O que é um advogado imobiliário e por que você precisaria de um?

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Ao vender ou comprar uma casa ou outra propriedade, a maioria das pessoas espera ver os agentes imobiliários para ambas as partes no fechamento, junto com representantes da empresa -título e talvez até alguém da empresa de hipotecas. Mas um advogado? É normal se perguntar se é típico ou necessário ver um advogado imobiliário em um fechamento. Mais do que adicionar mais uma taxa cara além da lista aparentemente interminável de custos de fechamento, um advogado imobiliário pode ter um papel vital para desempenhar no processo de compra de casas.

Os advogados imobiliários podem garantir que o fechamento corra bem.

Acontece que os advogados imobiliários realmente fornecem uma variedade de funções importantes. Sarah Stitgen é advogada da Cook & James, uma empresa de fechamento imobiliário da área de Atlanta, especializada em fechamentos em casa. Ela diz que existem várias áreas de direito imobiliário em que os advogados podem se especializar, embora o foco geral esteja nos direitos de propriedade e propriedade. “Alguns exemplos incluem relações de proprietário e inquilino, preparação de contratos e litígios quando surgem disputas sobre propriedades que não podem ser resolvidas, como disputas de limites e outros direitos de propriedade”, diz Stitgen. “O zoneamento e o planejamento também são áreas de direito imobiliário, e uma sub -área comum da lei imobiliária é específica para fechar transações.”

Os advogados imobiliários podem desempenhar um papel em levá-lo através da venda e de um fechamento e garantir que o fechamento corra bem. "Dependendo dos fatos, um advogado redigirá o contrato inicial para venda ou revisará o contrato padrão", diz Matthew T. Eyet, diretor da Lei dos Eyets em New Brunswick, Nova Jersey. Mesmo que os documentos padrão sejam usados, ele diz que geralmente existem certos termos que ambas as partes concordam que devem ser adicionadas, removidas ou esclarecidas.

"Sempre que um comprador ou um vendedor deseja incluir termos específicos, como uma renúncia parcial de avaliação, disposição de aluguel ou requisitos da linha do tempo-é importante que um advogado confirme que o idioma usado realmente reflete o que é planejado", diz Eyet. Ele reconhece que os corretores de imóveis podem fornecer conselhos sábios sobre a estratégia de negociação, mas diz que não são advogados de contrato treinados.

Além de revisar ou preparar a documentação legal e servir como negociadores, os advogados imobiliários atendem seus clientes de outras maneiras. "Ajudamos compradores e vendedores a evitar problemas e despesas associadas a títulos não comercializáveis", diz Eric N. Klein, advogado principal do Klein Law Group em Boca Raton, Flórida, explicando: “Lidamos com questões relacionadas a inspeções que encontram correções não divulgadas e expôs custos ocultos.”

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Alguns estados exigem advogados no fechamento imobiliário, mas outros não.

O papel de um advogado imobiliário no processo de fechamento pode depender do estado em que você está conduzindo negócios. “Em cerca de metade dos estados no U.S.-Principalmente estados a leste dos Buyers e vendedores do Mississippi contratam advogados para representá-los durante o processo ”, explica Rebecca Larson, advogada imobiliária da sua casa Legal em San Diego. Em outros estados, ela diz, os advogados geralmente não são usados; Em vez disso, as empresas de título e custódia facilitam as transações.

“Nos estados onde advogados são Usado, você os verá como seu advogado, negociando disposições importantes do contrato e certificando -se de que sua posição esteja protegida ”, diz Larson. Um papel secundário de um advogado imobiliário é servir como advogado final. “Este advogado lida com o papel e o dinheiro-eles preparam documentos de empréstimo, documentos de fechamento, a ação e garantir que todos fizeram o que deveriam fazer para chegar ao fechamento.”

Em alguns estados, você pode ter a opção de contratar um advogado imobiliário ou não, mas em outros estados, você não recebe uma escolha. "Vários estados exigem que os advogados imobiliários estejam envolvidos em transações, pois sua participação no processo funciona como uma forma de gerenciamento de riscos para os envolvidos", diz Klein.

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Quem faz o advogado imobiliário representa?

Então, o advogado imobiliário representa o vendedor ou o comprador, ou cada um deles tem seu próprio advogado? Depende. "Nos estados em que o advogado é um advogado de encerramento, o advogado não representa nenhuma das partes", diz Larson. Em vez disso, essa pessoa é tecnicamente um terceiro neutro e não dá conselhos legais a ambos os lados. É por isso que ela recomenda contratar seu próprio advogado para representar apenas seu precisa. "Pode haver momentos em que um advogado representa um comprador e um vendedor, mas isso é raro e deve ser feito com extrema cautela", adverte ela.

As preocupações de Larson são ecoadas por Eido M. Walny, fundador do Walny Legal Group, com sede em Milwaukee, que diz que o comprador e o vendedor podem ser representados por advogados. "No entanto, geralmente não é aconselhável que um único advogado represente os dois, porque o advogado não está realmente representando nenhuma das partes", explica ele. “Você não pode ser um representante zeloso do seu cliente quando tiver interesses diretamente conflitantes em cada extremidade da tabela.”

Por que um advogado estaria presente e não aconselharia o comprador ou o vendedor? Em alguns estados, como a Geórgia, Stitgen diz que o advogado de encerramento representa o credor em uma transação de empréstimo. “Compradores e vendedores precisam estar cientes de que, embora possam estar pagando a taxa, o advogado não representa seus interesses."Ela diz que há uma obrigação ética de explicar documentos às partes, mas não necessariamente fornecer aconselhamento jurídico. Stitgen conclui: “Se um comprador ou vendedor quiser esse tipo de representação, deve envolver seu próprio advogado para fornecer isso.”

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Contratando um advogado imobiliário para representar você pode economizar dinheiro (e problemas) no caminho.

Sabendo que os custos de fechamento podem ser bastante caros, você pode ficar tentado a renunciar à contratação de seu próprio advogado imobiliário. Klein aconselha -se a uma estratégia de bricolage. "Ler guias na Internet sobre como lidar com os vários processos envolvidos em uma transação imobiliária é um substituto ruim para o insight e o advogado que um advogado altamente experiente e experiente responsável por um conselho de supervisão profissional pode fornecer", diz ele.

Larson concorda e diz que o custo de não saber o que está em seu contrato (ou como se proteger no futuro) excederá em muito o que você gastará em ter seu contrato revisado. "A compra de imóveis é provavelmente uma das coisas mais caras que você fará em sua vida, e um advogado imobiliário o mantém fora de litígios caros, agora e no futuro", diz ela.

Há outra razão pela qual ter um advogado imobiliário pode ser vantajoso: corretores de imóveis são pagos em uma comissão, por isso, se não houver venda, eles não são pagos. “Isso pode causar um conflito de interesses inerente ao cliente; Por outro lado, os advogados geralmente são pagos, independentemente de um acordo ser feito, o que permite que o advogado geralmente seja mais objetivo ”, diz Walny.

Além disso, corretores de imóveis não são advogados e não passam pelo tipo de advogados de treinamento. “Portanto, se houver problemas fora do comum, ou o cliente simplesmente quer um advogado zeloso ou serviços fora do que um corretor de imóveis geralmente lida, é quando um advogado pode ter um valor significativo, principalmente quando trabalha de mãos dadas com um Corretor de imóveis ”, explica Walny. “Um bom advogado imobiliário pode agregar uma quantidade enorme de valor a um acordo. Às vezes, esse valor vem na forma de incentivar o cliente, seja um comprador ou vendedor, para simplesmente ir embora."Às vezes, diz Walny, as melhores ofertas são as que nunca são feitas.

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Quanto custa um advogado imobiliário?

Os honorários advocatícios podem variar de algumas centenas a alguns milhares de dólares. Larson diz que a quantidade geralmente é baseada no valor da transação. “Os advogados particulares Bill a cada hora ou em uma taxa fixa: as taxas horárias podem variar de US $ 200+ por hora e provavelmente variam em taxas de US $ 1.500 a US $ 8.000, e os advogados de taxa fixa podem variar de US $ 500 a US $ 600 ou mais.”

Como os honorários advocatícios não são estabelecidos por uma agência estadual, Larson explica que eles também podem variar amplamente com base na geografia. Ela recomenda entrevistar vários advogados para encontrar alguém que se encaixe no seu orçamento e sua personalidade.

Por fim, não se esqueça de considerar o valor que eles podem estar agregando à transação. "Na maioria das vezes, as transações imobiliárias correm bem ou são canceladas com o mínimo de combate, por isso pode ser fácil esquecer o papel vital que os advogados imobiliários desempenham", diz Eyet. “Mas, assim como o seguro de título, nessas ocasiões em que algo inesperado acontece, você ficará feliz por incluir um advogado experiente no processo.”