Resolvido! O que são custos de fechamento?

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P: Estou alugando e pensando em comprar uma casa, pois eu estaria pagando o mesmo valor-se não menos do que estou pagando agora. Estou economizando para o adiantamento. No entanto, um dos meus amigos disse que também precisarei pagar vários milhares de dólares em custos de fechamento. O que estão fechando os custos e quanto devo esperar pagar?

A: A etapa final na compra de uma casa é o fechamento. É aqui que você assina todos os documentos oficiais e recebe as chaves da sua nova casa. Mas antes de obter as chaves, você também precisará pagar seus custos de fechamento.

Enquanto os vendedores pagam um punhado de custos de fechamento, que normalmente são deduzidos do valor final que recebem, os compradores pagam a grande maioria desses custos. Às vezes, você pode negociar os custos de fechamento com antecedência e fazer com que o vendedor ajude você a cobrir algumas (ou mesmo todas) dessas despesas. Além disso, dependendo do seu status financeiro, você poderá encontrar um programa de comprador de casa pela primeira vez em seu estado para fornecer assistência.

De qualquer forma, você precisa conhecer os vários tipos de custos de fechamento a serem esperados para que você possa estar preparado. Para ajudá -lo a planejar com antecedência, reunimos uma equipe de especialistas para explicar quais são essas taxas e fornecer números de estádio.

Pedido de empréstimo

De acordo com Barry Ingram, corretor/proprietário e criador de empréstimos da Independência da Mortagem de Motões em Sugarland, Texas, existem vários custos de fechamento associados à origem do empréstimo, e os valores variam de acordo com o credor e o corretor.

• Taxa de relatório de crédito: Os profissionais de hipoteca precisam pagar para extrair seu relatório de crédito de uma das três principais agências de crédito, e Ingram diz que eles passarão essa despesa para você. "Essa taxa não pode ser renunciada e alguns profissionais de hipoteca exigem que ela seja paga antecipadamente pelo cliente", diz ele. “Essa taxa normalmente pode ser de US $ 25 a US $ 100, e os aplicativos conjuntos geralmente estão no final mais alto.”
• Taxa de inscrição: Há também uma taxa para o processo de originação de empréstimos real: levar, preparar e revisar o pedido de empréstimo hipotecário. "Essa taxa pode ser potencialmente dispensada, e o custo dessas taxas é baseado no profissional de hipoteca, mas geralmente está entre US $ 40 e US $ 250", explica Ingram, explica.
• Taxa de processamento: "O processamento começa logo após a apresentação de um pedido de empréstimo e frequentemente acelera assim que o empréstimo for aprovado com condições", diz Ingram diz. “O processador geralmente trabalha diretamente com o requerente do empréstimo e o criador de empréstimos para obter e validar documentação específica relacionada a coisas como declarações fiscais, contas financeiras, renda, dívidas mensais recorrentes e informações de emprego dos solicitantes do empréstimo.Ingram diz que a documentação, cartas de explicação, verificações e outras informações são fornecidas ao subscritor.

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Avaliação e inspeção

Você pode ter uma boa ideia do que você acha que sua casa vale, mas seu credor prefere a opinião do seu avaliador. "A taxa de avaliação é o custo cobrado para um avaliador licenciado fornecer uma estimativa de avaliação para a casa que servirá como garantia para o empréstimo", diz Ingram, diz.

A taxa de avaliação depende de uma variedade de fatores. "Geralmente é baseado em uma combinação do tipo de avaliação, a localização da propriedade, o nível de experiência do avaliador e a velocidade com que o relatório de avaliação deve ser devolvido", explica Ingram. Ele diz que a taxa não pode ser dispensada e muitas vezes precisa ser paga antecipadamente.

“As taxas de avaliação que não são de alta."Dependendo da localização da propriedade e do número de vezes que o avaliador precisa visitar a casa, o custo pode exceder US $ 2.000, ele diz.

Uma avaliação não é a mesma que uma inspeção residencial. “A taxa de inspeção doméstica é o custo cobrado para um inspetor licenciado examinar a casa e as principais características da casa, incluindo o teto, o encanamento, a fiação e os aparelhos, e fornecer um relatório detalhado sobre a condição geral da casa e Quaisquer reparos que possam precisar ser feitos ”, explica Ingram.

Embora uma inspeção doméstica seja opcional, ele diz que é fortemente recomendado-mesmo no mercado de um vendedor. "As taxas de inspeção doméstica geralmente podem variar de US $ 200 a milhares de dólares, dependendo do tamanho da casa e da complexidade da inspeção", diz Ingram diz.

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Seguro de título

O seguro de título abrange reivindicações de qualquer pessoa que questionasse a propriedade da propriedade. "Essas reivindicações incluem falsificações, erros de arquivamento, ônus, herdeiros desconhecidos, impostos nas costas, servidões e assim por diante", explica Ingram. Ele diz que existem dois tipos de seguro de título: seguro de título do credor e seguro de título do proprietário. Então, qual é a diferença?

“O seguro de título do credor protege os juros do credor e geralmente é obrigatório, e o valor da taxa geralmente é baseado no preço de venda da casa.”Segundo Ingram, geralmente varia entre US $ 1.000 e US $ 3.000.

A apólice de seguro de título do proprietário, por outro lado, protege o interesse do comprador e é opcional, mas Ingram diz que é fortemente recomendado. “É uma fração do custo da política do credor e geralmente é inferior a US $ 300.”

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Seguro de proprietário

Você provavelmente chegaria a um seguro de casa, mas os credores não estão se arriscendo. "Os credores exigem que os compradores forneçam prova de seguro dos proprietários ao solicitar uma hipoteca, caso a casa seja danificada ou destruída", diz Melinda Wilner, diretora de operações da United Wholesale Mortgage em Pontiac, Michigan. Isso porque se algo acontecer com a casa, ainda há uma hipoteca que precisa ser paga de volta. "Pode haver um exemplo em que um proprietário não deseja pagar uma hipoteca em uma casa que foi destruída, então esse seguro não apenas os protege, mas também o credor no caso de o empréstimo entrar em falta", ela explica ela.

“O seguro dos proprietários geralmente abrange danos internos e externos a uma casa, bem como perdas ou danos de ativos pessoais e lesões que ocorrem na propriedade."Se houver uma conta de garantia configurada, Wilner diz que os pagamentos para a política podem ser incluídos em seus pagamentos mensais de hipoteca.

PMI

O seguro de hipoteca privada (PMI) é necessária quando o valor do adiantamento do mutuário é inferior a 20 % do valor do empréstimo. Wilner diz que o PMI protege o credor do risco se o mutuário não fortalecer em sua casa.

"O PMI está ligado ao pagamento mensal da hipoteca e cai quando o saldo da hipoteca atingir 78 % do valor da casa no momento em que foi comprado e os pagamentos de um proprietário estão atualizados", explica ela. “O custo do PMI depende da sua pontuação de crédito e adiantamento, mas geralmente varia de 0.25 % a 2 % do valor do empréstimo original a cada ano.”

Ela observa, no entanto, que os mutuários têm outras opções. “Por exemplo, um mutuário pode aceitar uma taxa de juros mais alta em vez do pagamento mensal adicional do PMI.”E, claro, diz Wilner, você pode fazer um adiantamento maior que 20 % para evitar o PMI.

Pontos de hipoteca

Você já ouviu falar do termo “Comprando a taxa?Wilner diz que se refere a pontos de hipoteca ou taxas que os mutuários pagam ao credor para reduzir a taxa de juros na vida útil de sua hipoteca. "É opcional para os mutuários e, ao pagar pontos, não há valor definido para quanto um ponto de hipoteca reduzirá sua taxa", explica ela. “Por exemplo, digamos que você tenha uma hipoteca de US $ 250.000 e um ponto custa 1 % do valor do seu empréstimo; Nesse caso, um ponto de hipoteca custaria US $ 2.500.”

Pode valer a pena pesquisar esta opção para obter uma taxa mais baixa. "Além disso, se você planeja ficar em casa por um longo período de tempo, com o tempo, com o tempo, poderá recuperar o custo dos pontos de compra", diz Wilner.

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Impostos sobre a propriedade

De acordo com o U.S. Bureau do Censo, o U Médio U.S. A família gasta US $ 2.471 em impostos sobre a propriedade. "Os proprietários são obrigados a pagar impostos sobre a propriedade, que são uma importante fonte de renda para os governos locais cobrirem o custo dos serviços comunitários", explica Wilner. Se uma conta de custódia for estabelecida, ela diz que o pagamento mensal do imposto será transferido para o pagamento mensal da hipoteca.

“Os impostos sobre a propriedade podem ser altamente variáveis ​​entre cidades, estados e propriedades e podem ser uma despesa significativa de possuir um lar.”Por exemplo, de acordo com o Wallet Hub, os impostos anuais em uma casa na Carolina do Sul com preços no valor médio do estado são de US $ 924. Em Illinois, no entanto, eles são US $ 4.419 por ano. E em Nova Jersey, eles são US $ 8.362.

Wilner diz que é possível que os impostos sobre a propriedade sejam proporcionados no momento do fechamento. "Isso depende de vários fatores, incluindo a área em que a casa está sendo comprada, o sistema de taxa de imposto do estado, os prazos de impostos e os termos do contrato de compra", explica ela. “Em alguns casos, o comprador ou o vendedor pode ter que pagar impostos sobre a propriedade pelo tempo prortado, cada um estará em casa.”

Taxas de fechamento ou custódia

Embora isso varie dependendo da jurisdição, você geralmente precisa pagar uma taxa de fechamento ou custódia. "Em alguns estados, você fecha" em garantia ", que exige os serviços de uma empresa de custódia, advogada imobiliária ou empresa de títulos para conduzir o fechamento e distribuir fundos a todas as partes envolvidas no acordo", diz Michael J. Romer, sócio-gerente do escritório de advocacia Romer Debbas, com sede em Nova York. “Nos estados em que há um fechamento no mesmo dia com advogados presentes para todas as partes, você normalmente não veria uma taxa de fechamento adicional ou taxa de garantia.Romer diz que as taxas de custódia tendem a ser uma porcentagem (digamos, 1 %) do preço de compra.

Honorários advocatícios

Você pode esperar pagar honorários advocatícios pelo seu advogado, mas de acordo com Romer, em algumas jurisdições, você pode ter que pagar pelo advogado do banco de financiamento também. "Os honorários advocatícios bancários normalmente variam de US $ 800 a US $ 1.500, em média, dependendo do credor", explica ele.

E dependendo de onde você está comprando uma casa, Romer diz seu O custo do advogado pode ser de várias centenas a vários milhares de dólares. “Os advogados em mercados imobiliários de luxo geralmente cobram um prêmio por seus serviços, que é, em parte, devido ao serviço de luvas branca necessária, bem como ao aumento da responsabilidade associada às transações de luxo.”

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Taxas diversas

Também existem outras taxas que podem variar de acordo com a jurisdição, e Romer alerta que eles podem ser bastante inesperados. Por exemplo, ele observa que às vezes há uma "taxa de atendimento" ou "dica", paga à pessoa que participa do fechamento em nome da companhia de seguros de título. "Isso normalmente será algumas centenas de dólares, dependendo do que é costume em sua área", explica ele.

Romer oferece uma dica final para evitar surpresas: “É importante trabalhar com o corretor imobiliário, advogado e credor certo para garantir que você esteja totalmente preparado.”