Resolvido! O que é seguro hipotecário e como funciona?

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P: Meu agente imobiliário estava me ajudando. Eu tenho muito bom crédito, então talvez eu não esteja entendendo como o seguro hipotecário funciona. Vou precisar disso? O que isso realmente faz?

A: Seu agente imobiliário é sensato em incentivá-lo a incluir o seguro de hipoteca em seu plano de orçamento-não porque você precisará, mas porque você não terá certeza até concluir seu orçamento e descobrir que tipo de empréstimo você 'eu levará. Mas não se ofenda ou leve-o para o pessoal dos requisitos de seguro de mortgage não são apenas baseados em seu crédito e, em alguns casos, os requisitos não estão relacionados ao crédito. Mas o que é seguro hipotecário?

Embora o termo "seguro hipotecário" pareça muito com outros tipos de políticas que você pode ter, como seguro de casa, seguro de saúde ou seguro automóvel, não é exatamente o mesmo. Essas políticas destinam -se a protegê -lo financeiramente, caso você experimente um roubo ou desastre, fique doente ou se envolva em um acidente de carro. Eles reembolsam o segurado por despesas relacionadas causadas por eventos cobertos. O seguro hipotecário não protege o mutuário; protege o credor. Os credores de empréstimos à habitação determinam quais mutuários têm menos probabilidade de inadimplência em seus pagamentos de hipotecas, mas sempre há um risco para o credor de que algo acontecerá e a empresa hipotecária ficará com uma grande dívida inconfundível. Portanto, se um adiantamento não atingir o padrão do credor ou se o mutuário escolher certos tipos de empréstimos, o mutuário pode ser obrigado a pagar seguro hipotecário, que fornece proteção hipotecária para o credor. Ao aprender sobre o seguro de hipoteca, você verá dois acrônimos: PMI, que significa seguro de hipoteca privada, e MIP, que significa prêmio de seguro de hipoteca. Eles são semelhantes em função, mas bem diferentes na maneira como estão incluídos em empréstimos à habitação.

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O seguro hipotecário ajuda os mutuários a se qualificarem para um empréstimo em determinadas circunstâncias, protegendo os credores se o mutuário não fortalecer.

A maioria das pessoas ouviu em algum momento ou outro que precisa ter um adiantamento de 20 % e um crédito perfeito para comprar uma casa. Embora isso possa ter sido o caso, os preços da habitação contemporânea dificultam esses padrões, se não impossíveis, de alcançar muitos compradores. Como resultado, a maioria dos credores reduziu seus requisitos para os empréstimos em geral, e os governos federais, estaduais e locais implementaram programas para ajudar os compradores menos qualificados a entrar em uma casa, as taxas mais altas de casa de casa são boas para a economia, e o O governo quer incentivar as pessoas a comprar. Ainda assim, mesmo que um credor queira oferecer um empréstimo a um comprador que chegue perto, mas não atenda aos padrões do credor, a empresa de empréstimos assume um risco tremendo. Exigir que os mutuários comprem o seguro hipotecário serve a dois propósitos: ajuda os compradores que provavelmente poderão fazer seus pagamentos a tempo a comprar uma casa (mesmo que o crédito deles não seja o ideal ou o adiantamento seja baixo) e cobre o credor do credor Caso um mutuário padrão, assegurando -os para o saldo do empréstimo não remunerado.

Existem alguns programas locais que fornecem empréstimos aos mutuários pagamentos baixos que não exigem seguro hipotecário. Esses programas geralmente são administrados por bancos locais e exigem que os mutuários sejam residentes atuais da localidade ou estado em que o programa é oferecido. Vale a pena investigar se disponível, porque o dinheiro que o mutuário pode economizar no seguro de hipoteca pode reduzir o tempo necessário para pagar a hipoteca. No entanto, é importante que os compradores analisem de perto todos os termos do empréstimo e certifique -se de que não estão pagando uma taxa de juros mais alta ao longo da vida do empréstimo, o que pode negar qualquer economia.

Existem dois tipos de seguro hipotecário, e o tipo que você precisa depende do tipo de empréstimo que você retira.

Algumas perguntas sobre o seguro hipotecário não podem ser respondidas até que o mutuário tenha determinado que tipo de empréstimo hipotecário eles escolherão. Se eles se qualificarem para uma hipoteca convencional, têm um grande crédito e recebem um adiantamento de 20 % do custo da casa, poderão escolher uma hipoteca que não envolva seguro de hipoteca. Muitos mutuários têm um grande crédito, mas não conseguiram economizar um adiantamento de 20 %, o que é um aluguel compreensível, dívida de empréstimos para estudantes e outras despesas pode dificultar a economia. Esses mutuários devem demonstrar que poderão fazer seus pagamentos mensais e ainda ter uma almofada confortável; Nesse caso, eles podem receber um empréstimo convencional com a ressalva que eles compram PMI ou seguro de hipoteca privada.

Para os mutuários com pontuações de crédito mais baixas, renda mais baixa em geral ou pagamentos baixos muito pequenos, um empréstimo da FHA pode ser a escolha certa. Os empréstimos da FHA são oferecidos pelos credores em cooperação com a Autoridade Federal de Habitação, que garante os empréstimos para que o risco geral para o credor seja reduzido. Para compensar o custo deste programa, os mutuários da FHA devem pagar um MIP ou prêmio de seguro hipotecário.

O PMI destina -se a mutuários que recebem adiantamento de menos de 20 % e oferece quatro opções de pagamento.

A “zona de segurança” para os credores é quando a relação empréstimo / valor (LTV) é de 80 % ou menor em outras palavras, quando a quantidade de dinheiro devido é inferior a 80 % do valor total da casa. Se o mutuário tiver uma pontuação de crédito que atenda ao requisito do credor, eles geralmente podem escolher um adiantamento entre 5 e 19.99 %, desde que estejam dispostos a comprar seguro de hipoteca privada. O PMI geralmente trabalha entre 1 e 3 % do preço de compra da casa, e o custo será adicionado ao pagamento mensal da hipoteca todos os meses até que o LTV seja inferior a 80 %. Naquela época, o credor é obrigado a cancelar automaticamente o seguro PMI como parte da Lei de Proteção aos Proprietários de casa. Esta lei afirma que uma vez que o adiantamento mais o valor do principal do empréstimo que o mutuário pagou equivale 22 % do preço de compra da casa, o credor deve cancelar automaticamente o seguro para que o mutuário não esteja pagando pelo seguro que eles estão não é necessário ter. Um benefício adicional da Lei de Proteção aos Proprietários de Proprietários é que o cancelamento do PMI está ligado ao preço de compra da casa e não ao valor atual, portanto, mesmo que os preços da habitação tenham aumentado e o valor real de mercado da casa aumentasse, o cancelamento do O PMI será baseado no que o comprador pagou. Os mutuários podem ser proativos e solicitar que seu PMI seja cancelado quando seu patrimônio atingir 20 %, mas será cancelado automaticamente em 22 % como um seguro à falha.

Existem quatro tipos de PMI. O primeiro e mais frequentemente usado é o PMI pago para mutuários. Esta é a forma padrão na qual o mutuário paga todos os meses até atingir 22 % de patrimônio, momento em que o cancelamento do PMI ocorre automaticamente. Alguns credores permitirão o cancelamento anteriormente sob determinadas circunstâncias; Se o valor da casa mudou significativamente, o mutuário poderá ser avaliado e solicitar o credor para liberar a obrigação do PMI mais cedo. Caso contrário, a única maneira de cancelar o PMI antes que o patrimônio necessário seja alcançado é refinanciar, mas tome cuidado para garantir que o custo da refinancia não seja mais do que os custos do PMI.

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Os compradores que têm dinheiro extra ao assinar os documentos hipotecários podem estar interessados ​​no seguro hipotecário de um único premium. Esta opção permite que o mutuário pague todo o PMI Premium antecipadamente em um único pagamento, em vez de espalhá -lo pelos pagamentos mensais. Esta é uma forma de seguro menos comum, pois a razão pela qual a maioria dos compradores precisa de seguro em primeiro lugar é porque eles não têm um adiantamento suficiente para evitá-lo. Em alguns casos, no entanto, os mutuários podem gerar o custo do pagamento fixo na própria hipoteca, para que não tenham que encontrar dinheiro extra. O benefício desse tipo de PMI é que ele reduz os pagamentos mensais, mas a desvantagem é significativa-se as refinancia ou precisa vender a casa, o pagamento inicial não é reembolsável; portanto, o mutuário perderá dinheiro na transação.

Ainda menos comum é o seguro hipotecário pago para o credor. Parece um seguro de morta-mortgage que o credor paga soa como o melhor tipo! Na realidade, o credor pagará o custo dos prêmios do PMI em troca de uma taxa de juros mais alta ao longo da vida do empréstimo. Como a taxa de juros é um dos termos do empréstimo, não um custo adicional, o seguro hipotecário pago ao credor não pode ser cancelado quando o mutuário atingir 20 % de patrimônio; O mutuário está preso à taxa de juros mais alta até que o empréstimo seja pago ou o refinanciamento. Como os pagamentos mensais serão mais baixos sem o custo adicional do PMI, os compradores poderão se dar ao luxo de emprestar mais e, se podem planejar refinanciar em alguns anos, essa pode ser uma opção que economiza dinheiro.

O seguro hipotecário do prêmio dividido é o tipo de PMI menos comum, mas pode ser útil em determinadas situações. Se a relação dívida / renda do mutuário for alta, o credor estará analisando atentamente o total de pagamentos mensais para ver qual a porcentagem de sua renda mensal irá para o pagamento da dívida. Aumentar a hipoteca em várias centenas de dólares por mês com o PMI pago para mutuários pode resultar em um credor se recusando a emprestar dinheiro suficiente para comprar a casa. O seguro hipotecário do prêmio dividido é um sistema compartilhado em que o mutuário paga uma parte do seguro hipotecário antes-uma quantia menor do que eles pagariam com o PMI de prêmio único, mas o suficiente para compensar o valor dos prêmios mensais, mantendo o up- custos da frente inferiores ao seguro hipotecário de um único premium, mas reduzindo os pagamentos mensais.

O MIP é necessário para os mutuários da FHA e deve ser pago pela vida do empréstimo.

Os empréstimos da FHA têm um conjunto diferente de requisitos dos outros programas de empréstimos, incluindo um tipo diferente de seguro hipotecário. O programa de empréstimos da FHA foi projetado para ajudar os mutuários com baixos pagamentos-tão baixos quanto 3.5 % para os mutuários com pontuações de crédito superiores a 580 e tão baixas quanto 10 % para os mutuários com pontuações de crédito entre 500 e 579. Os credores hipotecários tradicionais geralmente exigem uma pontuação de crédito de pelo menos 620, então este programa é extremamente útil para compradores com pouco histórico ou crédito que está sendo reparado. A FHA garante o empréstimo, então o credor está em menos risco, mas em troca, os mutuários devem pagar MIP.

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MIP é semelhante ao PMI, mas existem algumas diferenças críticas. Primeiro, como o PMI de prêmio dividido, o MIP é pago em duas partes: os mutuários pagarão uma taxa inicial no fechamento do empréstimo e depois pagarão um prêmio menor a cada mês, além do pagamento regular do empréstimo. Se um mutuário estiver lutando para obter o pagamento no fechamento, ele terá a opção de rolar esse pagamento no valor do empréstimo, mas depois pagará juros sobre ele. A diferença mais significativa entre MIP e PMI, no entanto, é que o MIP não pode ser cancelado. O seguro não depende de quanta patrimônio um mutuário tem em casa, ou sua pontuação de crédito, ou o valor da Quite de casa simplesmente, é um custo que o mutuário paga para compensar o risco que o credor e o FHA tomaram quando estendendo o empréstimo. A única maneira de cancelar o MIP é refinanciar o empréstimo. Se você teve um empréstimo da FHA, isso é uma mudança; Antes de 2013, o seguro hipotecário dos empréstimos da FHA poderia ser cancelado quando o patrimônio atingiu 20 %, assim como o PMI. A mudança tornou mais fácil para os mutuários da FHA pagarem seus pagamentos mensais, abaixando-os com o pagamento inicial, mas bloqueou os pagamentos mensais pela vida útil do empréstimo.

Empréstimos de VA e USDA não precisam de seguro hipotecário, mas eles vêm com outras taxas que os empréstimos convencionais ou FHA não.

Nem todos os programas hipotecários requerem seguro hipotecário. Alguns programas locais e estaduais têm programas destinados a compradores que, de outra forma, não poderiam se dar ao luxo de comprar uma casa de uma maneira que não inclua seguro hipotecário. Empréstimos VA e USDA, que são programas federais administrados através do U.S. Departamento de Assuntos dos Veteranos e U.S. Departamento de Agricultura, tem requisitos muito específicos e não inclui seguro hipotecário.

Empréstimos de VA são destinados a membros do serviço militar ativo ou aposentado e suas famílias. As condições dos empréstimos abordam os problemas exclusivos dos membros do serviço militar, como a necessidade frequente de mudar de local, às vezes sem concluir a venda da casa anterior e os anos de ganhar e salvar que os membros militares desistiram no interesse de serviço público. Freqüentemente, nenhum adiantamento é necessário e as taxas de juros favoráveis ​​podem ser concedidas. O VA apóia os empréstimos para reduzir o risco ao credor. Enquanto os empréstimos de VA não precisam de seguro hipotecário, eles exigem o que é chamado de "taxa de financiamento", que é paga no fechamento da hipoteca. A taxa de financiamento pode ser implementada no valor da hipoteca, o que pode aumentar os custos gerais, mas o benefício de não precisar de um adiantamento pode tornar o custo geral um pouco maior que vale a pena.

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Os empréstimos do USDA são voltados para compradores moderados e de baixa renda que estão dispostos a comprar uma casa em áreas rurais ou menos desenvolvidas. O objetivo dos empréstimos é duplo: o USDA queria aumentar as taxas de propriedade nessas áreas para revitalizar as cidades e, removendo obstáculos comuns aos proprietários, como grande adiantamento e requisitos de pontuação de alta pontuação, percebeu que poderia atrair compradores que conheceu essas condições para preencher e melhorar essas áreas rurais. Como resultado, os empréstimos do USDA são de alto risco para os credores; Os mutuários são de menor renda, fazem pouco ou nenhum adiantamento, podem ter crédito questionável e o programa requer taxas de juros mais baixas e longos períodos de pagamento. Como o USDA garante os empréstimos, os credores estão dispostos a participar do programa. Nenhum seguro de hipoteca é necessário, mas semelhante aos empréstimos VA, os empréstimos do USDA exigem uma taxa de financiamento. É pequeno o prêmio inicial no momento do fechamento é de 1 % do valor do empréstimo e, em seguida, a taxa de financiamento anual, que será paga a cada ano através do pagamento mensal da hipoteca, é 0.35 % do saldo restante do empréstimo. A taxa inicial também pode ser enrolada no valor do empréstimo.

Cálculo do custo do seguro hipotecário pode lhe dar uma idéia mais realista do seu orçamento ao comprar uma casa.

Existem muitas variáveis, mas quanto é o seguro hipotecário, realmente? É uma boa ideia para os compradores tentarem resolver isso enquanto determinam seu orçamento para uma casa, porque pode fazer uma grande diferença no pagamento mensal, e entender os custos pode ajudar os mutuários a tomar decisões sobre quanto casa eles podem comprar e quanto eles querem oferecer como adiantamento.

Com um empréstimo da FHA, o custo do MIP será baseado inteiramente no valor do empréstimo. O pagamento inicial será 1.75 % do valor do empréstimo. Os pagamentos mensais serão determinados pela quantidade de dinheiro emprestado e pela duração do prazo de reembolso, mas esse valor será incluído nos documentos de fechamento e não mudará ao longo do curso do prazo de reembolso.

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O PMI é determinado com um cálculo mais complexo. O valor do empréstimo ainda é o fator base; Em geral, os custos do PMI cairão entre 0.22 % e 2.25 % do total de empréstimos. Onde o mutuário aterrissar nesse intervalo será baseado em sua pontuação de crédito e sua proporção LTV. Para estimar o custo do seguro, o mutuário precisa determinar o valor da propriedade (não o custo do custo, que é determinado a partir de uma avaliação). O mutuário precisa determinar qual será o adiantamento e subtrai o valor que planeja oferecer em casa; Este é o valor do empréstimo. Aqui é onde fica complicado: o mutuário precisará descobrir o LTV, o que eles podem fazer dividindo o valor do empréstimo pelo valor da casa da avaliação. Eles então multiplicarão esse número por 100 para encontrar o LTV. Se o número for 80 % ou menor, nenhum PMI será necessário.

Se o número for superior a 80 %, o mutuário precisará consultar o gráfico de porcentagem do PMI do credor ou as taxas de PMI. A maioria dos credores os possui disponíveis para os mutuários revisarem. O mutuário também pode solicitar um credor uma porcentagem estimada com base em sua pontuação de crédito e valor aproximado de empréstimo. Essa porcentagem multiplicada pelo valor total do empréstimo será o prêmio anual do PMI. O mutuário pode então dividir por 12 para ver qual será o pagamento mensal.

Se o mutuário não tiver acesso à sua porcentagem, poderá usar os números na extremidade alta e baixa do intervalo para calcular seu próprio intervalo; Eles podem executar esses cálculos usando o número percentual de 0.22 e 2.25 para ver as possibilidades altas e baixas. Com base no LTV e no conhecimento do mutuário sobre sua pontuação de crédito, eles podem avaliar onde no intervalo podem cair.

O cálculo do custo do seguro hipotecário pode ajudar os mutuários a fazer melhores escolhas sobre o quanto eles podem gastar em uma casa, porque o orçamento para uma hipoteca não é apenas sobre o próprio empréstimo; Os pagamentos mensais totais determinarão o quão confortavelmente o mutuário será capaz de gerenciar na nova casa e se conectar diretamente à sua probabilidade de inadimplência. O pagamento mensal consistirá em uma parte do diretor do empréstimo, o pagamento de juros, os proprietários de imóveis-porque os credores geralmente exigem que os mutuários transportem seguros de proprietários para proteger suas colaterais, e a maioria dos credores prefere que os mutuários paguem o seguro dos proprietários como parte de seus seus Pagamento mensal de hipoteca, que o credor usará para pagar o prêmio de seguro dos proprietários e o PMI ou MIP. Além disso, os mutuários devem considerar os custos aproximados de serviços públicos, alimentos, roupas e outras necessidades, juntamente com outros pagamentos da dívida. Considerando todos os custos mensais pode ajudá -los a descobrir o quanto eles podem se dar ao luxo de gastar. Adivinhar pode levar a grandes dificuldades após a compra da casa.

Depois que o mutuário fizer as contas para estimar seu custo de seguro hipotecário e ver qual será o pagamento da hipoteca (incluindo juros e o custo do melhor seguro de proprietários), eles podem começar a procurar uma casa que ama que se encaixará em seu orçamento.