Avaliação doméstica básica

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Você sabe o que pagou pela sua casa e quanto custa a casa ao lado. Você sabe o que você colocou em reformas. Mas o que você pode não saber é o quanto um credor está disposto a financiar se sua casa estiver à venda, se você estiver no mercado para refinanciar ou se estiver pensando em adicionar uma linha de crédito da Home Equity (HELOC). É aí que entra uma avaliação. As avaliações também podem ser usadas para dividir a propriedade durante um acordo de divórcio ou propriedade, determinar o valor de uma casa para remover o seguro hipotecário ou definir um valor para fins fiscais.

Nas transações imobiliárias, os avaliadores determinam o valor justo de mercado de uma propriedade, que é o preço mais provável para o qual seria vendido em um mercado livre. O credor então usa essas informações para determinar quanto emprestar contra a propriedade, seja uma venda definitiva, um refinanciamento ou um patrimônio líquido doméstico. Se você não conhece o processo de avaliação, ajuda a ver como os profissionais chegam aos números que ajudam os credores a chegar a uma figura. Aqui está uma olhada em como eles funcionam.

O básico
Como o governo controla como as avaliações são realizadas, elas estão inundadas nos regulamentos. Como regra geral na venda de uma casa, o avaliador é contratado pelo credor e o credor passa o custo para o comprador, geralmente na taxa de inscrição. Em um refinanciamento ou ao obter um patrimônio líquido, o proprietário paga pela avaliação.

Um avaliador compara o preço de venda de uma casa com o de casas semelhantes que foram vendidas recentemente na mesma área. Estes são chamados de comparáveis. Embora não haja regra definida, quando um credor concorda em financiar uma hipoteca, ele quer ver no mínimo três comparáveis. Avaliadores tentam fazer uma comparação de maçã a apple. Por exemplo, um avaliador não contrastaria um rancho de 1.700 pés quadrados com um Cape Cod de dois andares que é o dobro do tamanho.

O custo de uma avaliação varia de acordo com a região, mas um comprador deve razoavelmente esperar que adicione US $ 300 a US $ 500 aos custos de fechamento. Um proprietário que refinancia ou adiciona uma segunda hipoteca pode ser solicitado a pagar a taxa.

Avaliações estimam o valor
John Bredemeyer, da RealCorp, uma empresa de avaliação de Omaha, diz que a avaliação não é uma análise do preço de venda acordado, mas uma opinião sobre o valor da propriedade. "O preço é a parte com que o comprador e o vendedor concordam e pode ser o mesmo que, superior ou menor que o valor de mercado", diz ele. A avaliação, por outro lado, é uma estimativa do preço mais provável que a propriedade buscaria condições normais de mercado e é usado para determinar quanto dinheiro o proprietário pode emprestar com a casa como garantia.

Um avaliador imobiliário inspeciona a propriedade, mas essa etapa não é a mesma que uma inspeção doméstica encomendada por um comprador. Um avaliador estima o valor de uma casa enquanto um inspetor analisa sua condição física. Tanto um avaliador quanto o inspetor confiam o interior da casa, mas um avaliador está lá para verificar o número e os tipos de quartos, planta baixa, metragem quadrada, idade, condição geral e comodidades listadas. Um avaliador pode medir as salas e o lote, observando o local, bem como defeitos óbvios. Inspetores relatam sobre grandes e pequenos problemas. Por exemplo, embora um avaliador não verifique as saídas elétricas para garantir que estão funcionando, um inspetor faria.

A avaliação é muito baixa e agora?
E se a propriedade avaliar por menos do que a quantia que você espera? Bredemeyer diz que você pode desafiar a avaliação apresentando informações adicionais. Considere que seu agente imobiliário reunisse um pacote de comparáveis ​​que pesam a seu favor ou apontam comodidades que poderiam ter sido esquecidas. Não há garantia de que você receberá um ajuste na avaliação, mas vale a pena tentar.

Sair de problemas em potencial
Em vez de ser atingido por uma baixa avaliação, evite os tipos de problemas que inviabilizam as vendas. Por exemplo, se você não conseguiu obter permissões adequadas quando se remodelou ou coloca uma adição em sua casa, pode ter um problema.

Em muitos casos, o trabalho não permitido pode parar a venda de uma casa mais rapidamente do que um martelo dirige um prego. Como você pode dizer se uma adição é permitida corretamente se você não o adicionou? Dê uma olhada nos esboços em arquivo no seu condado ou no cargo de imposto sobre a propriedade da cidade. É bom que, se a adição não aparecer, o projeto não teve uma permissão.

Embora a falta de uma permissão não impeça necessariamente a venda de um domicílio, isso pode afetar a avaliação. Se forem encontradas licenças, Bredemeyer sugere conversar com autoridades locais e garantir uma após o fato. Pode custar uma penalidade, ele diz, mas na maioria dos lugares não haverá um problema se não houver conflito com linhas de contratempo ou zoneamento.

Outra maneira infalível de diminuir seu valor futuro de avaliação é sobrecarregar para o bairro. Se as ruas da sua subdivisão estiverem alinhadas com casas modestas de três quartos e você dobrar o investimento em seu lugar, você terá um tempo difícil, se não impossível, encontrando comparáveis. Possuir a maior e mais fantasiada casa do quarteirão pode ser um assassino de acordo quando a avaliação aparecer. Bredemeyer recomenda verificar um avaliador antes de prosseguir com grandes projetos. "Envolva um avaliador no front -end", diz ele. “Não espere até que você tenha um cachorro naquela luta.”

Conselhos de um avaliador
John Brenan, diretor de pesquisas e questões técnicas da Fundação de Avaliação em Washington, D.C., diz que cada estado tem seus próprios requisitos de licenciamento. Sua agência garante que os avaliadores cumpram as regras. Tanto o comprador quanto o vendedor "estão apanhados na emoção da transação", diz Brenan. “O banco precisa saber o que vale em uma análise imparcial independente.”

Brenan aconselha os proprietários a garantir que as melhorias correspondam à área e entendam que seu investimento nem sempre renderá um retorno de dólar por dólar na avaliação. "O custo não é necessariamente igual ao valor", diz Brenan.

Mas também vale lembrar que essas melhorias podem muito bem ser o que vende sua casa.

Se você precisar de um avaliador qualificado, consulte as organizações listadas no site da Appraisal Foundation.