O que considerar antes de comprar uma casa hipotecada

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Jean Nayar é um agente imobiliário licenciado com Bond New York e autor de vários livros sobre decoração e design, incluindo The Happy Home Project (Filipacchi Publishing, 2013).

Com quase um terço das vendas domésticas neste país consistindo em propriedades em algum estágio da execução duma hipoteca no último trimestre, a compra de uma casa encerrada é uma ótima maneira de fazer um acordo fantástico em uma casa. Mas casas excluídas que foram abandonadas ou negligenciadas por meses ou até anos de ano vêm com custos ocultos que podem transformar essa barganha em um poço de dinheiro. Aqui, um grupo de especialistas oferece suas principais dicas sobre as etapas a serem tomadas se você estiver no mercado para uma casa excluída.

1. Invista em uma inspeção em casa.

"Por cerca de US $ 300 a US $ 400, um inspetor de residências pode fornecer um relatório completo sobre a estrutura, componentes mecânicos e principais da casa e da propriedade", diz Greg Herb, corretor de imóveis licenciado e proprietário da Herb Real Estate em Boyertown, Pensilvânia. Charles Gifford, um inspetor de residências licenciado e proprietário da Amerispec em Jacksonville, Flórida, concorda, acrescentando que uma inspeção residencial de um inspetor doméstico adequadamente credenciado fornecerá “uma imagem melhor do que você está comprando e fornece a estrutura para priorizar seu reparos-ou ir embora se for demais para lidar.”

2. Procure informações sobre a história da casa.

Muitos estados exigem que os vendedores de bens imóveis concluam a Declaração de Divulgação de Propriedades de um vendedor (SPDS) como parte de qualquer transação. "O SPDS normalmente revela qualquer defeito material conhecido relacionado à propriedade e fornece ao comprador uma perspectiva histórica da casa, sua manutenção e quaisquer reparos ou adições realizadas sob a propriedade anterior", diz Herb. Freqüentemente, no entanto, essas declarações têm certas exclusões, como quando uma casa é transferida entre marido e mulher ou entre irmãos. Outra exclusão comum é quando um vendedor de terceiros, como um banco ou instituição de empréstimos, possui a propriedade como resultado de uma execução duma hipoteca. "Quando você compra uma propriedade de encerramento de um banco que nunca esteve em casa, você perde a perspectiva histórica como comprador", diz Herb, que acrescenta que uma inspeção residencial pode ajudá -lo a aprender sobre mudanças que podem ter ocorrido ao longo da vida de a propriedade.

3. Desabruifique a casa.

De acordo com Gifford, que também é membro da Sociedade Americana de Inspetores de Casa (Ashi), se você planeja comprar uma casa que está desocupada por vários meses: “A primeira coisa que você deve perguntar é 'as concessionárias estão ativadas?'”Nas casas executadas em muitas partes do país,“ a água está desligada, as armadilhas são preenchidas com anticongelante ambientalmente amigável e as linhas de água podem ser pressurizadas com ar ou explodido e totalmente drenado ”, para impedir que os canos congelem e Quebrando, explica Gifford. Antes de uma inspeção em casa, as linhas precisarão ser verificadas e energizadas. E, de acordo com Gifford, você pode precisar de um eletricista licenciado para realizar uma verificação de segurança da eletricidade da propriedade antes que a energia seja restaurada. “Cada município tem suas próprias regras”, diz ele, “e os compradores de fora da cidade podem ser obrigados a pagar uma taxa para ativar o poder e as coisas podem ficar complicadas se houver três ou quatro concessionárias para ligar antes que você possa obter tudo operativo. Um bom agente imobiliário deve poder fornecer referências.”

4. Verifique se há problemas de encanamento.

Os problemas mais catastróficos em casas abandonadas ou executadas são frequentemente causadas por tubos ou vazamentos de encanamento quebrados. "Às vezes, quando você cava sob a superfície de um vaso sanitário com vazamento que foi reparado de maneira insuficiente, você descobrirá que não apenas precisar Matthew Barnett, inspetor de residências licenciado e proprietário da Brooklyn, Inspetores de Construção Precisa de Nova York. Um membro da ASHI, Barnett diz que o controle de um problema de molde pode custar de algumas centenas de dólares a US $ 20.000 a US $ 30.000 ou mais para reparar e substituir pisos inteiros e paredes feitas de gesso ou drywall.

5. Investigue sistemas mecânicos, de aquecimento de água e elétricos.

“Em casas abandonadas com sistemas de ar forçado, sujeira e detritos e até pequenos animais se acumulam no trabalho do duto”, diz Barnett, “e se a umidade estiver em torno de caldeiras ou fornos por longos períodos de tempo, os trocadores de calor podem corroer e você 'precisarei substituí -los completamente."Isso pode custar entre US $ 3.000 e US $ 5.000, diz ele, dependendo do tipo de sistema que você precisará. "Algumas concessionárias não acendem a luz piloto de sistemas de gás se os filtros estiverem sujos para a segurança contra incêndio", acrescenta Andrea Johnson, corretora imobiliária licenciada de Portland, Oregon, e membro fundador da U de U de U.S. REO Partners. Isso significa que você precisará assumir a despesa de limpeza para testar se eles estão operáveis.

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6. Procure sinais de manutenção diferida.

“Quando os proprietários simplesmente desistem e param de cuidar de sua casa, haverá muitos problemas de manutenção, como a necessidade de limpar as sarjetas, limpar detritos do telhado, cortar a vegetação coberta de vegetação e calafetar/selo em chuveiros e banheiras , ”Diz Gifford, que acrescenta que em certas áreas angustiadas não é incomum descobrir que aparelhos, unidades de condensação e acessórios de teto foram removidos por completo. De acordo com Barnett, “reparos baratos, como usar fita adesiva ou massa de encanador em um tubo vazando ou na fiação não profissional de um ventilador” também podem levar a problemas mais profundos, como riscos de mofo ou incêndio, o que pode exigir correções caras na linha.

7. Verifique se há rachaduras na fundação, teto, vazamentos e outros danos externos.

"Nós tendemos a vê-lo telhados de todas as camadas, questões estruturais, danos causados ​​pela água e outros itens de reparo de big bicket", diz Gifford. "Em climas áridos, como o Texas, as fundações das casas precisam ser regadas ou podem quebrar e arruinar a casa", acrescenta Johnson. Para uma casa com uma piscina, Barnett recomenda entrar em contato com um serviço de piscina para garantir que a tubulação e o equipamento subterrâneos não estejam rachados ou entupidos. "Uma inspeção normal da casa cobrirá a condição geral do bombeamento e filtragem, a área do pátio, as pedras de enfrentamento e os skimmers, mas um serviço de piscina pode tentar colocar o sistema em funcionamento para ver se há algum dano significativo no equipamento", ele diz. Se houver um problema, o proprietário pode lhe dar crédito para executá -lo corretamente novamente.

8. Conduzir um escopo de esgoto.

Especialmente para casas com mais de 20 anos, Johnson sugere investir em uma inspeção de esgoto. “As linhas podem ser quebradas por raízes das árvores”, diz ela, “ou podem não estar adequadamente conectadas aos sistemas públicos.”As linhas também podem ser apodresas, entupidas ou danificadas. Uma empresa de encanamento pode serpentear uma câmera de vídeo pela linha para determinar sua condição.

9. Resolva quaisquer ônus.

"Muitos municípios têm regulamentos sobre a manutenção de propriedades", diz Herb. "Se um banco é dono de uma propriedade, geralmente manterá um cronograma de corte de gramado, mas se não o faz, o município poderá colocar uma garantia na propriedade se tiver que entrar e manter o próprio gramado", diz ele. "Qualquer número de outros ônus pode ter sido colocado na propriedade por contratados não pagos, serviços públicos, associações de proprietários e similares", diz Johnson. Antes de fechar em uma propriedade, você precisar.

10. Reacame todas as fechaduras.

"Muitas casas estão em um sistema principal", diz Johson. “Isso significa inúmeros corretores, contratados, avaliadores e outras pessoas poderiam ter essa chave."Se você comprar uma casa executada, ela aconselha a proteger a si e sua propriedade, instalando imediatamente novos bloqueios com novas chaves antes de se mudar.