Devo incluir uma cláusula de escalada na minha oferta imobiliária?

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Q: Estou pensando em fazer uma oferta em uma propriedade. Meu agente imobiliário sugeriu que eu incluísse uma cláusula de escalada. No entanto, estou confiante de que posso comprar esta casa porque atualmente não há outras ofertas. Devo seguir o conselho do meu agente ou apenas fazer minha oferta? E o que é uma cláusula de escalada, de qualquer maneira?

A: Como comprador de casa, você pode estar depositando muita confiança em sua oferta. Só porque você não tem nenhuma competição conhecida não significa que você receberá a propriedade. Mesmo quando você tem certeza de que vai ganhar uma propriedade, pode haver alguém que faça uma oferta de última hora mais alta. É por isso que pode ser uma boa idéia incluir uma cláusula de escalação imobiliária em seu contrato de compra, para que você tenha a oportunidade de superar uma oferta superior à sua oferta inicial, mas dentro do intervalo que você está disposto a pagar.

Continue lendo para saber mais sobre o que é uma cláusula de escalada no setor imobiliário e por que você deve considerar incluir um em sua oferta.

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O que é uma cláusula de escalada?

Uma cláusula de escalada (ou escada rolante) inicia automaticamente o processo de negociação em sua oferta para comprar uma casa, caso outro comprador te superar. Em uma transação padrão sem cláusula de escalada, se você lance em uma casa e alguém aparecer e colocar uma oferta mais alta e o vendedor aceita a oferta mais alta, você perde a oportunidade de comprar a casa. Mas uma cláusula de escalada oferece a você a oportunidade de adoçar automaticamente sua oferta até uma figura predeterminada.

Uma cláusula de escalada normalmente contém três componentes principais.

Então, como funciona uma cláusula de escalada? Normalmente, seu agente imobiliário ajudará você a elaborar um contrato de compra. Eles também podem solicitar a ajuda de um advogado imobiliário para garantir que a cláusula de escalação seja escrita corretamente. O que a oferta de escada rolante dirá essencialmente é que você está oferecendo uma quantia específica para a propriedade. Mas se outro comprador oferecer a mesma quantia ou mais do que sua oferta, a cláusula de escalação indica que você está disposto a aumentar gradualmente sua oferta por um valor definido até chegar a uma tampa especificada. Abaixo está um exemplo de como isso pode ser estruturado:

Oferta original: $ 450.000
Quantidade de escalada: $ 5.000
Preço máximo: $ 550.000

De acordo com Freddie Mac, o processo de escalação é o seguinte: uma vez que um vendedor recebe uma oferta mais alta de outro comprador, o vendedor deve apresentar a você uma prova sólida de uma oferta mais alta que a sua. Usando os valores acima, se um comprador concorrente fizer uma oferta de US $ 460.000 na propriedade, sua cláusula de escalação superará automaticamente a oferta, combatendo US $ 465.000. Isso vai voltar e voltar até que o seu preço máximo de US $ 550.000 seja alcançado.

Na maioria dos casos, isso terminará muito antes de atingir seu preço máximo, com você possivelmente ganhando a casa. No entanto, no mercado de um vendedor forte, especialmente em uma área de alta demanda, os lances podem custar várias centenas de milhares de dólares sobre o preço pedido de uma casa.

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Cláusulas de escalada podem ser benéficas no mercado de um vendedor.

Você deve considerar incluir uma cláusula de escalada no mercado de um vendedor? Provavelmente seria uma boa ideia fazê -lo, considerando que o inventário habitacional pode ser baixo e a demanda é alta. Aqui estão alguns motivos pelos quais você deve considerar uma cláusula de escalada no mercado de um vendedor.

• Pode eliminar o jogo de gato e rato. No mercado de um vendedor quente, o vendedor pode ter que ir e voltar com inúmeros compradores em potencial. O benefício de ter uma cláusula de escalada no mercado de um vendedor é que ele permite que o vendedor saiba a sua oferta mais baixa e mais alta imediatamente. Isso pode facilitar sua decisão.
• Uma cláusula de escalada pode acelerar o processo. Embora a cláusula de escalada possa desencadear negociações e até uma guerra de lances, há momentos em que também pode colocar outros acordos para descansar. Se o seu valor de escalação estiver vários milhares acima do que outros compradores estão dispostos a pagar, você poderá ganhar a propriedade imediatamente.
• No mercado de um vendedor quente, uma cláusula de escalação pode ser a única opção para permanecer em consideração. Provavelmente haverá muitas ofertas altas. Portanto, para evitar ser superado fazendo uma oferta, pode ser uma boa idéia incluir uma cláusula de escalada. Esteja preparado para ir tão alto sobre o preço pedido que seu orçamento permitir.

Na maioria dos casos, um agente imobiliário sugerirá, incluindo uma cláusula de escalada apenas se tiver certeza de que há uma concorrência feroz em relação a uma determinada propriedade. No entanto, mesmo quando a concorrência parece estar faltando, se o mercado geral favorecer fortemente os vendedores, sua opção mais segura é incluir uma cláusula de escalada em sua oferta. Tais condições de mercado podem trazer vários compradores de última hora que desencadeiam uma guerra de lances de imóveis, o que poderia derrubar sua oferta logo de fora da mesa. Um vendedor pode passar para o comprador com a melhor oferta, especialmente se um comprador de última hora quiser comprar a casa com dinheiro.

"Sempre vale a pena colocar uma cláusula de escalada em seu contrato se a natureza competitiva de uma propriedade exigir", diz Stephen Michalakos, um agente imobiliário da Engel & Völkers em ST. Petersburgo, Flórida. Michalakos acrescenta que, à medida que o mercado muda com as taxas de juros crescentes, é provável que menos casas sejam vendidas por centenas de milhares por causa do preço pedido: “Mas a cláusula de escalação ainda funcionará como uma ferramenta, mesmo que apenas para derrotar outra oferta concorrente.”

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Existem desvantagens para as cláusulas de escalada.

Embora as escaladas possam ser benéficas, especialmente no mercado de um vendedor, pode haver algumas desvantagens em incluí -las em sua oferta. Aqui estão alguns.

• Pode não parecer uma oferta atraente para o vendedor. Se um vendedor tiver várias ofertas na mesa e uma com uma cláusula de escalada, pode preferir ofertas tradicionais nas quais os compradores apenas apresentam suas melhores ofertas.
• As negociações podem atrasar a linha do tempo de venda. Você não é o único que está em um prazo para se mover. O vendedor pode precisar deixar a propriedade o mais rápido possível por razões pessoais. Adicionar uma cláusula de escalada pode causar atrasos no processo de venda e interferir em sua linha do tempo.
• Você pode não receber a propriedade, afinal. Não importa quanto dinheiro você esteja disposto a colocar em uma propriedade, lembre -se de que o dinheiro não é o único fator que um vendedor pode considerar. Uma cláusula de escalada não garante necessariamente que você receberá a casa. Por exemplo, se um licitante mais baixo puder fechar em casa mais cedo do que você pode, o vendedor poderá aceitar esse lance.

Em alguns casos, uma cláusula de escalada pode não ser necessária e pode até funcionar contra os compradores. De acordo com Megan Micco, associado de corretor da Meganmicco.com em Berkeley, Califórnia, “Um experiente agente imobiliário local terá um forte entendimento das tendências de preços em seu mercado local. Eles devem ser capazes de prever o preço final de venda dentro de uma faixa estreita e aconselhar seu cliente de acordo ”, diz ela diz. “Portanto, não deve haver necessidade de incluir uma cláusula de escalada.”

A Micco adverte ainda que colocar uma cláusula de escalada em um contrato de compra residencial pode ser uma bandeira vermelha para um agente de listagem, explicando: “Isso é um sinal de que o comprador espera conseguir um acordo, subindo o provável preço de venda ou que eles estão sendo representados por um agente inexperiente que não está aconselhando seu cliente sobre o que é preciso para ganhar uma oferta em um mercado competitivo.”

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Considere adicionar uma contingência de avaliação.

Uma contingência de avaliação permite que você quebre o contrato de compra em casa se uma avaliação revelar que o valor da casa é substancialmente menor do que o preço de venda acordado.

As avaliações são bastante típicas nas transações imobiliárias e geralmente são exigidas pela empresa de hipotecas do comprador, que deseja garantir que a propriedade valha o valor que está financiando. Se uma avaliação voltar fora da linha com o preço de compra, o banco poderá se recusar a financiar o preço completo de compra. Isso significa que o comprador terá que criar dinheiro adicional para cobrir a diferença entre o preço de venda e o que o banco está disposto a financiar.

No entanto, as contingências de avaliação são outra "bandeira vermelha" que os vendedores desejam evitar, especialmente se a contingência chegar ao topo de uma cláusula de escalada, que os vendedores também podem achar uma complicação onerosa.

"No mercado de um vendedor forte, é muito difícil prevalecer como comprador com qualquer tipo de contingência", alerta Micco.

No entanto, você apresenta sua oferta, é importante considerar cuidadosamente todas as armadilhas em potencial. De acordo com Michalakos, “se você estiver comprando uma casa por financiamento, incluindo uma contingência de avaliação com sua cláusula de escalada, levará um pouco de criatividade financeira de um bom protocolivo e um ótimo consultor imobiliário.

Se você está pagando dinheiro pela sua nova casa, o jogo muda. "Muitas ofertas são todas em dinheiro e não exigem nenhum empréstimo ou avaliação", diz Micco. Se você optar por renunciar à avaliação, uma contingência de avaliação é, é claro, discutível.

No final, se você optar por incluir uma cláusula de escalada imobiliária em sua oferta-com ou sem uma contingência de avaliação Michalakos oferece este conselho: “Seu máximo de escalação deve ser considerado como sua melhor, mais alta e final oferta. Você deve reconhecer que seu máximo de escalação pode acabar sendo espancado por outras ofertas.”

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