Como se aprofundar para um empréstimo à habitação

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Comprar uma casa, especialmente uma primeira casa, é um processo emocionante e esmagador. Quando a maioria dos compradores começa a explorar casas no mercado, o custo das casas pode parecer fingir números para a maioria das pessoas, sua casa é a compra mais cara que eles já farão. Em algum momento da sua busca pelo lugar certo, um agente imobiliário perguntará quanto você pode gastar, o que levanta uma pergunta importante: como exatamente você descobre o quanto um banco lhe emprestará a comprar um lar?

Existem várias maneiras de tornar esse cálculo---muito complicado, algumas vagas e generalizadas. Uma das maneiras mais fáceis e confiáveis ​​de determinar o tamanho da hipoteca que você se qualificará é simplesmente perguntar aos possíveis credores. Experiente em avaliar a saúde financeira de seus clientes, bancos e credores hipotecários pode dar uma olhada em sua renda, dívida e histórico de crédito e informar o valor máximo que eles acham que você pode emprestar emprestado. Este processo é chamado de pré -aprovação ou pré -qualificação. Pedir a um credor por essas informações não obriga você a emprestar dessa instituição; Pelo contrário, é recomendável que você siga esse processo para vários credores para que você possa comprar o melhor produto hipotecário e a melhor taxa de juros que você pode encontrar. Buscar pré -aprovação ou pré -qualificação também pode dar uma vantagem sobre negociações quando você encontrar a casa certa, porque um comprador com um documento em mãos que diz que um credor está pronto para fornecer uma hipoteca está em uma posição muito mais forte do que um comprador que não tem ' t ainda aplicado.

Pré -aprovação vs. Pré-qualificação

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Tanto a pré -aprovação quanto a pré -qualificação fornecerão a você uma idéia de quanto você pode gastar em uma casa, e ter uma carta na mão do credor dará suas ofertas em casas um pouco mais de credibilidade em comparação com aqueles que não os têm.

Um comprador em potencial recebe pré -aprovação por uma hipoteca quando enviar uma prova de emprego e renda e recebe permissão para uma verificação de crédito total. A pré -aprovação é dada quando o credor determina que um comprador em potencial é um bom candidato e provavelmente receberá um empréstimo para o valor pré -aprovado. O credor examinou o comprador e os achou um bom risco, e está disposto a ficar atrás deles. Cartas de pré -aprovação têm muito peso no mundo imobiliário, porque os vendedores sabem que um credor já vasculhou a história financeira desse comprador e não encontrou problemas.

A pré -qualificação é semelhante a uma pré -aprovação, mas baseia -se exclusivamente nas informações fornecidas pelo comprador em potencial, que podem ser menos precisas. Para pré -qualificar para um empréstimo à habitação, você preencherá formulários indicando sua renda, dívidas e pontuação estimada de crédito, mas não precisará enviar uma verificação de crédito ou fornecer documentação de qualquer uma das informações que você fornece. Como resultado, há mais espaço de manobra em torno da taxa de juros e, como o credor não poderá realmente executar a verificação de crédito e o pedido de empréstimo, é possível que programas e incentivos possam desaparecer antes que a verificação formal de crédito e a aplicação sejam executados. A pré -qualificação ajudará você a ter uma idéia de quanto você pode pagar, mas não manterá tanta influência sobre um vendedor se você fizer uma oferta.

Por que ser pré -aprovado?

Quando você encontrar uma casa que deseja fazer uma oferta para comprar, você não deseja perder tempo para obter sua oferta. Mas isso pode significar decidir em tempo que você realmente pode pagar, o que pode resultar em pagar em excesso ou se colocar na posição desconfortável de não ser capaz de negociar se você é solicitado um pouco mais do que você ofereceu. A pré -aprovação significa que pelo menos um banco examinou suas finanças, executa seu crédito e descobriu que eles podem emprestar uma certa quantia de dinheiro, que junto com suas economias deve lhe dar uma idéia muito precisa da quantidade mais alta que você pode gastar. Então você pode se ajustar e saber o quanto pode se dar ao luxo de oferecer rapidamente. Isso pode ajudá -lo a obter sua oferta à frente dos outros, e sua oferta, apoiada pela pré -aprovação, será levada a sério pelos vendedores.

Além disso, a busca de pré -aprovação permite que você compre. Chamar os credores a perguntar sobre suas taxas é uma boa maneira de ter uma sensação para quais os credores geralmente têm taxas mais altas ou mais baixas, mas as taxas reais estão fortemente ligadas à sua proporção de crédito e dívida / renda; portanto, até que você forneça essas informações E o credor recebeu seu crédito, eles estão adivinhando o que sua taxa acabará. Se você solicitar pré -aprovação em três ou quatro bancos, obterá taxas e avaliações precisas do seu empréstimo máximo, para que você esteja em posição de escolher o melhor credor para o seu empréstimo real e colocar uma oferta com confiança.

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Etapa 1: verifique sua pontuação de crédito.

Muito do que seu credor precisa saber para oferecer uma pré -aprovação pode ser encontrada em uma verificação de crédito. Portanto, é importante que você saiba o que está em seu relatório de crédito antes de convidar um credor a olhar e, idealmente, você fará isso bem antes de planejar comprar, para ter algum tempo para fazer reparos na sua pontuação, se necessário. Seu relatório de crédito mostra a duração do seu histórico de crédito; portanto, se você está tentando limpar seu histórico antes de comprar uma casa, é uma boa ideia deixar contas de longa data abertas. O relatório mostrará os últimos 7 anos de suas contas de crédito, incluindo o valor inicial e o máximo de crédito em cada conta, o valor do crédito que você usou e o histórico de pagamentos de tempo, tardio ou perdido. Ele também incluirá seu histórico de endereços, histórico de trabalho e quaisquer ônus, falências ou contas inadimplentes.

Como o sistema de relatórios não é perfeito, você deseja verificar se há erros ou relatórios imprecisos. Observe tudo o que você não acha correto e apelar do item com as agências de crédito, fornecendo documentação conforme necessário. Em seguida, verifique a pontuação de crédito em si, um cálculo matemático que combina seu histórico de crédito, comprimento e utilização, geralmente chamado de sua pontuação FICO. A maioria dos credores exige uma pontuação de 620 ou superior para um empréstimo tradicional, enquanto os empréstimos da FHA podem permitir uma pontuação ligeiramente menor em troca de um adiantamento mais alto. Se sua pontuação não estiver onde você deseja que seja, você pode tomar algumas medidas para melhorá-la, abrindo um cartão de crédito, usando-o e pagando-o todos os meses, se você não tiver crédito geral suficiente ou pagar Fora de alguns empréstimos ou cartões e, em seguida, descompacte sua pontuação 6 meses depois.

Etapa 2: Calcule sua relação dívida / renda.

Os credores não querem emprestar muito dinheiro aos mutuários cujas dívidas existentes são muito grandes quando comparadas à sua renda. Os mutuários excessivamente estendidos têm maior probabilidade de inadimplência, então isso faz sentido na posição do banco. Para descobrir qual é a sua relação dívida / renda (DTI), calcule sua receita mensal bruta total (antes dos impostos) e depois adicione suas obrigações mensais de dívida. Muitos bancos e sites de serviços financeiros oferecem calculadoras para ajudá -lo a incluir as informações corretas. O "número mágico" é de 43 %: seus pagamentos totais de dívida não devem ser iguais a mais de 43 % da sua renda mensal bruta. Quanto menor a sua relação dívida / renda, maior será a fé do seu credor em sua capacidade de reembolsar o empréstimo, e você geralmente será recompensado com uma taxa de juros mais baixa.

Etapa 3: Reúna informações financeiras e pessoais para se preparar para uma carta de pré -aprovação.

Além de informações sobre seu histórico de crédito e relação dívida / renda, seus credores solicitarão uma quantidade bastante significativa de documentação sobre o restante de suas finanças. Você precisará reservar um tempo para desenterrá -los de uma caixa de arquivo ou caçá -los on -line para suas contas sem papel. A primeira coisa que seu credor solicitará são pelo menos 2 anos de registros federais de imposto de renda, incluindo suas declarações W-2. Isso é para que eles possam examinar seu histórico de renda e garantir que não haja mudanças inexplicáveis ​​e repentinas, e para garantir que não haja enfeites de salário oculto em sua renda. Para apoiar os formulários fiscais, você deve fornecer stubs de pagamento e pelo menos 2 meses de extratos bancários. Você será solicitado a fornecer sua carteira de motorista, seu número ou cartão do Seguro Social e a prova de qualquer ativo adicional que contribua para o seu status financeiro geral.

Ao reunir esses documentos, é importante lembrar que o objetivo de fornecer essas informações não é para que o credor possa julgar você e seus hábitos. Enquanto os credores estão administrando um negócio e desejam emprestar dinheiro a pessoas que podem pagar de volta com juros para que possam lucrar, eles têm seus melhores interesses no coração; Eles não querem seleção de seus mutuários com mais dívidas do que conseguem pagar. Os credores sabem que os compradores podem ficar emocionados com suas ofertas quando encontram "a casa perfeita" ou superestimam o quão pouco podem viver em troca de uma casa que realmente desejam-eles lidam com damasa todas as semanas em mutuários que cometeram esses erros. Eles querem que você possa fazer seus pagamentos, porque é assim que eles ganham dinheiro, então o escrutínio de seus hábitos e história é destinado a um bom resultado para vocês dois.

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Etapa 4: Avalie os credores para encontrar o melhor para suas necessidades e circunstâncias.

Empréstimos à habitação não são de tamanho único. Na verdade, há um número surpreendente de tipos de empréstimo, e o certo para você dependerá da sua pontuação de crédito, sua relação dívida / renda, quanto você salvou para um adiantamento, o tipo de casa que você planeja comprar , e se você está disposto a pagar ou não pelo seguro de hipoteca privada (PMI) por alguns anos até criar mais patrimônio em sua casa (um PMI protege um credor e é necessário com certos tipos de empréstimos quando o comprador está descendo O pagamento é inferior a 20 % do preço de compra da casa). Diferentes credores oferecerão produtos diferentes, por isso é uma ótima idéia se sentar com alguns credores para discutir quais opções eles podem ter. Especialmente se você tiver circunstâncias especiais-é um veterano que pode se qualificar para um empréstimo apoiado por VA, você está comprando uma casa em uma área rural ou se qualifica para determinadas categorias de empréstimos à habitação de baixa renda-você quer Para comprar e encontrar vários credores com quem você pode falar diretamente que estão dispostos a conversar através de suas ofertas de empréstimos para ajudar a encontrar um produto de empréstimo que se encaixa. Depois de entender os programas disponíveis para sua circunstância específica, você poderá verificar com outros credores e procurar especificamente bancos que oferecem esses programas.

Uma ressalva: várias consultas sobre seu relatório de crédito podem ter um efeito negativo na sua pontuação de crédito. Quando você começa a comprar uma pré -aprovação, todas as perguntas dentro de 45 dias um do outro não afetarão sua pontuação, pois é óbvio para as agências de crédito que as perguntas estão todas relacionadas ao mesmo processo e que você só acabará com Um empréstimo-esse tipo de exploração não tem o mesmo impacto que solicitar cinco cartões de crédito na mesma semana. Dito isto, você deseja fazer sua lição de casa e saber quais credores você deseja procurar pré -aprovação para que todas as consultas possam ser enviadas dentro de 45 dias após a primeira investigação.

Etapa 5: encontre a hora certa, envie seus documentos e aguarde uma carta de pré -aprovação.

Quando você deve solicitar a pré -aprovação hipotecária? Você deve começar a coletar seus documentos, avaliar sua relação dívida / renda e investigar sua pontuação de crédito o mais cedo possível, para que você tenha tempo para corrigir quaisquer erros e aumentar seu crédito, se necessário. Você vai querer uma carta de pré -aprovação em mãos antes de fazer uma oferta. Mas você não quer receber sua carta antes de começar para começar a procurar seriamente as casas para comprar: cartas de pré -aprovação têm datas de validade. Como o status de crédito e renda pode mudar rapidamente, a maioria das cartas de pré -aprovação é válida por 60 a 90 dias após a emissão. Se você não encontrou uma casa nessa época, geralmente pode solicitar uma extensão fornecendo verificação de crédito e renda atualizados. Colete seus documentos mais cedo, mas espere até que esteja pronto para começar a fazer compras seriamente para solicitar pré -aprovação.

Depois de enviar seus documentos, os credores em potencial avaliarão sua imagem financeira e emitirão uma das três coisas: uma carta de pré -reprovção apresentada em papel timbrado oficial, incluindo o valor do empréstimo que você foi aprovado para tomar, uma negação completa ou um aprovação com condições. Se o seu pedido foi negado, o credor geralmente explicará o porquê e o que você precisa fazer para melhorar suas chances; Isso não significa que você nunca poderá comprar uma casa, mas significa que você precisará trabalhar em seu crédito antes de tentar novamente. Para uma pré-aprovação com condições, o credor pode exigir que você pague algumas dívidas para melhorar sua relação dívida / renda ou fornecer documentação adicional de ativos. Duas coisas importantes a serem cientes: o valor do dólar em sua carta de pré -aprovação não significa que você deve aceitar um empréstimo tão grande, e também não é uma garantia de que você será emprestado que o valor. Existem algumas considerações que não entram em jogo até que você tenha escolhido uma casa, como a proporção entre o valor da casa e o valor do empréstimo. Uma pré -aprovação significa que você pode começar a comprar seriamente sua nova casa.

Comprar uma casa é um grande processo cheio de etapas estrangeiras para compradores iniciantes. Existem regras, condições e requisitos para a esquerda e direita. A pré-aprovação do empréstimo à habitação permite que você diminua a velocidade, observe cuidadosamente suas finanças e veja o que o banco pensa que você pode pagar e depois decidir o que você está confortável gastando. Esses dois números podem não ser os mesmos; Se o seu crédito for muito bom, seu banco pode aprovar um número surpreendentemente alto que você não se confortável em emprestar, o que é bom. O processo de pré-aprovação pode lhe dar a oportunidade de avaliar o quanto você gostaria de gastar, quanto está disposto a gastar exatamente pela casa certa e desenvolver uma imagem mais clara de como essa quantia afetará suas finanças em um mês- até o mês para que você possa comprar com a confiança de que não oferecerá mais do que pode pagar.