Resolvido! Como funciona um empréstimo de capital doméstico?

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P: Decidimos reformar nossa casa para transformá -lo em nossa casa dos sonhos, em vez de se mudar, mas será uma reforma cara. Podemos usar o patrimônio que construímos para cobrir esse custo e, em caso afirmativo?

A: Você pode! Ter o trabalho duro e a disciplina para construir a equidade em uma casa é uma ótima sensação e, ao mesmo tempo em que chegar muito mais perto de pagar a hipoteca é emocionante, isso também significa que você tem acesso a um conjunto de fundos para emprestar para finanças Sua reforma a um ótimo ritmo. Também pode ser usado para financiar despesas não relacionadas a casa, como educação universitária infantil, contas médicas e outras grandes despesas. Como alternativa, o patrimônio pode servir como um tipo de fundo de emergência, em vez de manter um cartão de crédito aberto para esse fim. Um empréstimo para o patrimônio líquido é uma das maneiras mais comuns de tirar o patrimônio de uma casa. Então, o que é um empréstimo de capital doméstico e como funciona um empréstimo de patrimônio líquido? Essencialmente, os proprietários podem solicitar um empréstimo usando a diferença entre o valor de sua casa e o valor que ainda devem em sua hipoteca como garantia e depois pedir emprestado contra ele. As taxas geralmente são mais baixas do que as de outros tipos de empréstimos pessoais, e você pode se pagar com o tempo. Um empréstimo de patrimônio residencial pode ser tomado como um montante fixo, com um proprietário fazendo pagamentos mensais regulares até que o empréstimo seja reembolsado, ou os fundos podem ser tomados na forma de uma linha de crédito de equidade doméstica. Nesse cenário, um proprietário apenas se baseia nos fundos quando e se precisar deles, fazendo pagamentos com o dinheiro que realmente usaram e não no valor total do empréstimo.

O patrimônio líquido é a parte da sua casa que você “possui”-essencialmente, o valor da sua hipoteca que você pagou.

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Quando um comprador compra uma casa, eles realmente não "possuem" a casa até que eles pagaram sua hipoteca. Presumivelmente, eles colocam algum dinheiro como adiantamento. Quando eles assinam seus documentos de hipoteca e levam a chave para sua nova casa, eles possuem exatamente a porcentagem da casa refletida na quantidade de dinheiro que eles despertaram sem inadimplência em sua hipoteca; nesse caso, o banco provavelmente recuperará isso para baixo pagamento para cobrir suas perdas. À medida que pagam sua hipoteca a cada mês, no entanto, a porcentagem de sua casa que eles realmente pagaram aumentará, lentamente no início e depois mais rápido à medida que avançam ao longo dos anos de pagamentos de hipotecas e começam a pagar mais juros e menos juros. Cada pagamento compra um pouco mais de casa.

A porcentagem da casa que já foi paga é chamada de patrimônio líquido. Este é o conjunto de dinheiro que um empréstimo de patrimônio residencial permite que os proprietários emprestem. Às vezes chamado de "segunda hipoteca", esse tipo de empréstimo permite que os proprietários emprestem dinheiro contra a parte de sua casa que eles possuem. O restante da casa ainda pertence ao credor de sua “primeira” ou hipoteca primária. Se o mutuário padrão, a hipoteca principal será paga primeiro e o empréstimo do patrimônio líquido será pago em segundo.

Uma das maneiras mais óbvias de aumentar o patrimônio é fazer pagamentos mensais de hipotecas mensais, que aumentam para pagar a casa. Mas esse processo pode levar muitos anos e, se um proprietário antecipar que mergulhar nesses fundos para uma necessidade futura, como aulas ou uma remodelação, existem algumas maneiras de acelerar o processo. Uma é fazer um grande adiantamento no pagamento da casa-um pagamento de 20 % ou mais eliminará a necessidade de seguro de hipoteca privada (um tipo de seguro que cobre o credor se o mutuário for inadimplente no empréstimo) e também significará um proprietário de imóveis tem uma quantidade maior de patrimônio desde o início. Outra opção, se as circunstâncias financeiras permitirem, é para o proprietário fazer pagamentos mensais adicionais em relação ao principal. Pode até ser uma boa ideia refinanciar e alterar o prazo de empréstimo para um período mais curto. Embora isso signifique ter um maior pagamento mensal de hipoteca, ele vem com o benefício de taxas de juros reduzidas e construção de capital mais rápido.

O patrimônio também é afetado pelo valor avaliado atual da casa. Se um proprietário está pagando fielmente sua hipoteca há 15 anos, é possível que o valor de sua casa tenha subido (ou desça) significativamente desde que foi comprado. Um avaliador pode determinar o valor de mercado da casa; Esse valor é influenciado pelas condições atuais do mercado e tem uma influência sobre a quantidade de patrimônio que um proprietário possui. Por exemplo, digamos que um comprador retire uma hipoteca de US $ 200.000 em uma casa com um valor de US $ 225.000. O proprietário está pagando há vários anos, e o saldo deixado na hipoteca é de US $ 150.000. Com base no preço de compra, eles têm US $ 75.000 em patrimônio: a diferença entre o valor de US $ 225.000 e os US $ 150.000 que ainda devem. Mas talvez o mercado imobiliário em sua área seja quente e as casas estejam em alta demanda. Se um avaliador disser que o valor atual da casa cresceu para US $ 300.000, o patrimônio do proprietário agora é de US $ 150.000: a diferença entre o valor atual de mercado e o que eles devem.

A quantidade de dinheiro que pode ser emprestada em um empréstimo de patrimônio líquido é limitado pelo valor do patrimônio que o proprietário construiu em sua casa. O valor avaliado menos o valor ainda devido na primeira hipoteca é o valor do patrimônio que eles têm em sua casa: esse é o conjunto de dinheiro que o empréstimo do patrimônio líquido será extraído de.

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Seu patrimônio líquido pode ser convertido em um empréstimo para financiar quase tudo, desde melhorias em casa até a educação universitária de uma criança.

Ao contrário de alguns tipos de empréstimos, o dinheiro emprestado do patrimônio não se limita a propósitos específicos, nem os mutuários terão que explicar o que gastam. Se eles tiverem um backup de contas após uma longa doença ou renda temporariamente reduzida, poderão usar o dinheiro para pagar dívidas e fazer um pagamento mensal (provavelmente a uma taxa muito mais baixa) em vez de acompanhar uma grande pilha de contas. Despesas médicas, custos de casamento, mensalidades da faculdade e pagamentos de quartos e quadros são um jogo justo, assim como os pagamentos a contratados, suprimentos e os custos de moradia temporária durante uma reforma em casa. Os fundos podem até ser usados ​​para pagar por férias tão esperadas. As taxas de empréstimos para o patrimônio líquido são geralmente bastante favoráveis ​​em comparação com as de outros empréstimos pessoais, porque pelo menos uma parte da hipoteca já foi paga com sucesso e a própria casa pode ser usada como garantia. Os proprietários querem ter em mente que o empréstimo ainda precisa ser pago de volta, sem o que o dinheiro foi gasto e que, se não puderem pagar, eles ficarão para perder sua casa.

Um empréstimo de patrimônio residencial pode ser entendido como um tipo de segunda hipoteca. Assim como uma primeira hipoteca, a casa servirá como garantia no caso de o mutuário padrão no empréstimo. Os credores exigirão documentação, como os mortos pagos do proprietário e o histórico de crédito para determinar se eles se qualificam para a segunda hipoteca. Se o proprietário inadimplente o empréstimo e a casa for encerrada, a hipoteca original será paga primeiro com a venda da casa, e o empréstimo do patrimônio líquido, ou a segunda hipoteca, será paga com qualquer produto que for deixado. Isso significa que os credores de empréstimos de patrimônio residencial correm um risco maior, porque não é garantido que eles serão pagos de volta integralmente.

Para obter um empréstimo de capital doméstico, você deve construir o patrimônio primeiro.

Para os proprietários que se perguntam como obter um empréstimo de patrimônio doméstico, pode não ser uma surpresa que o primeiro passo seja construir o patrimônio líquido. Durante uma compra de casa, o comprador faz um adiantamento e faz um empréstimo de hipoteca. Quando um pagamento mensal de hipoteca é feito, o dinheiro vai em várias direções. Alguns vão para uma conta de custódia da qual a empresa de hipotecas paga os impostos sobre propriedades e prêmios de seguro de proprietários de imóveis locais, outros vão para os juros devidos à hipoteca e outros vão para o saldo principal do empréstimo. Nos primeiros dias de uma hipoteca, muitos proprietários estão angustiados ao ver o que uma pequena porcentagem de seu pagamento mensal é realmente para pagar o principal. As hipotecas são amortizadas, o que significa que há uma fórmula que quebra esse valor. No início do período de reembolso, uma porcentagem muito maior do pagamento é aplicada aos juros do que ao principal. Com o passar do tempo, esse índice começa a mudar, de modo que, próximo ao final da hipoteca, o pagamento é quase exclusivamente aplicado ao principal. Isso é para que o credor garante que eles se interessem pelo risco que assumiram empréstimos ao mutuário; Se eles aplicarem todo o pagamento ao diretor e o mutuário optar por refinanciar ou pagar a hipoteca mais cedo, o credor não receberá tanto interesse. Amortizando o empréstimo para que os pagamentos do front-end sejam de juros, protege o credor.

Infelizmente, o que também significa é que pode demorar um pouco para os proprietários de imóveis construirem o patrimônio líquido. Se um proprietário colocar uma quantia fixa de dinheiro ao fechar em sua casa, eles imediatamente têm patrimônio líquido nesse valor. Esse dinheiro compra uma "peça" da casa que o banco não possui. Mas o patrimônio que é construído fazendo pagamentos mensais regulares pode levar algum tempo para acumular. Com o tempo, um proprietário pode construir o patrimônio líquido mais rápido (e, no final de sua hipoteca, economizar algum dinheiro em juros) pagando dinheiro extra pelo pagamento da hipoteca e pedindo que seja aplicado ao principal. Nem todos os empréstimos permitem esse pagamento antecipado ou extra, mas quando um proprietário tem um pouco de dinheiro extra à mão, pode ser útil se o credor permitir isso.

Para que um proprietário de casa adote um empréstimo de capital doméstico ou empréstimo de crédito, a maioria dos credores exigirá que o proprietário tenha pelo menos 15 a 20 % de patrimônio, o que significa que seu saldo de hipoteca é igual ou inferior a 80 a 85 % de o valor avaliado de sua casa. Se um proprietário não tiver pelo menos tanta equidade, a maioria dos credores acha que dívidas adicionais os deixarão perigosamente com excesso de alavancas e que com as taxas e custos associados ao fechamento do empréstimo, o proprietário pode acabar com muito pouco dinheiro real Disponível em seu empréstimo.

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Um cálculo simples pode ajudá -lo a determinar quanto você pode emprestar.

Especialistas financeiros aconselham que a dívida total do proprietário do proprietário, ou o valor que eles devem em sua casa, incluindo a hipoteca original, mais qualquer empréstimo de patrimônio líquido ou HELOC (linha de crédito do patrimônio líquido), não deve ser igual a mais de 85 % do valor do valor do lar. Se já faz um tempo desde que a casa foi avaliada, uma avaliação pode ser um bom primeiro passo para os proprietários darem; O valor da casa pode ter mudado desde que foi comprado pela primeira vez, e o novo valor da casa pode ser uma surpresa agradável. Para determinar o valor máximo dos bancos de dívida geralmente permitem ser levados contra a casa, os proprietários podem multiplicar o valor da casa por .85 e subtraia a quantia que ainda é devida na hipoteca ou em qualquer outro empréstimos à habitação. O número resultante é o valor que um proprietário pode solicitar emprestado por meio de um empréstimo de capital doméstico. Existem várias calculadoras de capital doméstico disponíveis on -line que podem fornecer uma idéia aproximada de quanta equidade um proprietário possui, mas para números precisos eles precisarão de uma avaliação atual.

Uma palavra de cautela, no entanto, ao tomar automaticamente o valor máximo: a casa é a garantia para este novo empréstimo e a hipoteca. Aproveitar 85 % desse valor em dinheiro que precisa ser pago pode ser um risco, pois taxas, valores e finanças podem mudar rapidamente com o mercado. Maximizar o valor da casa em um empréstimo significa que uma mudança no mercado imobiliário pode deixar um proprietário devido a mais do que sua casa, e um emprego perdido pode significar pagamentos perdidos que permitem que o banco encerrasse em casa e deixe o proprietário com o proprietário com Sem patrimônio. Esse cálculo dirá aos proprietários o valor que será possível emprestar, mas cabe a cada proprietário considerar suas finanças e economias e decidir quanto eles podem realmente emprestar emprestados.

Um empréstimo de patrimônio residencial tem um termo definido e uma taxa de juros fixa, embora os mutuários provavelmente precisem pagar os custos de fechamento.

Os termos para um empréstimo de patrimônio residencial podem variar de 5 a 30 anos, dependendo das necessidades do mutuário e do que o credor permitirá. Os proprietários que estão emprestando apenas uma pequena quantia podem optar por um período mais curto para manter o valor pago em juros baixos. Outros preferem tratar o empréstimo como uma hipoteca e escolher um período mais longo, fazendo pagamentos extras em relação ao diretor quando podem. Uma grande vantagem de empréstimos para o patrimônio líquido é que eles vêm com taxas de juros fixas. Isso significa que os pagamentos mensais do mutuário permanecerão os mesmos por toda a vida útil do empréstimo, o que pode ser um grande benefício para os mutuários, porque, diferentemente das taxas de juros em um empréstimo pessoal ou cartão de crédito, as taxas atuais de empréstimo para o patrimônio líquido tendem a ser relativamente baixas.

Outro fator a ter em mente é que muitas vezes há custos de fechamento associados à aquisição de um empréstimo de capital doméstico. Essas taxas podem cobrir qualquer coisa, desde avaliações a custos de advogados e variam entre 2 % e 5 % do valor total do empréstimo. Isso pode não parecer muito, mas se o valor do empréstimo for de US $ 80.000, por exemplo, os custos de fechamento podem chegar a US $ 4.000.
É uma boa ideia para os proprietários usarem uma calculadora de empréstimos para o patrimônio líquido para garantir que essas taxas não superam os benefícios de uma baixa taxa de juros.

Para ser aprovado para um empréstimo de capital doméstico, os mutuários devem atender a determinados requisitos.

Assim como ao solicitar uma hipoteca, os mutuários que se candidatam a um empréstimo de patrimônio líquido precisam demonstrar ao credor que eles são um bom risco financeiro para assumir. Isso envolve seguir quase o mesmo processo que a primeira hipoteca. Primeiro, eles precisarão verificar sua pontuação de crédito e corrigir quaisquer erros no relatório. Sua pontuação no FICO precisará ter pelo menos 620 de acordo com a maioria dos requisitos de empréstimos para o patrimônio líquido e ainda mais altos para taxas ideais.

Depois que os proprietários adquirirem seu relatório de crédito, será possível calcular sua proporção de dívida / renda. Esta é a quantidade de dinheiro devida a pagamentos de dívidas a cada mês em comparação com a quantia em dinheiro que o proprietário ganha a cada mês. A porcentagem que vai para pagamentos de dívida não deve ser superior a 43 % de sua renda. Se a porcentagem atual for superior a 43, é aconselhável que os proprietários trabalhem para pagar parte dessa dívida antes de solicitar um empréstimo para o patrimônio líquido. Os credores querem ter certeza de que os mutuários não se estendem demais e o inadimplência do dinheiro emprestados, porque é caro para um credor encerrar uma casa para recuperar sua perda. Os credores preferem continuar recebendo pagamentos regulares com juros, então eles desejam garantir que o proprietário possa realmente emprestar.

Os mutuários precisarão produzir documentação de sua renda e ativos para solicitar um empréstimo de capital doméstico também. Formulários fiscais, stubs de pagamento, extratos bancários e declarações de hipoteca atuais são todos os documentos que um credor pode solicitar razoavelmente para emprestar dinheiro a um proprietário. Esses documentos também podem resultar em uma taxa de juros mais acessível do empréstimo, pois os credores podem oferecer melhores taxas a mutuários mais qualificados que podem documentar sua situação financeira.

Um empréstimo para o patrimônio líquido não é o mesmo que um HELOC, ou uma linha de crédito do patrimônio líquido.

Tanto um empréstimo para o patrimônio residencial quanto uma linha de crédito do patrimônio líquido, ou HELOC, são emprestados do pool de ações que os mutuários construíram em sua casa. Mas há uma diferença substantiva entre os dois. Em um empréstimo de capital doméstico, os mutuários solicitam um valor específico de seu patrimônio como um empréstimo. O empréstimo é desembolsado em uma quantia, a ser depositado na conta bancária do mutuário e gasto conforme necessário. Os pagamentos começam imediatamente no valor total emprestado até que seja pago. Os termos variam, mas há um número definido de meses necessários para a recompensa e, ocasionalmente, um pagamento maior de balão no final do prazo.

Quando se trata de um heloc vs. Um empréstimo de capital doméstico, um HELOC funciona de maneira diferente de algumas maneiras. O mutuário solicita que uma certa quantidade de seu patrimônio seja disponibilizada para eles. Se a solicitação for aprovada, esse dinheiro ficará disponível para eles, mas não é imediatamente desembolsado-ele estará lá em uma conta até que o mutuário retire parte dela e opera como uma linha de crédito. Portanto, nenhum pagamento real é necessário imediatamente, porque até que uma retirada seja feita, o mutuário tecnicamente não recebeu nenhum dos fundos. Essas contas terão um limite específico de quantas vezes e por quanto tempo o mutuário pode retirar dinheiro e incluir uma taxa de manutenção anual ou taxa de transação quando o dinheiro for retirado. Depois que o dinheiro for retirado, o mutuário começará a fazer pagamentos por um período definido, mas apenas com o dinheiro que foi retirado e não no valor total do patrimônio disponível. Esses empréstimos podem ser bastante úteis quando um proprietário precisará de dinheiro em vários pontos por um longo período de tempo. Por exemplo, se um proprietário está planejando pagar pelas mensalidades da faculdade com um HELOC, pode solicitar uma linha de crédito no valor total de que precisará. À medida que o pagamento de cada semestre é vencido, eles podem retirar esse valor da conta para pagar a conta (geralmente a uma taxa muito melhor do que um empréstimo para educação privada) e depois começar a pagar apenas nesse valor. Isso torna possível espaçar o reembolso gradualmente ao longo do tempo, em vez de fazer grandes pagamentos no valor total desde o início. Vale a pena fazer compras e comparar os termos oferecidos pelos melhores credores HELOC para determinar qual é o melhor ajuste.

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Existem prós e contras em obter um empréstimo de capital doméstico.

Existem muitas vantagens de um empréstimo de patrimônio residencial: elas são oferecidas a taxas menores que outros empréstimos pessoais, podem ser mais fáceis de proteger do que outros empréstimos pessoais e simplificar o reembolso de outras dívidas em um valor consolidado. O tamanho de um empréstimo para o patrimônio líquido é limitado apenas por quanta equidade o mutuário tem. Quando um proprietário está considerando um empréstimo pessoal ou um refinanciamento de dinheiro vs. Um empréstimo de capital doméstico, o valor capaz de ser emprestado é significativamente maior com o último. Outro enorme ativo de um empréstimo de capital doméstico é os benefícios fiscais para a melhoria da casa: os mutuários podem deduzir seus juros pagos se o empréstimo foi usado para a reforma. Mas há várias coisas para os proprietários de imóveis saberem antes de aproveitar um empréstimo de capital doméstico que pode não ser imediatamente aparente.

Os mutuários que estão tomando um empréstimo para o patrimônio líquido para fazer melhorias em casa terão coisas adicionais a serem levadas em consideração. É emocionante atualizar uma casa e escolher alguns elementos especiais que o tornam verdadeiramente único. A maioria dos proprietários espera ver um aumento no valor geral da casa como resultado das melhorias e atualizações, e esse é quase sempre o caso. É fundamental considerar o valor médio das casas na área enquanto faz esses cálculos, no entanto. Acredite ou não, é possível "superar" uma casa para o mercado a um ponto em que o valor real da casa é muito maior do que os compradores pagarão para morar no bairro. Nesse caso, os mutuários não receberão o retorno de seu investimento. Isso pode não parecer um grande negócio, especialmente se eles estão melhorando com a intenção de permanecer em casa por várias décadas e desejar que se adeque ao seu próprio estilo de vida, em vez da ideia de valor de outra pessoa. No entanto, eles podem se encontrar em uma ligação se as circunstâncias de sua vida mudarem e precisam vender a casa inesperadamente. Quando um proprietário vende uma casa com uma hipoteca e um empréstimo de patrimônio residencial, geralmente a recompensa da hipoteca é embrulhada na venda de residências, e esse também pode ser o caso com um empréstimo para o patrimônio líquido, a menos que deve mais, deve-se mais ao empréstimo do Home Equity empréstimo do que o preço de venda cobrirá. Os credores não aprovarão hipotecas por mais do que a casa vale no mercado, de modo que isso pode deixar os vendedores presos tentando chegar ao dinheiro para pagar seu empréstimo de patrimônio líquido para vender a casa. Os proprietários querem considerar cuidadosamente o valor de sua casa equilibrada contra a quantidade de dívidas que eles têm contra ela para que não melhorem demais sua casa.

Outra consideração são as taxas e os custos que acompanham empréstimos e Helocs de capital doméstico. Os proprietários que estão processando seu empréstimo de patrimônio líquido através do mesmo credor que mantém sua primeira hipoteca podem achar que algumas das taxas são reduzidas e alguns bancos oferecem processamento de empréstimo de patrimônio líquido de baixa ou sem taxa. A maioria dos empréstimos de patrimônio residencial, no entanto, é tratada da mesma maneira que um pedido de hipoteca, porque a casa é a garantia do empréstimo e o credor deve garantir que possa cobrar essa garantia no caso de o inadimplência do mutuário que os inadimplentes. Espera -se que os mutuários geralmente paguem uma taxa de inscrição, taxa de pesquisa de título, taxa de avaliação e potencialmente outros honorários de depósito, além de precisar pagar honorários advocatícios e outros custos de fechamento variados. Isso pode realmente aumentar rapidamente, e especialmente se o empréstimo for relativamente pequeno, os custos poderão negar o valor do próprio empréstimo.

Finalmente, é fundamental para os proprietários lembrarem que obter um empréstimo de patrimônio líquido está adicionando o que é essencialmente um segundo pagamento de hipoteca, além do atual. Isso pode ser absolutamente mais fácil do que acompanhar e pagar uma pilha de contas menores a cada mês. É verdade que, se um proprietário tiver crédito ruim, um empréstimo de patrimônio residencial pode não ser uma opção, e um credor impedirá que o proprietário emprestasse mais do que acha que eles poderão pagar. Mas eis o seguinte: se um proprietário de casa cair inesperadamente no Hard Financial Times e tem problemas para pagar suas contas, chegar atrasado nessa pilha de contas menores resultará em multas e taxas, enquanto chega repetidamente em duas hipotecas pode custar sua casa. Há muito em jogo ao pedir emprestado fortemente contra uma casa. Os proprietários vão querer comprar, escolher um credor confiável e decidir quanto precisam emprestar para realizar os projetos que têm em mente, em vez de levar o máximo possível.

Depois que um proprietário encontrou um credor confiável e se estabeleceu em um dos melhores empréstimos para o patrimônio líquido, eles podem gostar de trabalhar em seu projeto de melhoria da casa ou pagar pelo casamento e celebrar a disciplina necessária para construir patrimônio suficiente para usar para esses propósitos.