Resolvido! Quais são os diferentes tipos de empréstimos para uma casa?

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Q: Estou economizando há um tempo para comprar minha primeira casa e recentemente comecei a procurar opções de hipoteca. Existem tantos produtos e tantos acrônimos e termos-é como se fosse intencionalmente confuso. Quais são os tipos de empréstimos para uma casa que eu posso escolher e qual é o melhor para mim?

A: Se você é novo no mercado de compra em casa, o campo de hipoteca pode parecer muito esmagador, mas com um pouco de leitura e pesquisa, você estará falando a linguagem dos empréstimos à habitação mais cedo do que pensa. O termo "hipoteca" sugere que há um produto de empréstimo que todos recebem quando compram uma casa, mas o fato é que existem muitos tipos de empréstimos para compras em casa. Dependendo da sua posição financeira e do tipo de casa que você estará comprando, você pode encontrar um ou mais produtos para comparar antes de encontrar o empréstimo certo para sua situação. Quebrar os diferentes produtos pode parecer ler um idioma diferente, mas em breve você poderá dizer as diferenças entre FHA e USDA e FICO como um profissional para que você possa escolher o melhor tipo de empréstimo hipotecário para você.

Existem dois tipos de empréstimos convencionais (também chamados de hipoteca convencional). Um empréstimo convencional é ideal para compradores de casas financeiramente estáveis ​​com pelo menos um adiantamento de 3 %.

Empréstimos convencionais são o que a maioria das pessoas pensa quando considera uma hipoteca em uma casa. Estes são empréstimos básicos na casa, nos quais o mutuário coloca uma porcentagem do preço da casa como adiantamento e empresta o restante de um credor, com um plano de amortização mapeado para pagar o saldo e os juros acima de 15, 20 ou 30 anos (alguns credores podem ter termos mais flexíveis). A distinção mais importante entre empréstimos convencionais e outras hipotecas é que os empréstimos convencionais não são apoiados ou segurados pelo governo federal; portanto, eles carregam um pouco mais de risco para o credor. Enquanto, em geral, eles custam um pouco menos ao longo do tempo do que outros empréstimos, você terá que ter uma forte posição financeira para se qualificar e pode ter que adicionar o custo do seguro de hipoteca privada (PMI) até que você atinja um certo limiar de reembolso. Empréstimos convencionais são divididos em duas categorias: conforme e não conforme.

Um empréstimo convencional em casa em conformidade atende a certos padrões estabelecidos pela Federal Housing Finance Agency. Isso significa que, uma vez que seu empréstimo for estabelecido, ele se qualificará para compra por Fannie Mae ou Freddie Mac, dois grandes servidores de empréstimos que oferecem estabilidade e segurança no mercado de hipotecas, em vez de serem vendidas a vários bancos e outros credores em todo o país. Empréstimos em conformidade podem ser usados ​​para comprar uma residência primária, segunda casa ou propriedades de aluguel ou investimento, para que sejam mais flexíveis nesse sentido do que alguns empréstimos segurados do governo federal que limitam o que você pode comprar. O valor máximo que você pode emprestar com um empréstimo em conformidade é de US $ 548.250, embora em alguns municípios de alto custo e estados ou no caso de residências de várias unidades, o máximo é de US $ 822.375. Você precisará diminuir no mínimo 3 % do custo da propriedade como adiantamento, o que é ótimo para compradores com uma situação financeira sólida, mas não muito capital, mas você pode ser obrigado a pagar pelo PMI a cada mês até Você pagou 20 % do valor da casa. Depois de atingir 20 %, você pode solicitar o cancelamento do PMI se o seu empréstimo estiver em boa posição. Mesmo com o PMI, seu custo geral para comprar uma casa pode ser menor com um empréstimo em conformidade do que com outros tipos de hipotecas; Conhecimento de que o empréstimo pode ser adquirido por Fannie Mae ou Freddie Mac fornece algum backup para o credor que pode resultar em taxas de juros mais baixas. Empréstimos em conformidade são estáveis ​​e relativamente baixo custo, e são as melhores opções para os mutuários com situações financeiras fortes e estáveis ​​e excelentes índices de crédito e dívida / renda. Você precisará estar preparado para documentar tudo.

Empréstimos não conformes não têm as mesmas restrições que empréstimos em conformidade porque não precisam atender aos requisitos de Fannie Mae ou Freddie Mac. Empréstimos não conformes podem ser adquiridos em valores mais altos de empréstimo do que empréstimos em conformidade e, em alguns casos.

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Um empréstimo Jumbo é ideal para compradores de casas com um pouco mais de poder de gasto.

Empréstimos jumbo são empréstimos não conformes que permitem que os mutuários ultrapassem os limites de empréstimos em conformidade. Esses empréstimos são mais comuns em áreas onde os preços da habitação são maiores ou onde as casas são maiores e mais luxuosas e, portanto, mais caras. Esses empréstimos caem em sua própria classe e, como resultado. Você precisará ter uma pontuação FICO de pelo menos 700 na maioria dos casos para ser considerada para um empréstimo jumbo. Sua relação dívida / renda precisará ser baixa e você deve produzir um adiantamento superior à média de 10 a 20 %. Esses empréstimos são ideais para compradores que precisam emprestar valores maiores do que um empréstimo em conformidade será permitir e com excelente crédito e uma baixa relação dívida / renda.

Existem empréstimos com seguro do governo que podem ajudar mais pessoas a comprar uma casa: empréstimos da FHA, empréstimos do USDA e empréstimos de VA-mas ​​os compradores devem atender a certos critérios.

Por muitos anos, a casa de casa foi limitada àqueles que eram ricos o suficiente para economizar pagamentos substanciais, enquanto ainda era capaz de pagar aluguel. À medida que os preços da habitação aumentavam, isso se tornou cada vez menos atingível para muitas pessoas. Embora o governo federal não entregue diretamente dinheiro para compras de casas, ele vê a casa de casa como estabilidade para comunidades e famílias e procurou disponibilizar o sonho de casa de casa para mais pessoas. Como resultado, o governo desenvolveu e garantiu vários tipos de empréstimos à habitação para ajudar os compradores com menos dinheiro pronto para um adiantamento ou crédito imperfeito a entrar em casas nas quais eles podem continuar investindo, em vez de ficar presos em um ciclo interminável de aluguel.

Os empréstimos da FHA são apoiados pela Administração Federal de Habitação. Com o objetivo de ajudar os compradores qualificados de outra forma que não conseguiram economizar grandes pagamentos ou aqueles cujo crédito é médio (mas não excelente), os empréstimos da FHA são frequentemente vistos como produtos de empréstimos para compradores de imóveis pela primeira vez porque são úteis para aqueles que Não tem uma casa existente para vender. Os empréstimos da FHA requerem uma pontuação FICO de 580, que é menor que os 620 necessários para muitos outros programas, se o mutuário puder oferecer um adiantamento de 3.5 %. Para os mutuários que podem reduzir pelo menos 10 %, uma pontuação tão baixa quanto 500 pode ser aceita. Uma palavra de aviso para aqueles que têm menos de 10 % como adiantamento: os empréstimos da FHA exigem um pagamento adicional a cada mês em empréstimos de salário baixo que são semelhantes ao PMI, mas nunca pode ser cancelado e permanecerá em vigor para A vida do empréstimo. A única maneira de remover esse pagamento extra é refinanciar o empréstimo depois de criar patrimônio suficiente.

Para incentivar os compradores de casas a se estabelecerem em áreas rurais, o Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA) apóia empréstimos para compradores moderados ou de baixa renda que estão dispostos a comprar casas em áreas designadas que estão fora do caminho batido. Esses empréstimos têm limites de renda e podem estar disponíveis sem nenhum pagamento para os mutuários com baixa renda. Para os compradores com flexibilidade para se mudar, os empréstimos do USDA podem ser uma excelente oportunidade para começar um novo lar em um novo lugar em um novo local, geralmente para aqueles que de outra forma não seriam capazes de se dar ao luxo de ser proprietários de imóveis.

Muitos membros ativos e veteranos das forças armadas desistiram de anos significativos de ganhar para servir os Estados Unidos. Os membros ativos podem frequentemente precisar se mover, dificultando o desenvolvimento de crédito estável e potencialmente deixando uma série de hipotecas de curto prazo em seu rastro enquanto passam da implantação para a implantação. Para facilitar a tensão financeira da casa da casa sobre aqueles que serviram ou estão servindo, o Departamento de Assuntos dos Veteranos dos Estados Unidos oferece aos membros do serviço hipotecas flexíveis com baixas taxas de juros, sem baixos pagamentos e sem PMI. Os custos de fechamento das hipotecas de VA são limitados para não ser esmagadores. Há uma pequena taxa de financiamento cobrada em hipotecas VA para manter os custos gerais do programa baixos, mas essa taxa pode ser enrolada na hipoteca, mantendo os custos iniciais da compra de uma casa baixa.

Esses programas são projetados para ajudar mais pessoas a serem proprietários de casas, e todos exigem demonstração de que os mutuários poderão fazer seus pagamentos e um esforço de boa fé por parte dos mutuários para fazê-lo. Programas segurados pelo governo removem alguns obstáculos que podem estar no caminho de mais famílias se tornarem proprietários de imóveis em boa posição.

Um cimentos hipotecários de taxa fixa seus pagamentos mensais de hipoteca.

Todas as hipotecas vêm com interesse; De fato, o custo total de juros pode ser um dos números mais impressionantes nos documentos de fechamento de hipotecas, especialmente para compradores de imóveis iniciantes pela primeira vez. As hipotecas de taxa fixa têm uma taxa de juros definida que é determinada no momento em que o empréstimo é aprovado e permanece o mesmo para a vida útil do empréstimo. As taxas fixas fornecem estabilidade e segurança para o mutuário: o pagamento mensal permanecerá o mesmo pelos 15, 20 ou 30 anos necessários para pagar a hipoteca e se as taxas de juros forem bastante baixas no momento da compra da casa, fixadas -As hipotecas podem proteger o comprador de balanços de mercado. Por outro lado, se as taxas de juros estiverem mediantes ou altas no momento da compra, os mutuários serão presos nessa taxa mais alta por anos e podem acabar pagando significativamente mais ao longo da vida do empréstimo.

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As hipotecas de taxa ajustável são dependentes do mercado.

As hipotecas de taxa ajustável oferecem taxas de juros fixas de forma atraente nos primeiros anos do empréstimo e, em seguida, em um ponto predeterminado, a taxa muda para uma taxa de juros flexível que varia com o mercado de taxas de juros. Essas hipotecas podem tornar os primeiros anos de propriedade muito mais acessível do que aqueles com uma taxa fixa mais alta. Os problemas podem surgir, no entanto, quando o período inicial terminar: se as taxas de juros forem particularmente altas, os pagamentos mensais da hipoteca podem se tornar repentinamente muito, muito mais altos. Se o mutuário não estiver em posição de refinanciar o empréstimo nesse ponto, e os pagamentos são incontroláveis, os inadimplentes podem resultar e o sonho da propriedade pode se tornar um pesadelo.

Para os mutuários que se sentem confortáveis ​​com um pouco de risco, hipotecas de taxa ajustável podem resultar em economias substanciais nos pagamentos de juros ao longo da vida do empréstimo. Os compradores de imóveis que planejam permanecer em casa por apenas alguns anos também podem se beneficiar enormemente da baixa taxa fixa inicial. Mas os riscos são reais: se você planeja tirar proveito da baixa taxa inicial e depois vender ou refinanciar, mas os preços das casas fazem uma mudança repentina, você pode se sentir incapaz de fazer, e então você pode ficar com os pagamentos que você não posso pagar.

Empréstimos apenas para juros são ideais para compradores de casas com receita crescente.

A maioria dos pagamentos hipotecários é dividida em uma porção aplicada ao diretor do empréstimo e uma porção que é aplicada ao interesse. Com a maioria das hipotecas, a maior parte dos pagamentos antecipados é aplicada aos juros, e uma parte menor é aplicada ao principal, um saldo que gradualmente muda em direção ao principal ao longo do curso do período de reembolso do empréstimo. Isso protege o credor de perder sua renda no empréstimo. Destinado a mutuários que talvez estejam apenas começando em sua carreira ou esperam avançar, os empréstimos somente juros apresentam pagamentos com juros exclusivamente nos primeiros 5 a 7 anos do período de reembolso e, em seguida, aumentam gradualmente, adicionando lentamente pagamentos principais sobre o topo de o interesse. Você precisará planejar com antecedência para estar pronto para os pagamentos maiores quando eles começarem e se prepararem para a ideia de que você não estará construindo nenhum patrimônio em sua casa nos primeiros anos. No entanto, empréstimos apenas com juros são uma ótima maneira de reduzir esses pagamentos antecipados e, se você planeja refinanciar ou vender antes que os pagamentos apenas com juros terminem, esses empréstimos podem economizar uma quantia substancial.

Existem empréstimos para fins específicos e tipos de casas-não apenas para comprar uma casa: empréstimos à habitação móvel, empréstimos de renovação e empréstimos para construção de residências.

Empréstimos à habitação não são apenas para comprar uma casa completamente; Existem outras vezes que você pode precisar emprestar. Talvez você tenha encontrado um lar que você ama, mas precisaria reformar para torná-lo habitável, ou você encontrou terras e deseja começar a construir a casa do zero. Ou você prefere uma casa móvel, que a maioria das hipotecas regulares provavelmente não cobre. Existem empréstimos para cada uma dessas situações e mais.

Para se qualificar para um empréstimo à habitação, uma casa móvel ou fabricada deve atender aos requisitos para serem classificados como imóveis. Para chegar a essa classificação, a casa móvel ou fabricada deve ter pelo menos 400 pés quadrados e montada em uma fundação permanente. Também deve ser tributável como bens imóveis na jurisdição em que está localizado. Se a casa móvel ou fabricada que você gostaria de comprar atende a esses requisitos, alguns credores oferecerão empréstimos em conformidade para compras de casas móveis ou fabricadas, enquanto outros não. Empréstimos FHA, VA e USDA podem ser usados ​​para financiar casas móveis e fabricadas que atendem aos requisitos imobiliários. Esses empréstimos terão parâmetros diferentes com base na idade e condição da casa, à medida que as casas móveis se depreciam ao longo do tempo, enquanto as casas tradicionais aumentam no valor. Por outro lado, se a casa móvel tiver rodas ou o proprietário paga taxas ao Departamento de Veículos Motorizados, o edifício é classificado como veículo e não pode ser financiado por meio de processos tradicionais de hipoteca. Existem FHA e produtos de empréstimos pessoais que podem estar disponíveis para financiar casas móveis fora dos produtos hipotecários tradicionais.

Empréstimos para melhorar sua casa atual vêm de várias formas. Primeiro, você pode usar o patrimônio que você já construiu em sua casa existente como garantia e aceitar um empréstimo de capital doméstico. Às vezes, esses empréstimos são chamados de segundas hipotecas, porque elas essencialmente permitem que você pegue emprestado contra a parte da sua casa que você pagou enquanto ainda está pagando seu credor hipotecário pela parte que não. Empréstimos de patrimônio residencial podem ser maneiras econômicas e flexíveis de pagar pela reforma de uma casa que você já possui.

Os empréstimos pessoais também são uma opção para esse processo e, se seu crédito for bom, pode resultar em financiamento mais rápido, pois não exigirá a pesquisa de título e o processo de avaliação que geralmente é incluído em um empréstimo para o patrimônio líquido.

Se você encontrou uma casa que gostaria de comprar que precisa de reabilitação séria, há uma opção de hipoteca chamada reabilitação ou empréstimo de reabilitação. Existem duas versões: uma é oferecida pelo FHA e é chamada de empréstimo de 203k, e o outro é oferecido por Fannie Mae e faz parte de seu programa de Homestyle. Cada um tem requisitos e níveis de flexibilidade ligeiramente diferentes. Eles funcionam de maneira semelhante a uma hipoteca tradicional, mas o valor da casa é baseado no que será o valor reformado, não no valor de mercado da casa como está. Isso permite que os compradores emprestem mais do que o valor atual da casa para financiar reformas, com uma meta de casa sendo a garantia apropriada para o valor do empréstimo após a renovação da casa. Os credores que emitem 203K empréstimos monitorarão de perto o progresso das reformas para proteger seu investimento, o que reduz seu risco geral. Empréstimos de renovação estão disponíveis apenas em residências primárias.

Finalmente, existem opções para quem encontrou um terreno e deseja construir sua própria casa do zero. Empréstimos de construção são empréstimos de curto prazo que podem ser usados ​​para cobrir materiais, mão de obra e licenças para construir uma residência. O custo da propriedade em si também pode ser transferido para esse tipo de empréstimo. Esses empréstimos são normalmente desembolsados ​​em parcelas à medida que o trabalho é concluído. Existem três tipos de empréstimo de construção, e o direito dependerá do orçamento e da linha do tempo do projeto, juntamente com uma avaliação das taxas atuais. Um empréstimo de construção para permanente começa como um empréstimo de construção de taxa ajustável. Uma vez concluído a construção, o empréstimo será convertido para uma hipoteca tradicional de taxa fixa. Empréstimos somente para construção são de curto prazo; Eles duram a duração do processo de construção a uma taxa ajustável e devem ser pagos ou refinanciados assim que a construção for concluída. Uma terceira opção é chamada de empréstimo de proprietário-construtor. Se você planeja ser o contratado geral do seu projeto de construção de residências, pode fazer um empréstimo especificamente para que a construção seja paga com o tempo. Os empréstimos do proprietário-construtor são difíceis de obter, porque são considerados de alto risco, e o mutuário geralmente precisa ser um empreiteiro geral licenciado profissionalmente para adquirir um. As pontuações de crédito para todos os mutuários de empréstimos de construção devem ser excepcionalmente de alta geração ou acima de 720-como não há nada para o credor vender para recuperar sua perda se o mutuário padrão antes que o projeto seja concluído.

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Pesar sua saúde financeira e suas opções de hipoteca pode ajudá -lo a escolher o melhor empréstimo para ajudá -lo a comprar uma casa.

Com uma grande variedade de opções para financiar compras em casa, você precisará de uma imagem clara da sua posição como mutuário antes de começar. Verifique sua pontuação de crédito e relação dívida / renda. Decida, aproximadamente, quanto você sente que pode gastar em um pagamento de hipoteca a cada mês (tendo em mente que os prêmios de seguro de impostos e proprietários farão parte de cada pagamento de hipoteca). Avalie quanto você pode oferecer como adiantamento. Considere programas que você poderá acessar para reduzir seus custos gerais.

Então comece a falar com os credores. Quanto aos detalhes sobre taxas e termos, pergunte sobre programas que podem ser novos ou incentivos que os credores têm para pessoas como você. Quando você identificar suas opções mais prováveis, solicite a pré-aprovação: os credores verificarão seu crédito, verificarão sua renda e fornecerá uma carta detalhando quanto você pode emprestar e através de que tipo de programa. Então você pode usar essas informações para escolher o melhor empréstimo para sua situação específica. É mais trabalho do que apenas dirigir para o banco mais próximo ou preencher o primeiro pedido de hipoteca que você encontra online? Sim. Mas entender as opções disponíveis para você e ter uma consciência aguda de sua situação financeira pode ajudá-lo a escolher um empréstimo que possa economizar milhares e milhares de dólares ao longo da vida de sua casa e pode ajudá-lo a aprender que você pode comprar mais confortavelmente do que você pensou.