Empréstimo convencional vs. Fha qual é a diferença e qual você deve escolher?

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Durante o processo de compra em casa, as opções de hipoteca podem ser extremamente confusas. Parece tão simples: vá ao banco ou aplique on -line, obtenha uma pré -aprovação, compre uma casa e feche e vá para a nova casa. O que fica claro no início do processo, no entanto, é que existem vários tipos diferentes de empréstimos para uma casa, além de uma variedade de programas e planos disponíveis para ajudar os compradores a entrar na escada da propriedade. Alguns deles podem ser descartados porque não se aplicam à situação ou circunstâncias financeiras de um comprador; Por exemplo, um empréstimo à habitação do USDA não é uma opção para compradores que não estarão se estabelecendo em uma área rural. Mas para muitos compradores de casas, as duas opções mais óbvias são empréstimos da Administração Federal de Habitação (FHA) e empréstimos convencionais. Na superfície, esses programas de empréstimos parecem muito semelhantes, mas os detalhes fazem uma grande diferença em quem se qualifica e quanto dinheiro um comprador pode economizar ou gastar. Compreender as diferenças pode facilitar para os compradores escolher o empréstimo certo para suas circunstâncias específicas.

Então, o que é um empréstimo convencional? Um empréstimo de hipoteca convencional é o que a maioria das pessoas pensa quando considera uma hipoteca para comprar uma casa. A moradia é cara e, embora o credor mantenha a casa e a propriedade como garantia, caso um mutuário seja inadimplente, não há garantia de que o credor ainda não perca dinheiro no caso de um mutuário padrão; Há muito dinheiro em jogo. Como resultado, os credores preferem aprovar os mutuários com excelentes históricos de crédito, pagamentos baixos sólidos e uma proporção positiva de dívida / renda, porque estatisticamente a probabilidade desses mutuários que a inadimplência é menor do que para os mutuários que não atendem a esses padrões. Como regra, a maioria dos empréstimos convencionais exige uma pontuação de crédito de 620 ou superior para qualificar. Os 20 % recomendados padrão em uma casa não é realmente um requisito para um empréstimo para a habitação convencional. Se, no entanto, os mutuários não tiverem um adiantamento de 20 %, eles serão obrigados a pagar um prêmio pelo seguro de hipoteca privada (PMI) que abrangerá a diferença se o padrão, tornando o pagamento mensal total da hipoteca proibitivamente caro para muitos mutuários. As taxas de empréstimo convencionais tendem a ser um pouco mais altas do que as taxas para empréstimos apoiados pelo governo, porque o risco está no credor.

Os requisitos de crédito e adiantamento protegem os credores. O problema é que, no passado, esses padrões estavam negando a casa de casa para os possíveis proprietários. Muitas pessoas que vivem de salário para salário o fazem porque o aluguel e o seguro são muito caros e, à medida que continuam investindo dinheiro para alugar a cada mês, não podem se dar ao luxo de economizar o suficiente para um adiantamento significativo. Eles podem ficar para trás por um mês ou dois com um pagamento e depois não conseguirem superar o acerto em sua pontuação de crédito. Outros mutuários podem ter passado por dificuldades financeiras e prejudicar seu crédito significativamente. Mesmo que eles tenham melhorado seu crédito, ganhem dinheiro suficiente para cobrir facilmente um pagamento de hipoteca e ter algum dinheiro economizado, eles não podem se qualificar para um empréstimo tradicional por causa de seu histórico de crédito. O programa de empréstimos da FHA foi projetado para ajudar esses mutuários. Ao considerar um empréstimo convencional vs. Empréstimo da FHA, os mutuários podem determinar a melhor escolha para eles levando alguns números em consideração.

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1. Empréstimos da FHA, que são apoiados pela Administração Federal de Habitação, tendem a ter requisitos de qualificação mais fáceis de atender, tornando a propriedade de casa uma possibilidade para mais pessoas.

Para entender FHA vs. Diferenças de empréstimos convencionais, é importante para os proprietários perguntarem: “O que é um empréstimo da FHA?”Os empréstimos da FHA foram desenvolvidos pela Federal Housing Administration ao perceber que alguns dos requisitos para obter uma hipoteca convencional eram proibitivos para muitos possíveis compradores de casas que foram designadas por credores como alto risco. Esses mutuários podem ter um histórico de crédito xadrez, ou muito limitado, ou podem estar em uma posição em que seu aluguel custa uma porcentagem tão substancial de sua renda que não conseguem economizar o suficiente para um adiantamento convencional. Tradicionalmente, os credores consideravam esses mutuários muito arriscados, porque sem um adiantamento considerável, os mutuários não tinham nada a perder se não fossem inadimplentes no empréstimo. O FHA, reconhecendo que muitos desses mutuários eram totalmente capazes de efetuar seu pagamento mensal a cada mês (e de fato estavam ansiosos pela oportunidade de fazê -lo), desenvolveu o programa de empréstimos da FHA. Através deste programa, o FHA garante os empréstimos que os credores oferecem através do programa. Os requisitos de empréstimos da FHA incluem pagamentos mais baixos, requisitos de pontuação de crédito mais baixos e várias outras servidões que facilitam o empréstimo para compradores de casas esperançosos, mas reduz o risco para os credores cobrindo suas perdas, caso um inadimpl. Este programa ajuda as pessoas que, de outra forma, não se qualificam para um empréstimo tradicional para sair do ciclo de aluguel e entrar em uma casa mais rápido do que seriam capazes, ajudando a adicionar estabilidade ao mercado imobiliário, adicionando à economia e ajudando as pessoas que querem trabalhar duro e experimentar o orgulho da casa de casa para alcançar seu sonho.

2. A pontuação de crédito requisito mínima para um empréstimo da FHA é muito menor do que o de um empréstimo convencional.

Uma das dicas principais para obter um empréstimo à habitação é ter uma boa pontuação de crédito. A pontuação de crédito padrão do setor para um empréstimo convencional é 620 ou superior. De acordo com os requisitos de pontuação de crédito de empréstimos da FHA, empréstimos podem ser oferecidos a mutuários com pontuações tão baixas quanto 500, mas há um problema. Quanto menor a pontuação de crédito, maior o adiantamento necessário, portanto, um mutuário com uma pontuação de crédito entre 500 e 579 precisaria ter um adiantamento de 10 % para se qualificar. Com uma pontuação de crédito de 580 ou mais, os mutuários da FHA podem oferecer um adiantamento tão baixo quanto 3.5 % do valor do empréstimo. Esses parâmetros são os mínimos, no entanto, são permitidos, dentro dessas diretrizes, para definir seus próprios padrões. Alguns credores de empréstimos da FHA concedem apenas hipotecas aos mutuários com uma pontuação de crédito de 580 ou acima. Credores maiores e bancos nacionais têm maior probabilidade de correr um risco para os mutuários que têm pontuações mais baixas, mesmo para os mutuários que estão comprando uma casa fora do estado.

3. O requisito de adiantamento é outra diferença principal entre um empréstimo da FHA e um empréstimo convencional.

Muitos mutuários assumem que um adiantamento de 20 % é o padrão-ouro de compra de casa-e de certa forma, é. Os mutuários que podem reduzir 20 % do preço de compra são vistos como riscos mais seguros para um credor assumir, porque esses 20 % são livres e claros, caso o credor precise encerrar. No entanto, 20 % não são realmente necessários para um adiantamento de empréstimo convencional. De fato, os mutuários de empréstimos tradicionais com excelentes pontuações de crédito podem fazer um adiantamento de significativamente menos de 20 %. Para cobrir a diferença, os mutuários que têm permissão para reduzir menos de 20 % são necessários para pagar pelo seguro de hipoteca privada (PMI). O que é seguro de hipoteca? É uma política que cobrirá as perdas do credor, caso o inadimplência do mutuário. Um mutuário pode solicitar remover o PMI assim que atingir a marca de 20 %, mas até então seus pagamentos mensais podem ser significativamente maiores do que o previsto e o comprador pode precisar diminuir seu orçamento de compra em casa.

Os mutuários da FHA certamente são bem -vindos para diminuir 20 %, se puderem; Ele compra patrimônio imediato e para os mutuários que têm o dinheiro economizado, é uma ótima opção. Mas o tamanho do adiantamento é, para muitos mutuários qualificados, o maior obstáculo à casa de casa. Dívida de crédito antiga, aluguel alto e pagamentos de empréstimos estudantis, sem mencionar os custos diretos para tratamento médico, dificultam a muitos compradores (aqueles que estão começando e aqueles que também são mais velhos) para economizar economias suficientes até mesmo se aproximar do adiantamento de 20 % necessário em um mercado quente.

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4. Seguro de hipoteca, relação dívida / renda e taxas de juros são apenas algumas outras considerações ao escolher entre um empréstimo da FHA e um empréstimo convencional.

Os requisitos de seguro hipotecário mudaram nos últimos anos. Se um mutuário considerar a diferença entre seguro hipotecário vs. Seguro de proprietários de imóveis, o objetivo do seguro hipotecário é proteger o credor, assim como o seguro dos proprietários protege o mutuário. Com o seguro hipotecário, se o mutuário não for inadimplente, o credor não perderá dinheiro. Então, quanto é o seguro hipotecário e como é pago? Um credor revisará uma coleção de fatores como tamanho do empréstimo, pontuação de crédito e relação empréstimo / valor (ou quanto dinheiro é tomado em um empréstimo em comparação com o valor da propriedade) para determinar as taxas. O prêmio para o seguro de hipoteca é pago anualmente ou, mais comumente, como uma adição a cada pagamento mensal de hipoteca. Para um empréstimo à habitação convencional, o seguro hipotecário privado (PMI) é necessário apenas se o mutuário fizer um adiantamento inferior a 20 %. Quando o patrimônio do mutuário na casa atingir 22 %, o PMI é cancelado automaticamente e seu pagamento mensal diminuirá.

Empréstimos da FHA exigem um tipo diferente de seguro hipotecário. Os mutuários que tiveram empréstimos anteriores da FHA podem lembrar que eles também tiveram o PMI que pudessem cancelar quando atingissem 20 % de patrimônio, mas essa regra mudou. Todos os mutuários da FHA agora devem pagar um prêmio de seguro hipotecário, ou MIP. Se o mutuário inicialmente fizer um adiantamento de 10 % ou mais, o MIP poderá ser cancelado após 11 anos. Os mutuários que fazem um adiantamento de menos de 10 % serão obrigados a pagar um MIP pela vida do empréstimo. O MIP é pago em duas partes: o primeiro é um prêmio de hipoteca inicial, que pode ser transferido para os custos de fechamento e pago com parte do empréstimo, e é aproximadamente 1.75 % do valor do empréstimo. O mutuário pagará entre 0.45 % e 1.05 % do valor do empréstimo a cada mês como parte de seu pagamento mensal de hipoteca. Embora isso não pareça uma quantia enorme, os mutuários vão querer lembrar que é para a vida do empréstimo (provavelmente 30 anos), por isso aumenta. A única maneira de cancelar o MIP em um empréstimo antes da marca de 11 anos (se o adiantamento foi de 10 % ou mais) ou nunca (se o adiantamento foi inferior a 10 %) for refinanciar o empréstimo da FHA em uma hipoteca convencional.

Os mutuários provavelmente ouviram vários termos imobiliários confusos, como relação dívida / renda (DTI). Este é um cálculo que os credores usam para determinar se um mutuário poderá fazer pagamentos mensais de hipotecas e ainda poder pagar noções básicas como alimentos, serviços públicos e despesas da vida cotidiana. O cálculo do DTI não é insignificante: embora os mutuários possam inicialmente estar confiantes de que serão capazes de beliscar centavos e sobreviver, os credores sabem que, quando houver uma escolha entre alimentar uma família e fazer um pagamento de hipoteca, o jantar geralmente ganha, de modo que a O credor quer ter certeza de que o mutuário terá dinheiro suficiente para passar o mês com todas as obrigações cumpridas. Para fazer isso, os credores usam um cálculo que começa com a renda antes dos impostos do mutuário. Eles totalizam a quantidade de dinheiro que um mutuário gastará em todas as dívidas, incluindo hipoteca, cartões de crédito, empréstimos estudantis, empréstimos para automóveis, quaisquer outros empréstimos e pensão alimentícia e calculam qual porcentagem da receita antes dos impostos do mutuário será gasta em dívida. Sob requisitos de empréstimos convencionais, os credores preferem que a relação DTI não seja superior a 45 % da renda. Os mutuários que solicitam um empréstimo da FHA podem ter uma relação DTI de até 57 %, porque o apoio do empréstimo pela FHA reduz o risco ao banco. É importante que os mutuários lembrem que a relação DTI não inclui outras despesas, como comida, roupas, serviços públicos, entretenimento, taxas escolares ou qualquer coisa que não seja dívida, portanto, enquanto o credor pode estar disposto a oferecer um empréstimo que resultará em Uma relação DTI de 57 %, ainda é uma boa idéia conectar esses números a uma calculadora de empréstimo da FHA para determinar se essa é uma quantidade habitável de despesa mensal.

Como as taxas de juros se comparam? As taxas de juros são afetadas por vários fatores, incluindo a economia e a taxa principal estabelecida pelo Federal Reserve. Geralmente, os credores convencionais e da FHA usam esses números como ponto de partida e baseiam seus cálculos em renda, pontuação de crédito, relação DTI, o valor básico do empréstimo, o adiantamento e a relação empréstimo / valor. Lembre -se de que, para os credores, as hipotecas são sobre risco: os credores querem ganhar dinheiro com juros e não perder dinheiro através de inadimplentes, para que eles juntam os números, decidam sobre o risco ou a potencial recompensa que cada mutuário possa ser e definir o interesse taxa para esse mutuário individual. Em geral, os empréstimos da FHA são menos arriscados para o credor por causa da garantia federal; portanto, embora um mutuário da FHA possa ser um risco geral maior do que um mutuário convencional, a garantia da FHA geralmente resulta em um empréstimo que possui uma taxa de juros mais baixa.

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5. Tanto o FHA quanto os empréstimos convencionais têm limites de empréstimos, mas o limite é maior para empréstimos convencionais.

O valor total do empréstimo que um mutuário precisa orientará sua escolha. Os limites de empréstimos da FHA são inferiores aos dos empréstimos convencionais; portanto, se for necessário que um mutuário faça um empréstimo por mais de US $ 420.680 (ou US $ 970.800 em determinadas áreas de alto preço), um empréstimo convencional será sua única opção disponível, como FHA não concederá empréstimos mais altos do que esses limites. O limite para a maioria dos empréstimos convencionais é de US $ 647.200, que oferece mais espaço para os compradores comprarem casas maiores ou mais caras. Um empréstimo convencional pode ser conforme ou não conforme. Os empréstimos em conformidade devem aderir a certas diretrizes em termos de tamanho de empréstimo, pontuação de crédito do mutuário e outros fatores determinados por Fannie Mae, Freddie Mac e outras agências federais. Qualquer empréstimo acima do limite de empréstimo convencional é considerado um empréstimo jumbo, que não é conforme e, portanto, processado de maneira diferente. Nesse caso, nem um FHA nem um empréstimo convencional serão possíveis. Dando uma boa olhada nos preços de mercado das casas na área que um mutuário gostaria de comprar, ajudará a determinar suas opções.

6. FHA e empréstimos convencionais têm diferentes padrões de propriedade; Uma avaliação de empréstimo da FHA é mais rigorosa e os mutuários devem usar os fundos de empréstimos da FHA para comprar uma residência primária.

Existem outras distinções entre FHA e empréstimos convencionais. Se, por exemplo, um mutuário espera financiar uma segunda casa, terá que solicitar um empréstimo para a habitação convencional: os empréstimos da FHA podem ser usados ​​apenas para uma residência primária e não podem ser usados ​​para lançar casas ou comprar propriedades de aluguel. É possível usar um empréstimo da FHA para comprar uma propriedade com mais de uma unidade (até quatro), desde que o proprietário viva no local. Alguns compradores gostam de usar esse método para investimento imobiliário porque podem alugar as unidades que não estão ocupando, e os requisitos de adiantamento e pontuação de crédito ainda são inferiores aos de um empréstimo convencional.

Por outro lado, as restrições de um empréstimo convencional para o uso de casas são um pouco menos rigorosas. Os compradores têm a liberdade de usar os fundos para comprar propriedades de investimento, onde não planejam viver, ou podem comprar uma casa de férias de meio período. A propriedade adquirida ainda deve ter apenas quatro unidades habitacionais ou menos, mas o proprietário não será obrigado a residir lá.

7. Os mutuários podem refinanciar qualquer tipo de empréstimo, mas um refinanciamento da FHA Streamline pode ter menos custos do que um refinanciamento de empréstimo convencional.

Muitos proprietários acham vantajoso refinanciar sua hipoteca em um ponto ou outro, se esperam reduzir seu pagamento mensal de hipoteca ou mudar para um tipo diferente de hipoteca. Se eles têm um empréstimo da FHA, eles podem solicitar uma refinanciamento da FHA aerodinâmica. Existem duas variedades de refinâncias simplificadas: qualificação de crédito e qualificação sem crédito. Um refinanciamento de qualificação de crédito exigirá um crédito completo, DTI e verificação de renda e, na maioria das vezes, se aplica se um dos mutuários estiver sendo removido da hipoteca. Um refinanciamento que não qualifica o crédito é muito mais rápido porque o credor analisa apenas alguns fatores, como a pontuação de crédito.

Ambos os tipos de refinanciamento de otimização da FHA tendem a envolver menos custos e menos burocracia do que um refinanciamento de hipoteca convencional. Em alguns casos, por exemplo, pode ser possível renunciar a uma avaliação em casa. Alguns credores também podem oferecer uma opção de "não custo", onde eliminarão quaisquer custos de fechamento iniciais, implementando uma taxa de juros mais alta ou transmitindo os custos no empréstimo. É importante observar que um prêmio de seguro hipotecário ainda será necessário depois que um refinanciamento de ramo de conversão para um empréstimo convencional é a única maneira de eliminar o MIP.

8. Se um empréstimo da FHA ou um empréstimo convencional é adequado para você depende de dois fatores principais em seu perfil financeiro: seu adiantamento e sua pontuação de crédito.

Os dois maiores determinantes de que tipo de empréstimo serão mais benéficos para um mutuário são o adiantamento que eles podem fazer e sua pontuação de crédito. Esses dois números orientam tudo: a pontuação de crédito determina que tipo de adiantamento eles precisam fazer, e a combinação de pontuação de crédito e adiantamento afetam quais taxas de juros estarão disponíveis, a necessidade de PMI em um empréstimo convencional ou MIP em um empréstimo da FHA e o valor total que eles pagarão pela casa ao longo do tempo.

O preenchimento de um pedido de empréstimo da FHA pode ser a melhor opção para os mutuários com uma pontuação de crédito inferior a 620. Mesmo com uma pontuação superior a 620, um empréstimo da FHA pode ser uma ótima opção para um mutuário olhando para um adiantamento menor. No entanto, os mutuários cujas pontuações de crédito são muito altas provavelmente descobrirão que um empréstimo convencional é mais barato a cada mês. Mas existem muitas variáveis, então a primeira coisa para um mutuário fazer quando eles começam a comparar as opções de hipoteca é sentar e avaliar sua imagem financeira: qual é a pontuação de crédito deles? Qual é o seu DTI? Quanto eles têm disponível para um adiantamento? O uso de um FHA ou calculadora de empréstimo convencional para entender esses fatores o tornará mais direto quando o mutuário se encontrar com um dos melhores credores hipotecários para determinar quais opções são melhores para suas necessidades.