Resolvido! O que é uma segunda hipoteca?

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P: Meu parceiro e eu queremos reformar nossa cozinha nos próximos meses, mas não temos certeza de como pagar por isso. Fomos informados de que uma segunda hipoteca pode funcionar, pois temos muita equidade em nossa casa. O que é uma segunda hipoteca, E como funciona?

A: Muitos proprietários se perguntam: “O que é uma segunda hipoteca?”Quando eles querem reformar suas casas. Eles podem ter ouvido falar sobre isso de amigos ou familiares, ou seu banco recomendou tirar outra hipoteca para obter fundos extras. Tirar outra hipoteca pode parecer intimidante, mas uma segunda hipoteca é uma maneira comum de os proprietários de imóveis tirarem o patrimônio de sua casa.

Antes de obter uma segunda hipoteca, os proprietários desejam ter um bom entendimento de suas opções para acessar o patrimônio líquido. Além de considerar a duração do empréstimo e a taxa de juros, os proprietários podem querer usar uma calculadora de segunda montagem para entender completamente o custo e os benefícios de um novo empréstimo. Proprietários de imóveis que se perguntam como obter uma segunda hipoteca podem aprender mais sobre esse tipo de empréstimo e determinar se ele atenderá às suas necessidades financeiras.

Uma segunda hipoteca, também chamada de júnior-lien, é um tipo de empréstimo que permite ao proprietário explorar o patrimônio líquido de sua casa.

Como funciona uma segunda hipoteca? Também conhecido como júnior-lien, uma segunda hipoteca é um proprietário de empréstimos pode usar para acessar o patrimônio em suas casas. Os proprietários podem usar esse patrimônio como dinheiro extra para financiar uma variedade de necessidades, do reembolso da dívida a reformas domésticas. Para explorar seu patrimônio, os proprietários usam o valor de sua casa como garantia para fazer um segundo empréstimo na casa.

A razão pela qual esse tipo de empréstimo é chamado de segunda hipoteca é por causa da ordem em que as dívidas são pagas se o proprietário tiver que vender a casa para cobrir sua dívida-ou se o credor houve hipoteca na casa. O proprietário ou o credor usará os recursos da venda para pagar a hipoteca original usada para comprar a casa primeiro e depois a segunda hipoteca. Se a casa não tiver valor suficiente para pagar por ambos.

Por exemplo, um proprietário pode ter duas hipotecas e deve US $ 200.000 no primeiro e US $ 100.000 no segundo. Eventualmente, eles não podem mais fazer seus pagamentos e a casa é vendida por US $ 250.000. O credor da segunda hipoteca pode receber apenas US $ 50.000 do total de US $ 100.000 devidos, porque os recursos da venda vão para a hipoteca original primeiro.

Os dois principais tipos de segunda hipoteca são empréstimos para o patrimônio residencial e linhas de crédito de capital doméstico (HELOC).

Existem dois tipos principais de segundas hipotecas: um empréstimo para o patrimônio líquido e uma linha de crédito de capital doméstico (HELOC). Ambos os tipos de segunda hipoteca deixam os proprietários usarem suas casas como garantia para obter fundos de seu patrimônio líquido. Os proprietários normalmente podem obter um tipo de financiamento de capital doméstico por meio de um dos melhores credores ou bancos hipotecários em sua área.

No entanto, empréstimos e helocs do patrimônio líquido diferem um do outro. Os empréstimos de patrimônio residencial são mais parecidos com hipotecas tradicionais, onde o mutuário paga um valor definido a cada mês por um período de tempo acordado, ou termo. Um HELOC, por outro lado, é uma linha de crédito rotativa que é semelhante a um cartão de crédito. Os proprietários podem obter aprovação para um HELOC com um certo limite e, em seguida, emprestar esse limite e pagar o máximo que quiserem até que o prazo do empréstimo seja concluído.

Um empréstimo para o patrimônio líquido fornece uma quantia fixa de dinheiro do patrimônio do proprietário em troca de uma segunda garantia na propriedade.

Quando a maioria das pessoas fala sobre uma segunda hipoteca, elas estão se referindo a um empréstimo de patrimônio líquido, pois é uma maneira comum de os proprietários tirarem o patrimônio de suas casas em um grande pagamento. Este tipo de empréstimo é muito semelhante à primeira hipoteca em uma casa. Esse tipo de empréstimo é muito semelhante à primeira hipoteca em uma casa, pois um proprietário oferece sua casa como garantia em troca de fundos de um credor hipotecário. A quantidade exata de dinheiro disponível depende de alguns fatores relacionados ao mutuário e à propriedade.

Os proprietários geralmente precisam atender aos requisitos de pontuação de crédito e renda para obter um segundo empréstimo. Os credores costumam pedir aos proprietários para fornecer stubs salariais e outros documentos financeiros mostrando sua renda. Os proprietários também podem ter que mostrar sua taxa atual de dívida / renda, que é calculada dividindo seus pagamentos mensais de dívida por sua renda mensal bruta. Isso ajuda o credor a determinar se o mutuário tem fluxo de caixa suficiente a cada mês para pagar pelo segundo empréstimo.

O proprietário também pode se perguntar quais são os requisitos de hipoteca de segunda casa para que se qualifiquem para um empréstimo de segunda mortagem. Geralmente, as casas precisam avaliar um certo valor para se qualificar para um empréstimo de patrimônio líquido, porque a avaliação afeta o patrimônio do proprietário. Por exemplo, se um proprietário deve US $ 200.000 em sua primeira hipoteca e quiser tirar um segundo, mas a casa apenas avalia por US $ 210.000, o proprietário não pode se qualificar para um empréstimo de patrimônio líquido em casa. Com apenas US $ 10.000 em patrimônio em casa, o custo e o risco de um empréstimo de capital doméstico podem não fazer sentido para o proprietário ou o credor.

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Um HELOC funciona de maneira semelhante a um cartão de crédito, mas geralmente tem uma taxa de juros mais baixa.

Um HELOC é outro tipo de segunda hipoteca que usa o patrimônio de uma casa para fornecer fundos ao proprietário. Ao contrário de um empréstimo de capital doméstico, um HELOC é um tipo de crédito rotativo. Isso significa que funciona mais como um cartão de crédito que é garantido pela propriedade do proprietário. Em vez de aprovar um montante fixo, o credor hipotecário aprova um limite de crédito para a linha de crédito. Os proprietários podem emprestar contra a conta HELOC, o quanto quiserem, até o limite de crédito. Se o proprietário pagar o dinheiro que eles emprestaram mais juros-eles podem emprestar o limite de crédito novamente.

Helocs não são fontes ilimitadas de fundos de patrimônio líquido para os proprietários, no entanto. Assim como em um empréstimo de capital doméstico, os mutuários geralmente precisam atender aos requisitos de renda e crédito para qualificar. Além disso, os Helocs especificaram períodos quando os proprietários podem acessar sua linha de crédito, conhecidos como períodos de desenho, e os proprietários só podem usar os fundos em seu HELOC durante esse período. Muitos Helocs começam com um período de empate inicial, como nos primeiros 10 anos após a aprovação. Uma vez que o período de empate acabar, o mutuário não pode receber mais dinheiro do HELOC e deve pagar de volta integralmente, incluindo qualquer interesse acumulado.

Como os Helocs não são empréstimos tradicionais, os proprietários só precisam pagar o que emprestam. Isso significa que um proprietário pode obter um HELOC com um limite de crédito de US $ 50.000 e apenas emprestar US $ 20.000 durante o período de empate. O proprietário só terá que pagar os US $ 20.000 emprestados mais quaisquer juros ou taxas, em vez dos US $ 50.000 que eles foram aprovados para emprestar.

Empréstimos para o patrimônio residencial geralmente têm taxas de juros fixas, enquanto os HELOCs têm taxas de juros variáveis.

A entrega de fundos não é a única diferença entre um empréstimo de capital doméstico e um HELOC. Na maioria das vezes, os melhores empréstimos para o patrimônio líquido têm uma taxa de juros fixa. Isso significa que os proprietários pagam um pagamento mensal fixo como sua primeira hipoteca. Helocs, por outro lado, geralmente têm taxas de juros variáveis.

Se um proprietário escolher um empréstimo de patrimônio residencial, seu credor hipotecário oferecerá a eles uma taxa de juros definida. Eles também escolherão a duração de sua segunda hipoteca, que é o período em que reembolsarão o credor usando um pagamento mensal previsível. Ter um pagamento definido a cada mês pode facilitar os proprietários para orçar sua renda mensal.

Uma taxa de juros variável com um HELOC, no entanto, pode flutuar ao longo do tempo. Os credores usam o que é conhecido como taxa de mercado principal para determinar a taxa de juros atual para Helocs. A taxa principal é calculada por bancos ou credores individuais. É a taxa de linha de base que as instituições financeiras usam para definir suas taxas para empréstimos e linhas de crédito. Muitos bancos usam dados do Federal Reserve para definir sua taxa principal. Para contabilizar as taxas de juros, muitos credores oferecem uma taxa fixa inicial para os mutuários do HELOC. Por exemplo, um credor pode corrigir as taxas de juros do HELOC em 5 % nos primeiros 5 anos do período de empate. Após a taxa fixa inicial de 5 anos, a taxa do HELOC pode subir ou descer, dependendo da taxa prima atual.

Um terceiro e menos comum tipo de empréstimo é um Segunda hipoteca suave, que os compradores podem usar para cobrir os custos de compra de uma casa primária.

Um tipo menos comum de empréstimo, uma segunda hipoteca suave (também chamada de segunda hipoteca silenciosa) refere -se a um empréstimo que os compradores de imóveis levam para cobrir os custos de compra de uma casa. O motivo mais comum para usar uma segunda hipoteca suave é cobrir um adiantamento maior em uma casa. Freqüentemente, segundas hipotecas silenciosas são apoiadas pelo governo federal como uma maneira de ajudar as pessoas sem economias substanciais a entrar na escada da propriedade. Um exemplo é o Programa Bom Vizinho do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos (GNND), projetado para ajudar professores elegíveis e equipes de emergência a comprar uma casa a um preço com desconto.

Uma segunda hipoteca suave também pode ser financiada por um credor privado. Nesse caso, os mutuários devem informar seu principal provedor de hipotecas do empréstimo. Não fazer isso é considerado uma forma de fraude hipotecária. Se o credor principal descobrir que o mutuário tem uma segunda hipoteca suave que não divulgou, o mutuário pode perder sua casa ou pode enfrentar a acusação.

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Os proprietários podem usar uma segunda hipoteca para acessar seu patrimônio líquido se não quiserem refinanciar sua hipoteca primária.

Um refinanciamento de hipoteca em casa é o processo de realizar um empréstimo totalmente novo para pagar a hipoteca existente de um proprietário. Os proprietários geralmente optam por refinanciar para que possam tirar proveito de melhores termos de hipoteca, como uma menor taxa de juros. Muitos proprietários acham que podem diminuir seu pagamento mensal de hipoteca por refinanciamento. Alguns proprietários até usam um refinanciamento de dinheiro para obter uma nova hipoteca e acessar o patrimônio em sua casa recebendo um pagamento de soma fixo quando fecham no refinanciamento.

Se as taxas forem altas ou um refinanciamento não for favorável, no entanto, os proprietários podem considerar uma segunda hipoteca em vez de um refinanciamento. O uso de uma segunda hipoteca permite que eles usem fundos de capital inicial sem perder termos favoráveis ​​de sua primeira hipoteca. Empréstimos e Helocs de patrimônio líquido também podem ser uma escolha melhor do que refinanciar para os proprietários se a hipoteca principal for quase paga.

Por exemplo, um proprietário pode ter uma baixa taxa de juros para sua hipoteca primária. As taxas atuais podem ser maiores que a taxa original, o que significa que o refinanciamento de sua casa pode custar mais ao longo do tempo do que continuar pagando a hipoteca na taxa atual. Ao retirar uma segunda hipoteca, eles podem acessar parte de seu patrimônio, mantendo seu baixo pagamento mensal na hipoteca primária. Eles provavelmente pagarão uma taxa de juros mais alta pela segunda hipoteca, mas provavelmente pagará menos juros a longo prazo do que faria se refinanciarem a uma taxa mais alta. Os proprietários podem pesquisar “Segunda hipoteca vs. refinanciamento ”para saber mais sobre a diferença entre esses dois tipos de empréstimos.

A retirada de uma segunda hipoteca pode significar que o proprietário fará dois pagamentos de hipotecas a cada mês.

Um ponto importante para os proprietários de imóveis se lembrarem ao pesquisar as segundas opções de hipoteca é a realidade de um segundo pagamento de hipoteca a cada mês. A maioria dos proprietários que tomam uma segunda hipoteca precisa fazer um segundo pagamento, além do pagamento principal da hipoteca. Isso é especialmente verdadeiro se o proprietário for realizar um empréstimo de patrimônio líquido, onde os pagamentos são fixos para a duração do empréstimo.

Os proprietários que desejam tirar uma segunda hipoteca desejam considerar cuidadosamente sua situação financeira, o que os ajudará a decidir se a obtenção de outra hipoteca é acessível. Alguns proprietários podem achar que o segundo pagamento a cada mês coloca muita tensão em seu orçamento. Muito estresse no orçamento de um proprietário pode levar a pagamentos perdidos ou uma incapacidade de pagar outras contas, como empréstimos para carros ou seguro de saúde.

É recomendável que os proprietários entendam o custo de uma segunda hipoteca antes de entrar em um. Por exemplo, eles podem solicitar um detalhamento do custo mensal estimado de sua nova hipoteca de seu credor hipotecário. Os proprietários podem comparar seus custos mensais existentes com a despesa da nova segunda hipoteca. Comparar as despesas atuais com os custos potenciais pode ajudar os proprietários a permanecer realistas sobre sua capacidade de pagar uma segunda hipoteca.

O proprietário é tipicamente limitado em quanto equidade eles podem emprestar.

Os credores hipotecários normalmente não permitem que os proprietários emprestem contra todo o patrimônio que têm em suas casas. Em vez disso, eles usam um limite de proporção combinado de empréstimo a valor (CLTV) para determinar quanto patrimônio um proprietário pode emprestar contra. A relação CLTV é o quanto um proprietário quer emprestar dividido pelo valor de sua casa. A proporção combinada inclui o saldo restante na hipoteca principal de um proprietário e seu saldo proposto em uma segunda hipoteca. A quantidade exata varia de acordo com o credor, mas é comum que os credores limitem o empréstimo a 85 % ou menos do patrimônio do proprietário.

Por exemplo, um proprietário pode dever US $ 200.000 em uma casa no valor de US $ 500.000, o que significa que eles têm US $ 300.000 em patrimônio líquido em casa. O credor deles, no entanto, pode ter um limite de proporção de CLTV de 80 %. Nesse caso, o proprietário não poderá fazer um empréstimo de patrimônio ou HELOC para os US $ 300.000 que têm no patrimônio líquido. Isso significa que eles podem emprestar até US $ 240.000 ou 80 % de seu patrimônio líquido.

Isso também significa que os proprietários vão querer ter patrimônio significativo construído em sua casa antes de se candidatar a uma segunda hipoteca. Para o proprietário, o custo de tirar uma pequena segunda hipoteca pode não valer o risco de perder sua casa ou o custo de fazer um segundo pagamento mensal.

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Os credores geralmente têm requisitos de qualificação estritos para segundas hipotecas, como uma pontuação mínima de crédito de 620 e uma proporção de dívida / renda (DTI) de não mais que 43 %.

Para muitos proprietários, o processo de obter uma segunda hipoteca é muito parecido com o processo para obter sua primeira hipoteca. Comprar uma segunda hipoteca, no entanto, geralmente não inclui o estresse de comprar uma casa nova também. A exceção é quando um proprietário quer comprar uma casa nova antes da venda de casa original. Eles podem usar uma segunda hipoteca e usar o patrimônio em sua casa existente para comprar o próximo. Então eles pagam a segunda hipoteca quando a primeira casa vende.

Para se qualificar para uma segunda hipoteca, os proprietários precisarão atender aos requisitos estritos de seu credor hipotecário. Por exemplo, a maioria dos credores hipotecários exige uma pontuação mínima de crédito de 620. Os proprietários que desejam tirar uma segunda hipoteca maior pode ter que atender aos requisitos de crédito ainda mais rigorosos.

Os credores também analisam a proporção de dívida / renda de um proprietário (DTI). Uma relação DTI diz a um credor quanta dívida um proprietário está carregando em comparação com quanto dinheiro eles ganham. Os credores calculam a relação DTI dividindo as obrigações de dívida mensal de um candidato por sua renda mensal. Por exemplo, um proprietário que ganha US $ 5.000 em renda mensal e deve US $ 1.500 em pagamentos mensais da dívida tem uma relação DTI de 30 %. Normalmente, os credores gostam de ver as relações DTI abaixo de 43 % para uma segunda hipoteca.

A taxa de juros em uma segunda hipoteca é geralmente maior que a taxa de juros em uma hipoteca primária.

Os credores de segunda vez em que geralmente assumem um risco maior, sendo a segunda garantia em uma propriedade. Para explicar esse risco maior, os credores hipotecários geralmente cobram taxas de juros mais altas por uma segunda hipoteca do que por uma hipoteca primária. Esse interesse adicional ajuda a diminuir o risco para o credor, ajudando -os a recuperar o custo do empréstimo durante o período de reembolso. Se o proprietário não puder pagar seus pagamentos e tiver sua casa encerrada pelo credor, o segundo credor ainda recebeu parte do saldo do empréstimo.

De um modo geral, uma proporção mais alta de empréstimo / valor (LTV) significa uma taxa de juros mais alta para o proprietário responsável pelo risco adicional. Por exemplo, se um proprietário tiver US $ 200.000 em patrimônio líquido e desejar fazer um empréstimo de capital doméstico, poderá pagar uma taxa de juros mais alta se formar um empréstimo com uma relação LTV de 75 % (um empréstimo de US $ 150.000) versus um com 50 % Relação LTV (um empréstimo de US $ 100.000).

É recomendável que os proprietários comprem para encontrar as melhores taxas de segunda montagem disponíveis para eles. Ao conversar com três a cinco credores hipotecários, os proprietários podem potencialmente obter a menor taxa de juros para sua segunda hipoteca. Além disso, os proprietários desejam considerar os custos de juros de um empréstimo de patrimônio líquido versus um HELOC. A taxa fixa de um empréstimo de capital doméstico, por exemplo, pode ser maior que a taxa inicial de um HELOC. No entanto, a taxa de juros do HELOC é variável e pode potencialmente aumentar.

O proprietário corre o risco de perder sua casa se não conseguir fazer pagamentos em sua segunda hipoteca.

Adicionar uma segunda hipoteca significa que um proprietário está usando sua casa como garantia. Ao mesmo tempo, eles estão potencialmente adicionando um segundo pagamento mensal de hipoteca às suas despesas mensais de dívida. Por exemplo, eles podem ter um pagamento de hipoteca primária, pagamento de empréstimo de carro e dívida com cartão de crédito. Isso poderia potencialmente sobrecarregar o orçamento de um proprietário e fazer com que eles percaem seus pagamentos.

Os proprietários que sentem falta dos pagamentos de hipotecas podem ter suas casas apreendidas por seus credores por meio de execução duma hipoteca. O credor então vende a casa para ajudar a cobrir o equilíbrio restante das hipotecas primárias e secundárias do proprietário. Geralmente é recomendável que os proprietários conversem com um consultor financeiro experiente, advogado ou outro consultor de confiança antes de tirar uma segunda hipoteca.

Segundas hipotecas vêm com custos associados, como taxas de avaliação, taxas de cheque de crédito, taxas de originação e taxas de fechamento.

Como em qualquer produto de empréstimo ou financiamento, há custos associados à tomada de uma segunda hipoteca. A maioria dos proprietários encontra os tipos de custos semelhantes aos necessários para retirar sua hipoteca primária. Por exemplo, as casas geralmente precisam ter uma avaliação recente para se qualificar para uma segunda hipoteca, cujo custo é normalmente coberto pelo proprietário.

Quando adicionados, os custos de fechamento e as despesas de originação de empréstimos podem totalizar milhares de dólares além do custo do empréstimo. Mesmo que um credor não promete custos de fechamento, os custos geralmente são passados ​​para o proprietário por meio de taxas de juros ou taxas mais altas. Os proprietários podem encontrar taxas de pré-pagamento escritas em seus contratos de segunda montagem. Alguns credores cobram penalidades de pré -pagamento quando um mutuário faz pagamentos extras em relação ao saldo de seu empréstimo.

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Os mutuários podem ser capazes de tomar uma dedução de impostos sobre juros hipotecários para juros pagos em uma segunda hipoteca.

Os proprietários que usam sua segunda hipoteca para determinados fins podem ver benefícios fiscais. Geralmente, esses benefícios incluem uma dedução fiscal para os juros pagos na segunda hipoteca. No entanto, os proprietários devem usar seus fundos de empréstimo para projetos específicos para se qualificar para a dedução. Isso inclui comprar ou construir uma nova casa ou fazer melhorias substanciais em sua casa existente.

A lei tributária em torno da dedução de impostos sobre juros hipotecários é complicada. Os proprietários vão querer conversar com seu profissional tributário para entender as implicações fiscais de uma potencial segunda hipoteca. Um advogado ou contador de confiança pode ajudar os proprietários a saber se eles se qualificam para benefícios fiscais.

Os proprietários podem usar os fundos de uma segunda hipoteca para o que quiserem, incluindo melhorias domésticas, consolidação da dívida, contas médicas e aulas da faculdade.

Alguns tipos de empréstimos limitam como os mutuários podem usar os prossegues do empréstimo. Por exemplo, um empréstimo de carro geralmente pode ser usado apenas para financiar um veículo novo ou usado. Pode até haver outras restrições ao tipo de veículo que um mutuário pode comprar.

Um dos benefícios de uma segunda hipoteca é que ela permite que os proprietários acessem grandes quantias de dinheiro, sem restrições sobre como ela é gasta. Um proprietário pode usar fundos de segunda montagem para pagar pelas reformas domésticas, consolidar dívidas de cartão de crédito mais caras ou até pagar pela educação universitária de seus filhos. No entanto, não é recomendável que os proprietários retirem uma segunda hipoteca sem primeiro considerar o custo potencial. Se um proprietário não puder fazer pagamentos, pode perder sua casa como resultado.

Uma segunda hipoteca é uma boa alternativa a um empréstimo pessoal ou usando um cartão de crédito para proprietários de imóveis que têm patrimônio suficiente em sua casa.

Embora as taxas de juros para segundas hipotecas tendam a ser maiores que as das hipotecas primárias, as taxas para uma segunda hipoteca geralmente são menores do que as taxas para empréstimos pessoais ou cartões de crédito. Se um proprietário procura cobrir um grande número de despesas, uma segunda hipoteca pode ser mais acessível do que outros tipos de financiamento, especialmente opções de interesse alto, como cartões de crédito.

Um proprietário com uma grande quantidade de dívida com cartão de crédito, por exemplo, pode estar pagando taxas de juros nos dois dígitos. Eles poderiam potencialmente consolidar sua dívida com cartão de crédito usando fundos de uma segunda hipoteca para pagar a dívida do cartão de crédito. Enquanto eles ainda devem o dinheiro, a taxa de juros do novo empréstimo provavelmente será muito menor do que nos cartões de crédito, o que economiza dinheiro a longo prazo.