Criando moradias acessíveis

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Desde a Segunda Guerra Mundial, o governo federal teve sua mão na promoção e apoio a moradias populares por meio de contas GI e financiamento de juros baixos. Essas políticas e subsídios foram muito eficazes para ajudar a devolver o GIS e outros compradores de casas pela primeira vez entram em suas primeiras casas. Mas com o rápido crescimento econômico e o boom do bebê, os subsídios federais tradicionais por si só não foram capazes de acompanhar a crescente lacuna de acessibilidade. As famílias precisam de lugares seguros e decentes para morar. As comunidades precisam de um suprimento adequado de moradia, em todos os níveis de preços, e as empresas precisam de moradias acessíveis para sua força de trabalho.

Acessível para comprar
O governo federal define a acessibilidade da habitação, pois os custos de moradia que não excedem 30 % da renda familiar. Os custos de moradia são definidos como aluguel ou princípio, juros, impostos e seguros combinados (piti). Se assumirmos que você está ganhando a renda mediana de 2002 de US $ 43.318 (u.S. Censo), você gastaria não mais que US $ 1.083 por mês em custos de moradia. Agora, se também assumirmos que você está comprando uma casa no preço médio de 2002 de US $ 158.300 (Associação Nacional de Corretores de Reals), você precisaria receber um adiantamento de US $ 28.890 para comprar essa casa e ainda atender à definição de “acessível.É claro que existem outros fatores que influenciam esse acordo, incluindo taxa de hipoteca, prazo (duração) do empréstimo, pontos e custos de fechamento. Altere qualquer um desses fatores e seu adiantamento ou pagamento mensal pode subir ou para baixo. E quando você considera pontos e custos de fechamento, seu gasto total em dinheiro no fechamento seria superior a US $ 33.000! Pela definição do governo, esta casa pode ser acessível para possuir, mas com tanto dinheiro necessário antecipadamente, seria acessível para você comprar?

Acessível para construir
Um fator importante na acessibilidade é o custo para produzir moradia. Grupos dos construtores costumam reivindicar - e as estatísticas governamentais apóiam essas reivindicações - que o prédio de casas tradicionalmente leva a nação da recessão. Não é de admirar quando você considera que os benefícios da construção de casas não apenas as negociações, mas também a fabricação, os serviços profissionais e até o transporte. Mas a demanda por novas moradias pode causar escassez de trabalho e materiais. Atrasos devido a problemas de clima ou permissão também aumentam os custos e esses custos são passados ​​para o comprador. Os construtores de novas casas geralmente operam com margens de lucro líquido bastante estreitas de 5 % a 10 %, portanto, mesmo um pequeno aumento nos custos pode reduzir drasticamente o lucro de um construtor e aumentar os custos de moradia para os compradores.

Um construtor experiente pode ajudar o comprador a manter os custos baixos através de um projeto cuidadoso e seleção de materiais. Esse processo é chamado de "engenharia de valor" e, como comprador, é do seu interesse encontrar um construtor que entenda completamente. Mas enquanto a indústria da construção certamente se beneficia das inovações em materiais e métodos, o construtor independente geralmente não é capaz de ter muito impacto na acessibilidade geral da habitação. Pense desta maneira: uma mansão de US $ 750.000, em sua essência, é construída com essencialmente os mesmos materiais que um rancho de US $ 125.000 e três quartos. Não são apenas os acabamentos que fazem o preço inflado.

Reduzindo os custos de moradia
Uma das principais maneiras de alcançar a acessibilidade é aumentar a densidade da habitação. Os regulamentos de uso da terra nos níveis federal, estadual e local podem ter um tremendo impacto na acessibilidade da moradia. Regulamentos de áreas úmidas, por exemplo, levam grandes extensões de terra do mercado imobiliário, reduzindo a oferta. Regras de zoneamento locais que exigem parcelas de cinco acres para cada casa unifamiliar também adicionam pressão ao suprimento de terra. Existem certos custos fixos para desenvolver qualquer parcela de terra, incluindo planejamento e licenças do local, estradas, energia, esgoto e água. Todos esses custos devem ser incluídos no preço de venda da moradia que é construída no pacote. Se o zoneamento ou outros regulamentos limitarem o pacote à construção de uma casa, todos esses custos de desenvolvimento terão que ser suportados por aquela única casa, tornando o preço mais alto. Se os regulamentos de zoneamento permitirem uma maior densidade de casas de moradia por parcela-o construtor pode espalhar os custos de desenvolvimento da terra em todas as unidades habitacionais, para que a mesma casa realmente custaria menos para construir e comprar.

Política habitacional de acessibilidade
Os governos locais geralmente entram quando uma escassez de moradias populares começa a prejudicar a vitalidade da comunidade. Em muitas áreas do país, trabalhadores essenciais, como polícia, bombeiros, trabalhadores médicos e professores, não podem se dar ao luxo de morar nas comunidades onde trabalham. Alguns municípios estão agora oferecendo subsídios e outros incentivos para fechar a lacuna de acessibilidade e atrair trabalhadores mais perto de seus empregos. Outras medidas empregadas por governos locais e estaduais incluem mandatos de acessibilidade à habitação e ordenanças de zoneamento inclusivas.

Em Massachusetts, por exemplo, a Lei 40B é um estatuto estadual que exige que todos os municípios do estado tenham uma política habitacional com o objetivo de ter pelo menos 10 % de seu estoque de moradias acessíveis a pessoas que ganham 80 % ou menos da renda mediana da área (Ami). Tais medidas podem exigir que os desenvolvedores aumentem a densidade da habitação para usar com mais eficiência a terra disponível. Algumas regras exigem que os desenvolvedores façam uma certa porcentagem das casas que eles construem. A Lei 40b foi um dos primeiros estatutos do país e tem sido parcialmente responsável pela criação de aproximadamente 18.000 unidades de moradia que atendem a esse nível de acessibilidade. Maine seguiu o exemplo com uma lei semelhante. Hoje, há uma lista crescente de estados, em todas as áreas do país, com legislação existente ou pendente que promove e/ou exige a acessibilidade da habitação.

Há também várias organizações e programas sem fins lucrativos que abordam especificamente a acessibilidade da habitação. As relações de confiança da terra comunitária (CLTs), por exemplo, geralmente são entidades privadas e sem fins lucrativos que garantem subsídios e doações para comprar terras e moradias para acessibilidade a longo prazo. A maioria dos CLTs vende as casas, mas mantém a terra "em confiança" por meio de arrendamentos de terras de longo prazo para o proprietário da casa. A maioria dos arrendamentos de CLT exige algum tipo de limitação de patrimônio para que, quando a casa for vendida, ela permaneça acessível para o próximo comprador. Outras organizações incluem Habitat for Humanity, vizinhança, agências de finanças habitacionais estaduais e autoridades habitacionais locais. Um programa federal relativamente novo, administrado através das autoridades habitacionais locais, permite que os locatários elegíveis usem seus vouchers da Seção 8 para comprar uma casa. Bancos locais e credores hipotecários geralmente têm as informações mais recentes em programas de empréstimos para compradores iniciantes.

Estudo de caso: Trusts de terra comunitária Salvar moradia
A cidade de Burlington, uma cidade de cerca de 40.000, é a maior cidade de Vermont. Apesar de sua economia estável e charme de cidade pequena, Burlington tem sua parcela de problemas nas grandes cidades: altos aluguéis, proprietários ausentes, estoque de moradias envelhecidas e salários que ficam por trás dos custos de moradia crescentes. Em 1984, os líderes da cidade e os defensores da habitação estabeleceram o Burlington Community Land Trust (BCLT), o primeiro CLT de financiamento municipal. Hoje é o maior CLT do U.S. com mais de 2.500 membros.

Um CLT é uma organização comunitária controlada democraticamente que adquire terras e edifícios e mantém a terra em confiança para o bem da comunidade maior. Em termos de moradia acessível, este modelo remove o custo da terra da equação de custo habitacional, tornando a casa muito mais acessível. Além disso, o Land Trust fornece um arrendamento renovável de longo prazo (geralmente 99 anos). Em troca, os compradores de casas concordam em limitar o preço da casa se e quando decidirem vendê -lo. Em muitos casos, o CLT recebe a primeira opção de recomprar a casa a um preço determinado por fórmula. Os proprietários tiram menos patrimônio da venda, mas essa limitação garante que a casa seja acessível para o próximo comprador.

Em média, uma casa pela primeira vez na BCLT é acessível a pessoas com 62 % da renda mediana da área. Na revenda, a casa média da BCLT é acessível para pessoas que ganham 57 % da AMI, mas a venda leva os proprietários a um ganho de patrimônio líquido de mais de US $ 6.000.

A equidade limitadora pode ter sido uma idéia radical há 20 anos, mas o modelo se tornou popular. Quando o Burlington Community Land Trust foi estabelecido em 1984, havia apenas um punhado de CLTs. Hoje existem mais de 160 em 34 estados e outros no Canadá e no U.K.