Sem dinheiro? Veja como você ainda pode virar uma casa

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Casas de inversão podem ser uma boa maneira de ganhar muito dinheiro nas circunstâncias certas, mas as barreiras à entrada são frequentemente significativas. Nadadores de sucesso de sucesso precisam ser capazes de avaliar os mercados imobiliários, prever com precisão as avaliações domésticas e ter as conexões ou habilidades profissionais para lidar com reformas-e isso é antes de abordar a questão do dinheiro.

Virar uma casa exige um investimento inicial significativo para comprar a propriedade e pagar pelas reformas domésticas. Mesmo com o financiamento fornecido por um credor hipotecário tradicional, as nadadeiras da casa podem dever um grande adiantamento antes que seu empréstimo seja processado e a venda de residências seja finalizada. A maioria das pessoas não tem dezenas ou centenas de milhares de dólares à mão para cobrir os custos de pagamentos de hipoteca e projetos de melhoria da casa. Mesmo assim, a falta de fundos não precisa necessariamente atrapalhar alguém que quer pular no mercado de flutuação da casa. Com a abordagem correta, é possível aprender a virar casas sem dinheiro.

Antes de você começar…

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Virar uma casa é um grande empreendimento para investidores imobiliários experientes, por isso vale a pena entender como virar uma casa antes de abordar as finanças envolvidas. Flippers de casas compram casas com muito potencial de fogo devido à sua localização, mas pode não ser atraente para os compradores porque caíram em desuso ou têm acessórios, layouts e comodidades desatualizados. Flippers renovam a propriedade para aumentar seu valor para que possam revender rapidamente a casa a um preço mais alto. Se for bem-sucedido, as nadadeiras da casa podem usar os recursos da venda para reembolsar quaisquer empréstimos usados ​​para comprar o imóvel, bem como empreiteiros pagos que renovaram a propriedade com dinheiro suficiente para obter um lucro arrumado.

Com tantas partes móveis, há muita. A revisão de dicas e conselhos sobre inversão de casas antes de fazer uma compra pode ajudar as nadadeiras a evitar algumas armadilhas comuns. A nadaderia da casa também deve ser cautelosa sobre quaisquer ofertas em relação às casas gratuitas, por mais raras que sejam, pois pode haver custos ocultos significativos que possam tornar essas propriedades investimentos muito ruins.

A menos que as nadadeiras da casa tenham capital suficiente em mãos para financiar completamente a compra da casa, eles precisarão obter financiamento-e isso significa ser aprovado para um empréstimo. Se os mutuários planejam fazer um adiantamento significativo ou desejar girar casas sem dinheiro, eles serão obrigados a atender a certos requisitos de empréstimos para serem elegíveis para um empréstimo. Os credores podem ter requisitos mínimos de pontuação de crédito, por exemplo, o que pode impedir que os mutuários com crédito ruim obtenham um empréstimo de inversão da casa. Em outros casos, os credores só podem conceder empréstimos a mutuários que viraram casas no passado. Estar atento a esses tipos de requisitos de empréstimos pode ajudar a abrigos a diminuir suas opções mais rapidamente e encontrar uma opção de financiamento que se adapte às suas circunstâncias.

Etapa 1: Opções de pesquisa para um empréstimo de dinheiro duro de curto prazo para fornecer capital para lançar uma casa.

Ao descobrir como comprar uma casa sem dinheiro para um adiantamento, as nadadeiras da casa podem querer explorar primeiro suas opções de empréstimo de dinheiro duro de curto prazo. Empréstimos com dinheiro duro são empréstimos garantidos-isto é, eles usam garantia para minimizar o risco financeiro para o credor. Em termos de inversão da casa, a propriedade adquirida servirá como garantia para um empréstimo de dinheiro duro, em vez da residência principal do mutuário.

Alguns credores de dinheiro duro são especializados em empréstimos que lançam casas, o que pode torná-los uma fonte ideal de financiamento para os mutuários que desejam comprar, reabilitar e vender uma casa. Embora as taxas de juros quase certamente sejam mais altas do que as de um empréstimo à habitação convencionais, empréstimos com dinheiro duro são normalmente aprovados, processados ​​e financiados mais rapidamente do que as hipotecas. Como tal, os mutuários podem obter o dinheiro necessário para cobrir suas despesas de compra e renovação sem pular tantos aros ou passar por um longo processo de aprovação de empréstimos.

Os termos de empréstimo tendem a ser muito mais curtos em um empréstimo de dinheiro duro em comparação com uma hipoteca tradicional também. Em vez de dar aos mutuários décadas para reembolsar seu empréstimo, os credores de dinheiro duro costumam esperar o pagamento total dentro de 12 meses após a origem. Com uma janela tão apertada para trabalhar, as nadadeiras das casas podem querer ter certeza de que têm contratados alinhados e um cronograma claro para concluir as reformas antes de resolver seu financiamento.

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Etapa 2: Feche os credores particulares, que podem fornecer dinheiro mais rapidamente do que os credores de dinheiro duro.

Os credores de dinheiro duro funcionam mais rapidamente do que os credores hipotecários convencionais, mas ainda há um tempo de espera para que os empréstimos sejam aprovados e financiados. Se as nadadeiras da casa quiserem se mover rapidamente em uma nova listagem que acaba de aparecer no mercado, até esperar alguns dias para garantir financiamento pode significar perder a propriedade para compradores com mais flexibilidade financeira. Nessas situações, uma nadadora pode querer recorrer a um credor privado que possa fornecer apoio financeiro sem a necessidade de subscrição de empréstimos.

Os credores particulares geralmente são indivíduos que têm muito capital à mão e que podem estar procurando ganhar dinheiro extra com juros de empréstimos. Como eles não estão observando diretrizes de subscrição, restrições regulatórias ou processos estritos de aprovação de empréstimos, os credores privados podem fornecer rapidamente o dinheiro necessário para comprar imóveis e renovar a casa para que possa ser revendida com lucro.

Além disso, os credores privados podem não exigir nenhum tipo de adiantamento ou garantia em troca de estender um empréstimo. Outros critérios típicos do mutuário, como pontuações de crédito, índices de dívida / renda (DTI) e histórico de renda, não podem levar em consideração sua decisão de empréstimo. Por outro lado, os mutuários devem estar cientes de que os credores privados podem optar por cobrar taxas de juros mais altas do que os credores de dinheiro e outras instituições financeiras, para que as nadadeiras da casa possam acabar gastando mais em financiamento a longo prazo, seguindo esta rota.

Etapa 3: Olhe para o atacado se um empréstimo de dinheiro duro ou privado não for uma opção.

Encontrar um credor privado ou um credor de dinheiro duro pode ser difícil para as nadadeiras da casa que estão apenas começando nessa área específica de investimento imobiliário. O atacado pode ser uma boa alternativa se os recém-chegados quiserem mergulhar o dedo do pé em casa, desde que estejam bem, obtendo menos lucro do que com uma correção verdadeira e filp.

Uma transação por atacado funciona primeiro encontrando uma listagem com um vendedor motivado. A casa pode estar angustiada ou em execução duma hipoteca, e o vendedor pode estar procurando encontrar um comprador o mais rápido possível. O comprador envia um contrato que concorda em comprar a propriedade a um preço bem abaixo do valor de mercado e com a estipulação de que o pagamento seja feito integralmente dentro de um curto período de tempo. Depois que o contrato é assinado, o comprador encontra um investidor imobiliário de terceiros para comprar o imóvel e assumir a propriedade do título. Esse investidor pagará diretamente ao vendedor original e depois enfrentará o trabalho para renovar a propriedade e fazer um flip por conta própria. Em troca de facilitar essa transação, o comprador original receberá a taxa de um localizador do investidor, que provavelmente será substancialmente menor do que o valor que eles poderiam ter potencialmente feitos ao consertar e lançar a casa.

Embora haja menos dinheiro a ser ganho com uma compra por atacado, as nadadeiras das casas não precisam se preocupar com a logística de reabilitar a propriedade. Uma transação por atacado não envolve nenhum trabalho de renovação-menos não do comprador original. Além. Como tal, essa pode ser uma opção viável para nadadeiras que não têm experiência ou crédito para se qualificar para um empréstimo com dinheiro duro, bem como nadadeiras que não conseguem encontrar credores particulares dispostos a financiar um flip.

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Etapa 4: Procure um investidor imobiliário para fornecer os fundos para comprar e renovar uma casa em troca de um corte do lucro da venda.

Nem todos os investidores imobiliários estão procurando ganhar dinheiro com juros de empréstimos. Alguns podem preferir financiar uma casa em troca de um corte do lucro quando a casa reformada for vendida. A relação entre a Flipper da casa e o investidor imobiliário pode ser semelhante à de um comprador e um credor privado, com o investidor fornecendo os fundos e o flipper lidando com a logística de compra, reabilitação e venda da propriedade. A principal diferença é como o investidor é compensado por seu financiamento. Eles podem solicitar uma certa porcentagem do preço de venda final ou uma taxa fixa a ser retirada dos lucros da flipper em vez de pagamentos de juros.

Ao usar um investidor imobiliário ou credor privado para financiamento, pode ser importante para as nadadeiras da casa trazer sua própria experiência especializada ao relacionamento. Isso pode ser experiência na realização de reformas domésticas; uma familiaridade com mercados imobiliários específicos; ou fortes conexões com contratados, agentes imobiliários e outros profissionais que serão fundamentais para facilitar o flip da casa. Alguns investidores também podem querer influenciar a reforma com suas próprias idéias sobre a melhor forma de aumentar o valor de mercado e o preço de venda da propriedade. Isso pode levar a questões em potencial durante a fase de renovação se ambas as partes não concordarem com a melhor maneira de prosseguir, por isso pode valer a pena levar em consideração como um investidor deseja estar antes de ir a eles para lançar capital doméstico.

Etapa 5: Pergunte aos credores se você se qualifica para um empréstimo de patrimônio residencial ou linha de crédito para financiar o flip da casa.

Proprietários de imóveis que acumularam patrimônio líquido significativo em sua própria casa podem ser capazes de explorar esse patrimônio líquido para ajudar a pagar por um flip de casa. Empréstimos de capital doméstico geralmente apresentam taxas de juros mais baixas do que empréstimos não garantidos, o que pode reduzir o custo total de investimento para o Flipper. No entanto, esses empréstimos podem exigir mais tempo para aprovar e financiar, tornando -os inadequados para as nadadeiras que procuram opções de financiamento rápido. Outro obstáculo em potencial é que alguns credores podem não aprovar empréstimos de capital doméstico que serão usados ​​para investir em imóveis. Nem todas as empresas exigirão que os mutuários declarem o objetivo do empréstimo, mas é um obstáculo potencial a considerar.

Uma linha de crédito de equidade doméstica (HELOC) pode ser outra opção para explorar. Os Helocs também convertem o patrimônio líquido de um mutuário em fundos utilizáveis, mas esse dinheiro é disponibilizado através de uma linha de crédito giratória em vez de um depósito de soma fixo. Depois que a linha de crédito estiver aberta, os mutuários podem retirar os fundos conforme necessário, a seu próprio critério. Um HELOC pode ser útil para pagar os custos de renovação, em particular, já que as nadadeiras das casas podem não saber exatamente quanto dinheiro eles precisarão para pagar contratados, e eles podem usar seu HELOC para cobrir os custos à medida que surgirem.

Etapa 6: Verifique os sites de crowdfunding específicos para o imóvel real para fornecer os fundos necessários para comprar e girar a propriedade.

O crowdfunding é uma abordagem relativamente nova para o investimento imobiliário e, em particular, o lançamento da casa. Em vez de receber fundos de um único credor ou investidor, as nadadeiras das casas podem ter seus projetos financiados por vários investidores, cada um fornecendo uma pequena parte do dinheiro necessário para comprar e reabilitar uma casa. O crowdfunding é popular entre os investidores de varejo que estão apenas aprendendo a girar dinheiro, já que os custos de investimento geralmente são muito baixos. Essa abordagem pode ser mutuamente benéfica, com os investidores frequentemente recebendo um retorno decente sobre seu investimento e o Flipper da Câmara recebendo o financiamento para financiar seu projeto de recuperação.

Essas transações são gerenciadas por meio de sites dedicados de crowdfunding, que combinam com investidores com diferentes oportunidades de investimento, como flips de casas. Os mutuários em potencial podem até encontrar empréstimos de inversão de casas dedicadas que são financiadas diretamente através de sites de crowdfunding.

Crowdfunding uma casa flip tem certas vantagens. Por um lado, os credores que usam crowdfunding geralmente oferecem taxas de juros mais baixas do que outros credores de dinheiro duro, o que pode ajudar. Os credores baseados em crowdfunding podem ter critérios mais brandos em mutuários, para que as nadadeiras da casa possam garantir um empréstimo, mesmo que tenham uma baixa pontuação de crédito ou alta relação DTI. Os prazos de financiamento também podem ser relativamente curtos, permitindo que as nadeiras obtenham o dinheiro necessário para concluir uma compra de casa em questão de dias em alguns casos.

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Etapa 7: pergunte ao vendedor de imóveis se eles estariam dispostos a financiar a venda de residências e virar em troca de uma porcentagem dos lucros.

Se credores de dinheiro duro, credores particulares, investidores imobiliários e sites de crowdfunding foram eliminados de consideração, as nadadeiras da casa ainda têm algumas opções para explorar. Pode parecer improvável, mas as nadadeiras da casa podem conseguir que o vendedor domiciliar financie a compra e a reforma de sua própria propriedade e financiar que flipam. Para ser justo, o financiamento do proprietário é um pouco convencional quando se trata de financiar um giro da casa, mas nas circunstâncias certas, os vendedores podem estar abertos a esse tipo de transação. Por exemplo, um vendedor cuja casa está sentada no mercado há muito tempo pode estar mais inclinada a considerar um flip de casa financiado pelo proprietário.

Com o financiamento do proprietário, o proprietário original atua como credor, fornecendo ao comprador os fundos para a compra e renovação de casa. Dependendo dos termos do contrato, o flipper fará pagamentos regulares ao vendedor, assim como faria com um provedor de empréstimo convencional. Este acordo pode oferecer mais flexibilidade em termos das condições de empréstimo. Os dois lados são livres para negociar todos os detalhes dos juros devidos ao empréstimo ao cronograma de reembolso. Outro benefício com o financiamento do proprietário é que as nadadeiras da casa não precisam atender a nenhum requisito rígido do mutuário em relação ao seu histórico de crédito ou dívida existente. Pode ser um pouco tiro, mas o financiamento do proprietário pode valer a pena explorar se outras opções estiverem indisponíveis.

Etapa 8: considere uma opção de arrendamento em que você paga aluguel em casa e concorda em comprá -lo assim que as reformas estiverem concluídas.

Outra abordagem não convencional para virar uma casa sem dinheiro é alugar a propriedade, em vez de comprá -la imediatamente. Indo esta rota requer um contrato de arrendamento altamente especializado, no qual o inquilino concorda em comprar o imóvel depois que um certo período de tempo foi passado. Uma preocupação óbvia aqui é que as nadadeiras da casa podem precisar esperar um pouco antes que a propriedade mude de mãos e elas podem vender a casa, adiando qualquer lucro que pudessem ganhar para ganhar. Dito isto, o vendedor pode permitir que eles façam reformas enquanto alugam a propriedade, para que o processo de reabilitação possa prosseguir sem demora.

Frasas da casa também podem estar preocupadas em pagar aluguel em uma segunda propriedade quando já têm uma residência primária para pagar e outras obrigações financeiras para cumprir. Esses acordos de arrendamento podem estipular que qualquer pagamento de aluguel feito será aplicado à compra da propriedade assim que o período de arrendamento expirar. Incluir esse idioma no acordo pode ajudar.

Falta os fundos para fazer um adiantamento significativo em uma casa ou empreiteiros pagos pelas principais reformas domésticas não necessariamente fecha a porta nas perspectivas de inversão da casa de um indivíduo. Existem muitas abordagens alternativas para financiar um flip de casa que não exige dinheiro antecipadamente. Essas opções de financiamento podem parecer não convencionais à primeira vista, mas podem ajudar nadadeiras iniciantes a obter alguma experiência e ganhar seu primeiro dia de pagamento lançando uma casa. Depois de estabelecer um recorde de casas de pista e colocar algum dinheiro no banco, pode ser mais fácil se qualificar para alguns dos melhores empréstimos para lançar casas para que possam financiar mais um flip-ou vários, como o caso pode ser.