Remodeling de inversão para revenda

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Com um excesso de propriedades angustiadas no mercado agora, as pessoas estão ansiosas para fazer acordos. Mas há pouco espaço para erro. Você tem que ser inteligente com as casas que você compra e os reparos que faz. Você também precisa estar preparado para manter sua propriedade a longo prazo, ou pode acabar com uma casa que não pode vender e um pagamento de hipoteca que você não pode pagar. Mas se você vai tentar virar casas, aqui estão algumas coisas que você precisa saber.

Encontrando a casa certa
Os investidores imobiliários vivem e morrem pelos números. Você tem que se apaixonar pelo negócio, não pela casa. E ótimas ofertas não vão pular para você. Investidores experientes passam um tempo todos os dias procurando propriedades angustiadas e têm uma rede de pessoas que analisam acordos para eles.

Alguns investidores fazem questão de seguir uma rota diferente para casa do trabalho para procurar possíveis ofertas. Outros, como Sid Davis, um investidor imobiliário e o autor de Mafeições domésticas que vendem: maneiras rápidas e fáceis de obter o preço mais alto possível, recomendo escolher um bairro em particular e dirigir por ele regularmente. "Procure o melhor negócio no melhor bairro", diz Davis. “Mesmo nas melhores áreas, sempre há pessoas que precisam vender rapidamente. Escolha uma área de destino que você deseja e invente os folhetos que dizem: 'Eu posso fechar em uma semana' ou 'dinheiro antecipadamente.'Há muitas pessoas em apuros. ”

Procurar é uma casa com preço muito abaixo do valor de mercado, dizem os especialistas. Essa é a única maneira de ganhar dinheiro no mercado de hoje.

Encontrando financiamento
Mesmo quando a subscrição hipotecária estava frouxa, os banqueiros eram mais difíceis para os investidores do que nos ocupantes do proprietário, exigindo mais dinheiro e cobrando taxas e taxas de juros mais altas. Hoje, os credores estão mais apertados do que nunca quando se trata de emprestar dinheiro para investimento imobiliário.

Para os reabilitadores que possuem uma casa, pode ser mais fácil obter uma linha de crédito em casa e usar esse dinheiro para o adiantamento necessário. Mas entenda o que você está fazendo: você está colocando sua própria casa em risco se não conseguir vender a propriedade e ficar para trás nos pagamentos.

Pensando a longo prazo
Muitos investidores imobiliários profissionais veem o lançamento como uma abordagem míope do negócio. Praticamente a única vantagem, diz Jones -Cox, é um lucro rápido, mas os impostos sobre ganhos de capital comem uma grande parte disso - e as condições atuais do mercado não são propícias a uma venda rápida. Além disso, os projetos de reabilitação são notórios por levar mais tempo e custar mais dinheiro do que o previsto. É muito melhor segurar a casa e aproveitar os benefícios de longo prazo.

Davis, que virou sete casas em um ano, concorda, dizendo: “Eu ganhei de US $ 10.000 a US $ 12.000 por casa e achei que era muito gostosa. Foi a coisa mais idiota que já fiz. Se eu os mantivesse como aluguel, teria $ 1.5 milhões de patrimônio líquido até agora.”

Talvez a maneira mais inteligente de se aproximar do lançamento agora, especialmente para o novo investidor, seja comprar uma casa como ocupante proprietário, morar nela por dois ou três anos enquanto a conserta e depois vendê -la para obter lucro. Você obterá uma taxa de juros melhor sobre o financiamento, eliminará os pagamentos maiores exigidos dos investidores e dos pesados ​​impostos sobre ganhos de capital que os nadadeiras pagam nas casas que eles compram e vendem rapidamente e darão tempo para apreciar a casa para apreciar. "Essa é uma estratégia bastante espetacular para ganhar US $ 50.000 ou US $ 100.000 e não pagar impostos", diz Vena Jones -Cox, um investidor imobiliário baseado em Cincinnati e ex -presidente da National Real Estate Investors Association.

Fazendo as reformas certas
Depois de encontrar a casa, você precisa fazer um orçamento de reforma e reparo. O primeiro passo é estabelecer um preço de venda aproximado. Isso é realizado executando uma análise de mercado comparativa de casas semelhantes às que você está vendendo em local, idade, metragem quadrada, contagem de quartos e banheiros, idade e recursos. Veja os preços das casas que estão vendendo - assim como aquelas que estão sentadas há meses, recomenda Dean Graziosi, um investidor imobiliário de Tempe, AZ e o autor de O milionário imobiliário. Isso lhe dará uma boa idéia do que incluir em sua reabilitação.

Em seguida, deduza o quanto você pagou pela casa, suas outras despesas (como uma comissão de um agente imobiliário) e o lucro que você gostaria de fazer. "Isso lhe dirá quanto você pode gastar", diz ele. As regras de reparo para reabilitação são bastante semelhantes às recomendadas aos compradores de casas preparando sua própria casa para vender: as primeiras impressões são críticas; portanto, preste muita atenção ao jardim da frente, ao exterior da casa e à entrada; Cozinhas e banhos mestres vendem a casa; Não impor seu estilo de decoração aos compradores; e mantenha as cores em uma paleta neutra para que os compradores possam torná -la própria.

O maior erro que Jones-Cox vê que os investidores cometem em suas reabilitação é gastar dinheiro em atualizações que não agregam valor e não são apropriadas para o bairro. "Eles entram nessas propriedades, se apaixonam por eles e acham que seria ótimo colocar uma banheira de hidromassagem no banheiro de uma casa de US $ 125.000", diz ela. “Eles não são razoáveis ​​sobre o que deve ser feito, exagerado e nunca recupere o investimento deles.”

Diane Saatchi, vice-presidente sênior do Corcoran Group, com sede em East Hampton, NY, vê a mesma coisa em reabilitação multimilionária. "Às vezes as pessoas gastam demais de maneiras que não são tão importantes", diz Saatchi. “Alguém vai colocar um gerador caro e não ter espaço de armário ou espaço de armazenamento suficiente para o tamanho da casa. Ou eles farão algo que não se adapte a um bairro. Se é um bairro onde todas as casas têm garagens e você transforma a garagem em uma sala de exercícios, isso é estúpido.”

Se você pensa como um investidor imobiliário de sucesso e considera virar ou reabilitar como um investimento a longo prazo, é mais provável que tenha sucesso.

Existem dezenas de maneiras de estragar um trabalho de remodelação feito para revenda. No topo da lista estão:

• Não fazendo sua lição de casa. Há tantas casas no mercado à venda hoje, a competição para compradores é feroz. Confira a competição antes de começar a derrubar paredes. A maneira mais fácil de fazer isso é visitar casas abertas na mesma faixa de preço.
• Passando ao mar. Você quer que sua casa se destaque, mas não como um polegar dolorido. Torne o seu um pouco melhor que a concorrência, mas mantenha consistência com o bairro.
• Ignorando o quintal. Alguns reabilitadores passam todo o seu tempo no interior e esquecem o exterior. O gramado precisa estar na melhor forma possível.
• Cortar caminho. Há uma grande diferença entre fazer as coisas o mais barato possível e fechar os olhos para grandes problemas para economizar um dinheiro. Não apenas limpe e pinte quando algo deve ser reparado ou substituído.
• Contratando contratados não licenciados. Problemas com a integridade estrutural da casa ou seus principais sistemas - aquecimento e resfriamento, encanamento e eletricidade - precisam ser reparados por profissionais licenciados e segurados.
• Tentando fazer tudo sozinho. Se você não fez alguns dos trabalhos mais complicados de melhoria da casa que você alinhou para sua casa - como trabalho elétrico ou de encanamento - agora provavelmente não é hora de tentar. Você ficará frustrado e talvez até ferido. Contrate um profissional e garanta que você aloque esse custo em seu orçamento de reparo.
• Subestimando o prazo. Você provavelmente deve preencher o intervalo de tempo para concluir o trabalho - especialmente se você não puder pagar um ou dois meses extras na hipoteca. Se você está segurando duas hipotecas, estabelecer uma linha do tempo realista é crítica.