O que é um empréstimo à habitação da FHA? Tudo a saber sobre se qualificar para um empréstimo da FHA

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P: Estamos tentando economizar para uma casa há anos, mas com o aluguel sendo o céu, não conseguimos salvar o suficiente. Nosso crédito é bom e ganhamos dinheiro suficiente para fazer pagamentos mensais, mas nem começamos a procurar uma casa porque nosso adiantamento não será suficiente. Um colega de trabalho sugeriu que olhássemos para um empréstimo da FHA. O que é um empréstimo à habitação da FHA? Vai nos ajudar?

A: Com toda a probabilidade, sim. Um empréstimo da FHA é garantido pela Federal Housing Administration, o que significa que os credores podem estar mais dispostos a arriscar os compradores com baixos pagamentos, pontuações de crédito mais baixas ou índices de dívida / renda alta. É difícil economizar para um adiantamento se você estiver alugando e apenas raspando, mas parece que você poderá fazer seus pagamentos mensais de hipoteca se conseguir superar a corcunda dos custos de adiantamento e fechamento. Um empréstimo da FHA foi projetado para ajudar com esses problemas específicos para facilitar para uma renda ou um comprador de casa pela primeira vez para entrar em uma casa e começar a construir o patrimônio líquido em vez de pagar aluguel. Existem alguns requisitos e limitações que você deseja levar em consideração, no entanto, como taxas de juros um pouco mais altas e seguro de hipoteca privada. Um empréstimo da FHA pode ser adequado para sua situação; Considere os benefícios e as desvantagens em potencial e descubra.

Um empréstimo da FHA é uma hipoteca fornecida pelo governo que é segurada pela FHA (Administração Federal de Habitação).

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Quando você pede dinheiro emprestado a um credor para comprar uma casa, a única garantia que você tem para oferecer o credor no caso de você padrão ser a própria casa e a propriedade em que ela está fica. Embora isso possa parecer que seja um comércio-eles lhe emprestam o dinheiro, você oferece a casa em troca se não puder pagar-é realmente um grande risco para o credor. Os preços da moradia mudam, por isso, se você não pode pagar sua hipoteca e o credor tentar vender a casa para recuperar suas perdas, eles podem achar que a casa não vale mais o que você ainda deve-o credor também está no gancho Para custos administrativos na apresentação da execução duma hipoteca, pagamento de honorários legais e pagando comissões a agentes imobiliários. Como resultado, os credores para hipotecas tradicionais limitam seus mutuários àqueles com excelente crédito que demonstraram disciplina e renda para economizar pagamentos significativos. Esses mutuários têm menos probabilidade de inadimplência em seus empréstimos.

Um empréstimo da FHA alivia parte desse risco. A Administração Federal de Habitação, preocupada com o fato de a casa de casa estar fora de alcance para aqueles que poderiam fazer pagamentos mensais, mas não podem economizar o suficiente para um grande adiantamento, ou que possam ter cometido alguns erros de crédito no passado, decidiu que eles poderiam garantir um classe de empréstimos projetados para ajudar os mutuários. A FHA garante que, se um comprador deixar de lado em um de seus empréstimos, o credor não sofrerá a perda financeira. Como resultado, os credores podem oferecer empréstimos de FHA com confiança aos compradores com pontuações de crédito mais baixas e pagamentos mais baixos. Como é muito difícil acumular um adiantamento quando você também está pagando aluguel, os empréstimos da FHA são uma ótima opção para compradores de imóveis iniciantes, que não têm uma casa existente para vender e lucrar com.

Um empréstimo da FHA normalmente implica custos de fechamento mais baixos e um adiantamento inferior em uma casa.

Você escolheu uma casa, orçou seu adiantamento e pagamentos mensais, solicitou seguro para proprietários e descobriu seus impostos. Você está pronto para ir! Mas espere: não se esqueça de fechar os custos. Para alguns mutuários, os custos de fechamento (que incluem taxas de avaliação, originação de empréstimos e taxas de inscrição, juros pré -pagos, seguro de título e uma série de outros pagamentos) ainda estão em cima da tabela. Esses custos podem montar rapidamente e podem fazer a compra da casa proibitivamente cara. Para facilitar a propriedade da casa por compradores de baixa renda, o FHA coloca limites nos custos de fechamento das hipotecas da FHA: os credores podem cobrar não mais de 3 a 5 % do preço de compra da casa no fechamento. A FHA permite que vendedores ou credores absorvam alguns dos custos de fechamento para atender a esse padrão, o que pode ser um ponto de negociação com o vendedor ao se estabelecer no preço de compra da casa.

Quanto custa um adiantamento em uma casa? No passado, esperava -se que um comprador estivesse preparado para baixar 20 % do preço da casa ao fechar em uma hipoteca. Isso garantiu o patrimônio suficiente no lar que os credores achavam que um comprador teria uma participação adquirida em casa e teria menos probabilidade de inadimplência. E se eles fizessem inadimplência, os 20 % atuariam como uma almofada contra a perda do banco. Com os preços da habitação aumentando, chegando a 20 % do preço de compra de uma casa está fora de alcance até dos compradores mais dedicados. Empréstimos da FHA requerem um adiantamento mínimo de 3.5 % para os mutuários com pontuações de crédito superiores a 580. Para os mutuários com pontuações de crédito mais baixas na faixa de 500 a 579, o adiantamento aumentará para 10 %. Isso pode fazer com que os mutuários que não conseguiram economizar significativamente em casas mais rapidamente, para que seu pagamento mensal possa começar a construir o patrimônio em vez de ir para o aluguel.

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Normalmente, é mais fácil se qualificar para um empréstimo da FHA, que requer uma pontuação de crédito menor do que o que um empréstimo convencional exige e é uma ótima opção para compradores de casas de baixa renda.

Para os mutuários com pontuações de crédito ruim ou aqueles que têm muito pouco histórico de crédito, garantir um empréstimo à habitação pode ser uma subida difícil. As hipotecas tradicionais geralmente exigem uma pontuação de crédito FICO de pelo menos 620 para que os potenciais compradores sejam considerados para uma hipoteca. Para compradores de baixa renda que podem não ter um histórico significativo de crédito, alcançar essa pontuação pode ser quase impossível, pois requer meses e anos de pagamentos pontuais em vários tipos de contas de crédito. Como os problemas de crédito permanecem no registro de crédito por sete anos, esclarecer o crédito ruim pode levar algum tempo. Os empréstimos da FHA podem ser emitidos para os mutuários com uma pontuação FICO tão baixa quanto 500. Esses mutuários pagarão um adiantamento um pouco mais alto do que os mutuários com melhores pontuações de crédito, para que absorvam parte do risco do empréstimo, mas podem se inscrever sem se preocupar que sejam demitidos apenas por causa de uma pontuação de crédito mais baixa.

Se você está planejando comprar uma casa em um futuro próximo, é uma boa ideia começar a olhar para o seu crédito agora. Acesso com segurança uma cópia gratuita do seu relatório de crédito da Federal Trade Commission, que o conectará às várias agências de crédito. Você também pode comprar uma cópia da sua pontuação de crédito. O relatório é um tesouro de informação e você deve estudá -las de perto. Verifique se todas as contas listadas são realmente suas e que as informações de pagamento sejam precisas. No relatório de crédito, você pode se conectar diretamente às agências de crédito para contestar qualquer informação que esteja incorreta. Os erros podem levar algum tempo para corrigir, então inicie este processo cedo.

Os empréstimos da FHA estão disponíveis em mandatos de 15 e 30 anos e têm taxas de juros fixas.

Algumas hipotecas permitem que os mutuários personalizem seu prazo de empréstimo e joguem com opções de pagamento de empréstimos, como pagar juros apenas no início e depois enfrentar um aumento acentuado nos custos mensais ou atrair mutuários com uma baixa taxa fixa por alguns anos, depois abrindo A aposta das taxas variáveis ​​para o restante da hipoteca. Como o objetivo de um empréstimo da FHA é aumentar o número de imóveis estáveis, a FHA restringe os termos e taxas de seus empréstimos para tornar mais provável que os mutuários possam planejar e orçar cuidadosamente para melhorar seu crédito e permanecer em suas casas em bem de pé.

Empréstimos da FHA têm taxas de juros fixas. Não há taxas de período introdutória, incentivos ou alterações de taxa após um certo número de anos; A taxa fornecida na origem do seu empréstimo será a taxa que você está pagando quando concluir o empréstimo, exceto um refinanciamento ou reformulação (recalculando o pagamento mensal) do seu empréstimo. Não há negociação a ser feita aqui, e se destina a proteger os mutuários menos qualificados de credores predatórios.

Os termos de empréstimo padrão para hipotecas da FHA são 15 e 30 anos. Dependendo da quantidade de dinheiro que você tem em mãos e do tamanho dos pagamentos mensais que você pode fazer, um período de 15 anos pode ser uma boa opção. Como os mandatos de 15 anos têm taxas de juros mais baixas, você pagará menos juros em geral devido ao menor tempo que terá o empréstimo. No entanto, os pagamentos mensais serão significativamente maiores que os de um empréstimo de longo prazo para muitos mutuários, eles serão muito grandes. Nesse caso, uma hipoteca de 30 anos incorrerá em uma taxa de juros um pouco mais alta, mas permitirá que você espalhe os pagamentos em 30 anos e reduzirá sua obrigação mensal. Qualquer termo mantém seus pagamentos consistentes ao longo da vida útil do empréstimo (com alguma pequena variação com base em impostos locais e aumentos de prêmios de seguro), facilitando o planejamento e o orçamento. Além disso, os empréstimos da FHA não têm uma penalidade por pagar o empréstimo mais cedo; portanto, à medida que sua renda aumenta ou você tem fundos adicionais disponíveis, você pode pagar mais a cada mês para reduzir o diretor do empréstimo e concluir seus pagamentos antecipadamente.

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Existem certos requisitos para se qualificar para um empréstimo da FHA.

Embora a pontuação de crédito e os requisitos de adiantamento sejam mais baixos para os mutuários da FHA, existem várias restrições bastante significativas. Primeiro, um empréstimo da FHA está disponível apenas para comprar sua residência principal. Se você tiver fundos para comprar um segundo ou propriedade de investimento, o FHA não garantirá um segundo empréstimo para você. Você deve ter prova de emprego atual e renda constante para mostrar que poderá fazer seus pagamentos mensais. Os requisitos de adiantamento variam com base na sua pontuação de crédito: 3.5 % para aqueles com uma pontuação de crédito de pelo menos 580 e 10 % para aqueles com pontuações de crédito entre 500 e 579. Esses requisitos são razoavelmente simples.

Os outros requisitos de empréstimo da FHA ficam um pouco mais complicados. Para reduzir seu risco, o FHA exige que os mutuários tenham uma relação dívida / renda (DTI) inferior a 43 %. Seu DTI é determinado dividindo seu total de pagamentos mensais de dívida por sua renda mensal antes dos impostos. O número que resulta é o seu DTI. Os credores usam esse número para avaliar a facilidade com que você poderá fazer seus pagamentos mensais. Existem muitos fatores que não estão incluídos no DTI-Food, Utilitários, entretenimento, mas os credores descobriram que uma taxa de 43 % e abaixo é um bom indicador de que um mutuário poderá atender aos seus pagamentos mensais. Se o seu for mais alto que isso, reserve um tempo para pagar o máximo de dívidas possível até que sua taxa melhore.

Provavelmente a maior desvantagem do programa de empréstimos da FHA é o prêmio do seguro hipotecário, ou MIP). Este seguro compensa a perda do FHA se você padrão em seu empréstimo. É semelhante ao seguro de hipoteca privada (PMI), que os credores cobram por alguns empréstimos tradicionais até o mutuário pagar 20 % de seu empréstimo, mas o MIP é pago em duas partes: o primeiro é uma cobrança inicial que você vai pagar pelo fechamento do empréstimo. O segundo é um prêmio anual que você pagará a cada ano. O valor dos pagamentos é baseado em quanto você deve em comparação com o valor de sua casa. Se você fez um adiantamento de 10 % ou mais, poderá solicitar que o prêmio anual seja cancelado após 11 anos de pagamento constante e no prazo. Se você fez um adiantamento inferior a 10 %, o MIP não poderá ser cancelado e você fará os pagamentos mensais até que o empréstimo seja pago, porque você concluiu os pagamentos ou através de um refinanciamento. Para muitos mutuários, esse pagamento adicional é uma dificuldade, mas é uma despesa necessária se os outros aspectos do programa de empréstimos da FHA o tornarem a melhor opção.

FHA limita a quantidade de dinheiro que compradores de imóveis podem emprestar. Esse valor varia a cada ano, mas sobe e sobe com o mercado e a área em que você mora. Isso significa que, se a casa que você gostaria de comprar exceder o máximo das permissões da FHA, você terá que escolher um produto de empréstimo diferente. Os limites de empréstimos da FHA são projetados para proteger o FHA contra a perda, mas também para garantir que seus mutuários não estejam assumindo empréstimos maiores do que podem pagar razoavelmente.

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Como em qualquer empréstimo, há prós e contras a serem avaliados antes de encontrar um credor.

Existem muitos meandros do programa de empréstimos da FHA. Recebia muitos compradores que, de outra forma, ainda estariam alugando a capacidade de comprar uma casa, e pode ser adequado para você. Como em qualquer empréstimo, você deve considerar os benefícios e desvantagens do programa para garantir que eles funcionem para você.

A maior desvantagem para a maioria das pessoas é o MIP. Muitas vezes, você pode impulsionar o pagamento inicial nos custos de fechamento e financiar parte dele, mas os prêmios anuais ou mensais estarão lá para a vida útil do empréstimo se você aproveitar a opção de adiantamento inferior. Os requisitos de propriedade limitam o valor total emprestado, suas opções de casa podem ser restritas, e o requisito de que a casa seja sua residência principal significa que você não pode usar esse empréstimo para comprar propriedade de investimento ou uma segunda casa. Finalmente, o custo total do empréstimo provavelmente será um pouco maior que uma hipoteca tradicional. As taxas podem ser mais baixas, mas o custo total do empréstimo, incluindo MIP, pode ser maior que uma hipoteca não-FHA.

Essas desvantagens, no entanto, são compensadas pelos tremendos benefícios de um empréstimo à habitação da FHA. Muitos compradores de casas pela primeira vez são ponderados por aluguel alto, alguns têm empréstimos estudantis para pagar, e outros estão no início de suas carreiras e não estão ganhando dinheiro suficiente para economizar. Os compradores mais velhos também podem ter problemas para obter um adiantamento, como se tivessem usado o patrimônio em sua casa existente para pagar contas, pagar pela educação de seus filhos ou nunca possuíam uma casa porque não podiam pagar isto. O programa FHA torna a casa de casa acessível a esses compradores com seu requisito de adiantamento inferior. Da mesma forma, os potenciais compradores com problemas de histórico de crédito e até falências têm a oportunidade de comprar uma casa porque o empréstimo da FHA permite um limite de pontuação de crédito mais baixo. O maior benefício para a maioria dos compradores é que um empréstimo da FHA permite que eles entrem em uma casa mais cedo do que teriam sido capazes de outra maneira, para que seus pagamentos mensais de hipotecas sejam destinados à construção de ações em suas casas, em vez de alinhar os bolsos de seus proprietários.

Se você acha que um empréstimo da FHA é adequado para você, pesa diferentes credores aprovados pela FHA antes de decidir.

Tenha um ótimo adiantamento economizado, mas crédito xadrez? Crédito decente, adiantamento decente, mas um DTI questionável? Quase nenhum adiantamento? Um empréstimo da FHA pode ser ideal para você e, portanto, é hora de começar a fazer compras. Você pensaria que, como o FHA tem diretrizes tão rigorosas que você poderá entrar em qualquer banco e se aplicar e tecnicamente você estaria correto, mas como em qualquer produto ou serviço de empréstimo, vale a pena comprar ao redor. Os credores através dos quais você solicitar sua hipoteca da FHA podem ter taxas e custos diferentes nas diretrizes da FHA, e algumas podem ter diferentes padrões de subscrição. Só porque é um empréstimo da FHA não significa que seus termos serão os mesmos em todos os credores. Você descobrirá que alguns têm melhores opções para os mutuários com baixos pagamentos, enquanto outros atendem aos mutuários com pontuações de crédito mais baixas.

Antes de enviar sua inscrição, você deve ter certeza de que tem tudo o que precisa em mãos. Você deve gastar algum tempo avaliando seu orçamento e decidindo quanto pode se dar ao luxo de gastar. Quando você se candidata à pré -aprovação, seu credor lhe dirá quanto você pode emprestar, mas isso não significa necessariamente que essa é a quantidade que você pode se dar ao luxo de levar. Decida quanto você pode pagar todos os meses. Existem calculadoras de hipotecas disponíveis online que ajudarão você a descobrir quanto você se sentir confortável em pagar a cada mês. Não orçamento automaticamente para a maior quantidade que você pode pagar: as casas são caras de viver e acompanhar, então deixe uma almofada em seu orçamento.

Em seguida, verifique seu relatório de crédito e monte toda a documentação que você precisará aplicar. Ter cópias de extratos bancários, pagues de seu empregador, declarações fiscais e documentação de qualquer propriedade ou ativo que você possa ter ajudará a simplificar o processo. Veja diferentes tipos de instituições de empréstimos: bancos locais, cooperativas de crédito, bancos nacionais e outros credores hipotecários. Ligue ou verifique seus sites para obter detalhes sobre taxas e requisitos de pontuação de crédito para empréstimos da FHA. Colete o máximo de informação possível.

Depois de ter as informações, você pode escolher alguns credores a serem solicitados por pré -aprovação, o que significa que eles executarão seu crédito, confirmarão seus documentos e fornecerá uma carta certificando que você poderá emprestar uma certa quantia de dinheiro Fornecendo a casa atende aos seus requisitos. Não prejudicará seu crédito para aplicar com mais de um credor, desde que você se aplique dentro de um curto período de tempo. Em seguida, você pode comparar as taxas de juros, os requisitos de MIP e os termos dos empréstimos para escolher o que melhor atenderá às suas necessidades e o levará a uma casa o mais rápido possível.