouco mais envolvido do que apenas comprar o primeiro fixador que você vê, batendo em uma camada de tinta e colocando-a de volta no mercado. O inversão de casas bem -sucedidas envolve a identificação de uma propriedade adequada e estimando com precisão quanto custará para corrigi -lo e quanto provavelmente será vendido assim que for reparado.

Virar a casa não é para os fracos de coração. Sim, há dinheiro a ser ganho se for feito corretamente, mas os nadadeiros em potencial podem se encontrar financeiramente subaquáticos se escolherem a casa errada ou deixar de consertá -la e girar rapidamente. Antes de fazer uma oferta em qualquer casa angustiada, lembre -se.

O que é house virar?

O lançamento da casa é o processo de compra de casas que precisam atualizar ou reparar, consertando -as rapidamente e depois vendê -las com lucro. Frasas práticas são tipicamente tipos de bricolage que desejam fazer o trabalho de atualização para desfrutar de mais lucro, mas outras nadadeiras de casa nunca tocam em um pincel-eles contratam profissionais para fazer o trabalho de reparo.

Uma prática relativamente nova na cena de flutuação de casas é micro flipando, em que o investidor procura casas subvalorizadas que precisam de muito pouco trabalho. O investidor compra as casas, as limpou e aprimorou e depois as vende. Micro flipping é um processo rápido e, para ter sucesso, o investidor deve conhecer o mercado e ser capaz de revender a casa rapidamente.

Como começar a virar casas

Suas chances de lançar com sucesso uma casa aumentam quando você se aproxima do projeto de uma maneira que pensa nos negócios. Evite compras por impulso. As etapas a seguir ajudarão você a aprender a virar casas, minimizando o risco financeiro. A melhor maneira de virar uma casa é seguir práticas de investimento imobiliário comprovado, como aqueles que detalhamos aqui.

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1. Faça pesquisas de mercado diligentes.

Conhecer o mercado imobiliário em sua área é vital para lançar casas lucrativas. As melhores cidades para lançar casas variam de ano para ano, com base em vários critérios. Ao identificar as comunidades mais lucrativas para um flip de sucesso, os gurus financeiros procuram comunidades onde as casas estão aumentando em valor e a renda familiar média é alta. Eles também analisarão o tempo médio em que uma casa está no mercado antes de vender (mais curto é melhor) e levar em consideração a porcentagem de proprietários de imóveis versus locatários.

Comprar um fixador em uma dessas comunidades não garante sucesso, no entanto. Cabe ao comprador individual fazer algumas pesquisas adicionais.

• Considere o custo da remodelação. Se os custos forem razoáveis, aumenta a chance de o comprador ter lucro na casa concluída.
• Compare os preços da listagem com os preços de venda. Isso lhe dirá se os vendedores estão recebendo o que querem de suas casas. Se as casas estiverem vendidas por 1 a 5 pontos percentuais do preço pedido, há uma boa chance de uma casa de flip.
• Considere o número de agentes. Nas comunidades onde as casas estão vendendo rapidamente, você normalmente encontrará muitos agentes imobiliários. Se a área tiver apenas alguns agentes, pode ser um sinal de que o mercado imobiliário não é lucrativo.

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2. Pregue seu orçamento e financiamento.

Não cometa o erro de pensar que você não pode virar casas só porque você não tem dinheiro para comprar as casas. Se seu crédito for bom e você pode demonstrar ao credor que a casa que você escolher tem potencial, você pode obter um empréstimo para comprar e repará -lo.

O custo para girar uma casa inclui o preço de compra mais o custo de reparos, seguro para proteger seu investimento, custos de retenção, serviços públicos e impostos sobre a propriedade. Também inclui os impostos sobre ganhos de capital que você pagará quando vender a casa com lucro. Pesquise todos os custos potenciais antes de fazer uma compra. Credores em potencial vão querer ver seu plano financeiro para a casa.

Considere a regra de 70 % da casa que vira ao determinar se você pode obter lucro. A regra de 70 % é apenas uma diretriz geral, mas pode ajudar as nadadeiras de novidades a decidir se a casa é um bom risco. Veja como usar a regra:

1. Estime o valor pós-reparo da casa (ARV): Este é o valor pelo qual a casa provavelmente será vendida depois de consertar. Um agente imobiliário pode ajudá -lo a estimar este valor. Por exemplo, digamos que a casa provavelmente venderá por US $ 250.000 após a reparação. Seu ARV é de US $ 250.000.
2. Agora, multiplique o ARV por .70. Em nosso exemplo, US $ 175.000 são 70 % dos US $ 250.000 estimados da casa.
3. Subtraia os custos estimados de reparo da ARV: O resultado é o valor máximo que você deve pagar pela casa. Em nosso exemplo, o ARV é de US $ 175.000. Se acharmos que levará US $ 35.000 para reparar a casa, subtrairemos US $ 35.000 de US $ 175.000. Isso nos dá US $ 140.000, que é o máximo que gostaríamos de pagar para comprar a casa.

Como todas as regras, a regra de 70 % é apenas um parâmetro. Em um mercado quente onde as casas estão sendo vendidas por um preço total em poucos dias depois de serem listados, você provavelmente pode aumentar a regra de 70 % em até 80 %, ou até um pouco mais alta. A chave é conhecer o mercado e entender os riscos. É sempre melhor errar por cautela.

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3. Contrate a ajuda certa.

Pode ser tentador tentar ir sozinho ao virar uma casa, mas pode sair pela culatra. É compreensível querer economizar dinheiro e obter um lucro mais significativo tentando fazer todo o trabalho, mas a menos que você seja um profissional de imóveis e construção, essa é uma ideia arriscada. A contratação de profissionais experientes cobrirá suas bases e você assumirá menos riscos. Isso é especialmente importante para as nadadeiras de novas casas sem experiência em imóveis. Você ainda pode ter sucesso nas casas, mas não cometa o erro de tentar ir sozinho.

• Inspetores: Um credor pode exigir uma inspeção profissional antes de emprestar o dinheiro para comprar a casa, mas se não, pagar por uma inspeção vale a pena, para que você saiba a extensão dos problemas imediatamente. Descobrir um defeito significativo quando você já está em processo de reparo da casa pode consumir rapidamente quaisquer lucros que você possa ter ganho de outra forma.
• Contratados: Algumas coisas que você pode querer como pintura, mas deixam as coisas grandes, como reparos estruturais, substituição de janelas e telhados, para os profissionais.
• Agente imobiliário: Um agente normalmente recebe uma comissão de 5 a 6 % em uma venda. Essa é uma grande parte da mudança, mas contratar um agente é o melhor método para vender a propriedade rapidamente. A longo prazo, geralmente vale a pena o custo.

4. Saiba o que faz uma boa casa flip.

Depois de garantir que o mercado imobiliário atual seja ideal e seu financiamento esteja em vigor, ainda existe uma parte vital da equação de caça a flip-house para considerar a casa ideal. A casa deve ser um bom investimento, mas o que isso significa quando se trata de lançar a casa? Considere o seguinte.

• Doença: Uma boa perspectiva é uma casa que precisa de algum trabalho, mas não grandes reparos. Embora isso possa variar com base na quantidade de dinheiro que você planeja gastar, é normalmente melhor limitar as atualizações a novos pisos, pintura, tapume e telhados, em vez de enfrentar grandes reformas que incluem escavar em torno da fundação e corrigir problemas estruturais. A menos que você esteja nas negociações de construção, fazer com que um empreiteiro olhe para a casa antes de comprar é crucial.
• Localização: Isso incorpora várias coisas-o mais comum é um bairro desejável, o que aumentará a possibilidade de vender a casa. No entanto, isso também significa a proximidade da casa de onde você mora ou trabalha, considerando que você provavelmente estará visitando o local diariamente para trabalhar nela ou para supervisionar o trabalho de outras pessoas.
• Prefuncionado: Para um flip de sucesso, você deve comprar a casa em uma pechincha e vendê -la com lucro. Isso significa que, por qualquer motivo, o vendedor atual está disposto a deixar a casa ir por menos do que um valor justo de mercado.

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5. Faça apenas atualizações essenciais.

Os compradores não vão pagar mais por luminárias pelas quais você se apaixona ou uma banheira de hidromassagem no solo. Eles podem desfrutar de suas atualizações, mas você não obterá lucro com eles. Na verdade, você pode perder dinheiro. Uma boa regra geral é fazer apenas atualizações essenciais-as necessárias para tornar a casa imediatamente habitável-e depois deixar os novos proprietários de imóveis fazer suas próprias atualizações especiais.

Fazer mais do que é obrigado a vender a casa é apenas um erro de queda da casa, mas é grande. O erro mais significativo está subestimando o custo dos reparos. De qualquer forma, errar no lado seguro e não gaste mais para esses toques pessoais que o próximo comprador pode não se importar.

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6. Vale a pena ser rápido.

Quanto mais cedo você consertar a casa, mais cedo poderá recuperá -la no mercado, e mais rápido você poderá obter um lucro. Na maioria das situações, reparar a casa rapidamente é a sua melhor aposta para ganhar dinheiro. Se você está emprestando o dinheiro para comprar e consertar a casa, quanto mais tempo leva, mais juros você terá que pagar o credor. Você também terá que pagar impostos sobre a propriedade pelo tempo que você possui na casa e nas contas de serviços públicos, portanto, ser rápido pode economizar dinheiro.

Normalmente, você manterá o projeto melhor se contratar profissionais para fazer os reparos. No entanto, se você é conhecedor em um campo de bricolage, como piso, você pode economizar dinheiro deitando -se novo. Apenas seja honesto e resista a lidar com os reparos que você não sabe nada sobre.

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7. Como vender uma casa flip.

A venda de uma casa de flip pode ser dividida em duas fases separadas, preparando a casa para venda e depois analisando, negociando e aceitando uma oferta.

A menos que você já tenha um potencial comprador alinhado, geralmente é melhor listar a casa com um agente imobiliário que pode acessar o serviço de listagem múltipla (MLS) da comunidade). Ter a casa na lista de várias listas é a melhor maneira de alcançar potenciais compradores. Para a maioria dos vendedores de flip-house, vale a pena pagar a um agente.

• Preparação para venda: Não negligencie os toques finais que tornam a casa atraente para os compradores. Um agente imobiliário pode ajudar aqui, mas você geralmente deseja que a casa faça uma excelente primeira impressão, portanto, verifique se ela fica bem no meio -fio. Concentre. Se a casa estiver em uma faixa de preço superior, considere tê -la encenada profissionalmente para mostrar aos compradores como poderia morar lá.
• Aceitando uma oferta: Se você seguiu todas as etapas ao longo do caminho, comprou uma casa de flip que atende à regra de 70 %, e a casa está em um mercado quente, é provável que você receberá uma oferta logo após a lista da casa. Há um ditado no setor imobiliário, "o primeiro dinheiro é o melhor dinheiro", que significa que não é muito exigente se uma oferta estiver ligeiramente abaixo do preço pedido. Lembre.

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Quanto tempo leva para virar uma casa?

Muito ocorre entre o tempo em que você compra uma casa de flip e o momento em que fecha a venda. Dependendo do tipo de reparo necessário, você pode estar analisando um período de tempo de 8 semanas a 6 meses ou mais.

No entanto, o setor imobiliário não tem regras rígidas porque todas as casas são diferentes, e toda situação é diferente. Ter todos os seus patos seguidos antes de comprar a casa torna você menos provável de ter surpresas, como problemas estruturais que diminuem o processo de reparo ou ficando sem dinheiro antes que a casa seja reparada. Lembre -se de que virar uma casa é uma decisão comercial, então use lógica e figuras difíceis, em vez de emoções ao comprar uma casa para virar, e você estará à frente do jogo.

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Pensamentos finais

Virar casas é atraente porque oferece a atração de ganhar muito dinheiro relativamente rapidamente. Não é um investimento infalível, no entanto. Requer pesquisar o mercado imobiliário e alinhar agentes que podem ajudar a navegar na compra e venda da casa, bem como contratados que podem lidar com a atualização e reparos.

A quantidade de dinheiro ganha com o lançamento da casa varia amplamente de uma comunidade para a outra e depende de vários fatores. Flippers da casa que consertam e virará uma única casa por ano como hobby poderia ganhar de US $ 5.000 a US $ 50.000 ou mais, enquanto alguém que compra e vira muitas casas em um ano pode ganhar mais de US $ 200.000. A quantidade de lucro também depende da escolha da casa correta, da contratação dos contratados certos e do trabalho com os principais agentes imobiliários.

Para ter sucesso, uma casa de flip deve ser comprada a um preço menor que o valor justo de mercado, o que é comum quando uma casa precisa de reparo, e o atual proprietário não deseja reservar um tempo ou pagar pelos reparos. Também deve estar localizado em uma comunidade com um mercado imobiliário saudável.

O lançamento da casa não precisa ser difícil, desde que você siga boas práticas e não tente ir sozinho. O truque para o inversão de casas lucrativas é evitar a compra de impulsos e resistir ao desejo de atualizar a casa de uma maneira que se adapte ao seu gosto pessoal, em vez de do comprador médio de casa.