Resolvido! O que é um empréstimo jumbo?

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Q: Meu marido e eu esperamos comprar uma nova casa em um bairro de luxo. Nosso corretor de hipotecas nos disse que a casa que estamos analisando pode não se qualificar para uma hipoteca convencional e pode exigir um empréstimo jumbo por causa do preço. O que é um empréstimo jumbo e como conseguimos um?

A: Um dos tipos mais comuns de empréstimos à habitação é uma hipoteca em conformidade convencional. No entanto, esses empréstimos estão disponíveis apenas para casas até um determinado valor. Propriedades de alto dólar não se qualificarão para uma hipoteca de conformidade convencional. Os compradores de imóveis que esperam comprar uma casa cara que cai fora do limite máximo de empréstimo convencional pode ser capaz de obter um empréstimo Jumbo para garantir o financiamento para sua nova casa.

Isso pode levar a mais perguntas, como “o que é um empréstimo jumbo e como é diferente de uma hipoteca convencional?”As hipotecas jumbo oferecem valores mais altos de empréstimo para compradores bem qualificados e geralmente são reservados para casas que excedem o limite máximo de empréstimo convencional.

Os empréstimos jumbo são projetados para casas que excedem o valor máximo de empréstimo convencional de US $ 647.200 e não se qualificam para um empréstimo em conformidade convencional por regras da Agência Federal de Finanças Habitacionais (FHFA).

Muitas casas à venda têm preços dentro dos limites de empréstimos em conformidade. Isso significa que os compradores podem retirar uma hipoteca de conformidade convencional para a propriedade. O limite exato para empréstimos em conformidade é definido a cada ano pela Federal Housing Finance Agency. Quando uma casa é vendida a um preço superior a esse limite, a casa não se qualifica para uma hipoteca em conformidade, e o comprador pode precisar usar uma hipoteca jumbo para comprar a casa em vez.

Então, o que é uma hipoteca jumbo? Também chamado de hipoteca não conforme, um empréstimo jumbo é projetado para casas que excedem os limites de hipoteca em conformidade convencionais. Se o limite de empréstimo em conformidade fosse de US $ 647.200, um mutuário que procura comprar uma casa de US $ 800.000 sem um adiantamento significativo precisaria solicitar um empréstimo jumbo.

Embora os empréstimos jumbo geralmente ofereçam termos semelhantes aos dos empréstimos em conformidade, eles geralmente têm requisitos mais rígidos. Um credor de empréstimo Jumbo pode exigir que os mutuários forneçam mais confirmação de que podem pagar por sua nova casa. Além disso, os compradores de imóveis podem ter que comprar por mais tempo para escolher um credor hipotecário disposto a oferecer um empréstimo jumbo.

Algumas áreas de alto custo podem ter mais limites de empréstimos em conformidade, o que significa que os compradores nessas áreas ainda podem obter um empréstimo convencional, mesmo que o preço de venda de sua casa seja maior que o limite do FHFA.

Existem variações nos limites de empréstimo Jumbo por estado. Pode até variar de acordo com o condado dentro de um estado. Áreas de custo superior também podem ter limites mais altos para empréstimos convencionais. Isso significa que os compradores em estados ou municípios com preços mais altos para as casas ainda podem usar um empréstimo em conformidade para comprar sua nova casa.

Considere este exemplo: existem duas casas listadas pelo mesmo preço, mas em diferentes estados. O primeiro A-i é em casa, dentro de um estado e condado de alto custo. Ele se qualifica para um empréstimo em conformidade porque o condado tem um limite de empréstimo em conformidade mais alto. A casa B, no entanto, não está localizada em uma área de alto custo; É simplesmente uma casa de luxo em uma área que usa o limite de empréstimo em conformidade com FHFA. Embora o preço seja o mesmo para cada casa, um comprador provavelmente precisaria de um empréstimo Jumbo para comprar a casa B.

Além de designar áreas de alto custo, o FHFA usa um conjunto especial de fatores para determinar o limite de empréstimo em conformidade fora dos Estados Unidos continentais. Havaí, Alasca e certo.S. Territórios, como Guam, têm mais limites de empréstimos em conformidade do que a maioria dos estados no continente. Assim como áreas de alto custo do Continental U.S., áreas de alto custo nesses estados e territórios podem ter limites de conformidade ainda mais altos. Por exemplo, algumas áreas do Havaí têm limites de empréstimo em conformidade bem acima do padrão FHFA.

Ao contrário das hipotecas convencionais, os empréstimos jumbo não podem ser garantidos por Fannie Mae ou Freddie Mac, o que os torna mais arriscados para os credores.

A principal diferença entre um jumbo vs. Empréstimo convencional é a capacidade do credor de vender a hipoteca para Fannie Mae ou Freddie Mac. Fannie Mae e Freddie Mac são empresas patrocinadas pelo governo (GSEs), o que significa essencialmente as empresas administradas pelo governo federal. Esses GSEs foram projetados para ajudar os bancos a ter dinheiro suficiente para emprestar dinheiro aos americanos que desejam comprar uma casa. Muitos bancos e instituições de empréstimos vendem as hipotecas que eles originam para um desses GSEs, que por sua vez lhes permite financiar mais hipotecas.

Um empréstimo é considerado "em conformidade" se estiver dentro dos requisitos de venda a Fannie Mae ou Freddie Mac. Empréstimos em conformidade são garantidos pelos GSEs e diminuem o risco para o credor, porque o credor sabe que pode vender o empréstimo ao governo. Qualquer empréstimo que não atenda aos requisitos é considerado não conforme e não pode ser vendido para Fannie Mae ou Freddie Mac. Empréstimos jumbo caem fora dos requisitos porque o valor do empréstimo está acima dos limites de Fannie Mae e Freddie Mac.

Os credores geralmente exigem uma avaliação adicional para verificar o valor da casa antes de aprovar um empréstimo jumbo.

No processo tradicional de compra em casa, o comprador paga por uma avaliação na casa que deseja comprar. Um avaliador independente passa pela propriedade e avalia seus recursos e condições. Geralmente, mais recursos ou comodidades aumentam o valor. No entanto, a condição e a idade da propriedade também afetam o valor da avaliação.

Por exemplo, uma casa com três quartos é frequentemente avaliada com mais de um com dois quartos. Se a casa de 3 quartos for atingida, no entanto, poderá facilmente avaliar menor que uma casa mais recente de 2 quartos. O avaliador também compara a casa com outras casas à venda ou recentemente vendida na área para ajudar a determinar o valor da casa em relação ao atual mercado imobiliário local.

Os melhores credores hipotecários têm cuidado para evitar emprestar dinheiro a mutuários sub -qualificados. Além disso, os credores usam o processo de avaliação para ver se uma propriedade vale o preço pedido no mercado atual. Os credores hipotecários jumbo assumem muito mais riscos do que os credores hipotecários em conformidade, portanto, precisam garantir que a propriedade comprada valha o valor do empréstimo. Eles podem pedir aos mutuários que paguem uma segunda avaliação independente para verificar o valor da propriedade.

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Os empréstimos jumbo geralmente estão disponíveis com uma taxa de juros fixa ou variável e em uma variedade de comprimentos de termo.

Muitos compradores de casas ficam surpresos ao saber quantas opções têm ao escolher os termos de seu empréstimo à habitação. As hipotecas geralmente vêm em uma variedade de taxas de juros e comprimentos de prazo para melhor atender às necessidades de compradores individuais. Os credores de empréstimos jumbo geralmente oferecem tipos de taxa de juros semelhantes e comprimentos de empréstimos.

Uma hipoteca de taxa fixa é um dos tipos mais populares de empréstimos à habitação, tanto para compradores de casas que procuram empréstimos em conformidade e jumbo. Nesse tipo de hipoteca, os mutuários pagam uma taxa de juros fixa ou definida pela duração do empréstimo. Geralmente, nem um credor nem um mutuário podem alterar a taxa de juros, a menos que o empréstimo seja refinanciado. Isso facilita para os mutuários orçar seus custos de hipoteca e é uma abordagem direta para financiar uma compra de casa.

Alguns compradores escolhem uma hipoteca de taxa de juros variável em vez de uma taxa fixa. Hipotecas de taxa variável, ou hipotecas de taxa ajustável (ARMS), têm uma taxa de juros fixa nos primeiros anos do empréstimo. Após o aumento do período de empréstimo inicial, o credor pode ajustar a taxa de juros do empréstimo, geralmente uma vez por ano. Por exemplo, um braço pode ter uma taxa de juros de 3 % nos primeiros 7 anos do empréstimo. Após o término do período de 7 anos, o credor pode mover a taxa de juros para cima ou para baixo, dependendo do cenário da taxa atual. Os compradores que escolhem os braços geralmente o fazem para obter uma taxa de juros mais baixa durante os primeiros anos de casa de casa, pois podem refinanciar seu empréstimo (ou até vender sua casa) quando os 7 anos estiverem acordados. Essa pode ser uma boa maneira de economizar dinheiro com os custos de juros se o mutuário planeja vender a casa antes do início do período variável da taxa de juros.

Como os empréstimos jumbo são vistos como mais arriscados, eles tendem a ter requisitos de qualificação mais rigorosos, como uma pontuação de crédito acima de 700 e uma proporção baixa de dívida / renda (DTI).

Uma pontuação de crédito é um número de três dígitos que ajuda os credores a avaliar a capacidade do mutuário de pagar o dinheiro que eles emprestaram. Vários fatores diferentes compõem uma pontuação de crédito, mas um dos mais importantes é o histórico de pagamentos. O histórico de pagamentos de um mutuário diz a um credor se eles têm ou não um registro de credores reembolsados ​​a tempo. Os mutuários que estão comprando uma casa que atende aos limites de conformidade convencionais podem ser capazes de obter aprovação com uma boa pontuação de crédito. Alguns credores podem até trabalhar com mutuários que têm pontuações mais baixas para ajudá -los a comprar uma casa.

Os mutuários que desejam comprar uma casa com um empréstimo jumbo, no entanto, geralmente precisam de uma pontuação de crédito Jumbo para corresponder. Como os credores de empréstimos Jumbo não podem vender empréstimos para Fannie Mae ou Freddie Mac, eles estão assumindo um nível mais alto de risco. Eles reduzem esse risco, oferecendo apenas empréstimos jumbo a mutuários com excelentes pontuações de crédito. Uma pontuação de crédito mais alta geralmente indica que o mutuário tem disciplina e fundos para pagar o empréstimo jumbo.

Outro fator que os credores usam ao determinar se alguém se qualifica para um empréstimo Jumbo é a relação dívida / renda (DTI). O DTI de um mutuário mostra sua renda em comparação com suas outras dívidas. Por exemplo, uma pessoa ganha US $ 5.000 por mês e paga US $ 2.000 por mês em dívidas, como pagamentos de carros ou empréstimos estudantis. A relação DTI é 40 %. Os credores usam o DTI para ajudar a decidir se devem emprestar dinheiro a um mutuário, mas os mutuários podem usar seu DTI para ajudar a determinar quanta casa eles podem pagar. Embora os requisitos da relação DTI variem entre os credores, a maioria exige um DTI mais baixo para garantir um empréstimo jumbo.

Os mutuários que têm reservas de caixa no banco têm maior probabilidade de se qualificar para um empréstimo de hipoteca jumbo.

Ter uma excelente pontuação de crédito e uma baixa relação dívida / renda pode não ser suficiente para alguns mutuários se qualificarem para um empréstimo de jumbo. Muitos credores de empréstimos jumbo querem ter certeza de que apenas emprestam grandes quantias de dinheiro aos compradores de imóveis que podem pagar o empréstimo. Uma maneira pela qual os credores verificam se um mutuário pode pagar seu empréstimo jumbo é analisando reservas de caixa e ativos adicionais.

Reservas de caixa são qualquer economia e investimentos que um mutuário possa usar para pagar o empréstimo, se necessário. Se um mutuário tiver muito dinheiro extra em uma conta poupança, o credor pode estar mais disposto a oferecer um empréstimo de jumbo. Isso porque o mutuário poderia usar o dinheiro extra para ajudar a pagar pelo empréstimo se algo acontecesse com sua renda regular. Por exemplo, um comprador quer comprar uma casa com um empréstimo Jumbo de US $ 800.000. Eles têm excelente crédito e um baixo DTI. Além disso, eles têm uma conta poupança com US $ 500.000. Se eles perderem o emprego ou a capacidade de obter uma renda, essa reserva de caixa poderá ajudar a cobrir os pagamentos de empréstimos Jumbo até encontrar uma maneira de vender a casa ou reabastecer sua renda. Alguns credores podem considerar outros ativos que poderiam ser liquidados artes finas ou reservas de jóias de luxo como para um empréstimo de jumbo.

Os credores normalmente exigem um adiantamento mais alto para um empréstimo jumbo do que para um empréstimo em conformidade convencional.

O requisito de adiantamento para uma hipoteca é geralmente determinado calculando a relação empréstimo / valor (LTV) da propriedade. Os credores calculam o LTV dividindo o valor total do empréstimo hipotecário pelo valor avaliado da propriedade. Por exemplo, uma avaliação em casa por US $ 900.000. Os compradores têm US $ 175.000 a serem colocados na compra, para que precisem de um empréstimo jumbo de US $ 800.000. O LTV do empréstimo seria de cerca de 80 %.

Embora não haja limites de empréstimo jumbo como há para empréstimos em conformidade, muitos credores não aprovam empréstimos jumbo com uma proporção LTV mais alta. Os requisitos exatos de LTV variam de acordo com o credor, mas é comum que os credores de empréstimos jumbo exigirão um LTV de 80 % ou menos. Isso significa que o mutuário precisaria de pelo menos um adiantamento de 20 % para garantir o empréstimo.

Com um empréstimo em conformidade, alguns credores podem estar dispostos a deixar os mutuários colocarem de 3 % a 5 % em sua hipoteca. Empréstimos jumbo, por outro lado, geralmente exigem baixos pagamentos de pelo menos 10 %. Muitos credores hipotecários jumbo podem exigir ainda mais, como 20 % ou até 30 %, para garantir o empréstimo. Os requisitos de adiantamento mais altos de um empréstimo Jumbo tornam importante para um mutuário ter uma quantia alta de dinheiro economizada antes de tentar obter um empréstimo jumbo.

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Hipotecas jumbo também geralmente têm taxas de juros mais altas do que os empréstimos de conformidade tradicionais.

Os credores que oferecem hipotecas jumbo costumam procurar maneiras de reduzir seus riscos, muitos usam taxas de juros mais altas para empréstimos jumbo. Ao cobrar uma taxa de juros mais alta, os credores recuperam o dinheiro que deram ao mutuário mais rápido. Se o mutuário não defender seu empréstimo após 10 anos, o credor ainda poderá coletar uma década de cobrança de juros. Se o credor tivesse oferecido uma taxa mais baixa, teria recuperado menos do valor emprestado.

Dependendo do credor, os mutuários poderiam esperar que as taxas de empréstimo jumbo talvez sejam apenas um pouco mais altas do que as taxas de empréstimo em conformidade, ou podem ser até vários pontos percentuais mais altos. Os mutuários podem encontrar taxas de hipoteca jumbo atuais entrando em contato com os credores de empréstimos Jumbo. Como nos empréstimos em conformidade, as taxas de empréstimo jumbo mudam frequentemente. Os credores baseiam suas taxas de empréstimo jumbo no mercado atual da taxa de juros.

Semelhante a um empréstimo em conformidade tradicional, a taxa exata de um empréstimo jumbo também dependerá do mutuário. Fatores que podem afetar as taxas de juros da hipoteca entre os mutuários incluem a pontuação de crédito e os ativos do mutuário. Alguém com uma pontuação de crédito mais alta e muito dinheiro em reserva pode se qualificar para uma taxa de juros mais baixa. Em certas condições de mercado, um mutuário bem qualificado pode até encontrar um credor oferecendo uma taxa mais baixa para um empréstimo jumbo do que outros estão oferecendo para hipotecas convencionais. A melhor maneira de os mutuários encontrarem uma taxa de juros acessível em seu empréstimo Jumbo é comprar ao redor.

É provável que os custos e taxas de fechamento sejam mais altos em um empréstimo jumbo do que em um empréstimo convencional.

O custo da compra de uma casa não se limita a pagamentos mensais de hipoteca e ao adiantamento. Os mutuários hipotecários também precisam cobrir muitos custos de fechamento. Os custos de fechamento são as taxas diversas associadas à preparação e protegem de uma hipoteca. Essas taxas geralmente incluem custos para avaliações. Os mutuários também podem ter que pagar honorários advocatícios e outros custos relacionados ao título para verificar e transferir o título da propriedade para o nome do novo proprietário. Finalmente, os custos de subscrição e criação do empréstimo à habitação geralmente são incluídos nos custos de fechamento.

Empréstimos jumbo geralmente têm custos de fechamento mais altos do que as hipotecas convencionais, porque simplesmente há mais para processar. Por exemplo, se um credor de empréstimo jumbo exigir uma segunda avaliação em casa, o mutuário provavelmente terá que pagar por duas avaliações em vez de apenas uma. Isso ajuda a diminuir o risco do credor desencorajando os mutuários subqualificados de aplicar.

Os credores também podem cobrar custos de fechamento e taxas mais altos para empréstimos de jumbo porque seus custos são maiores. Em geral, empréstimos jumbo requerem subscrição manual. Isso significa que um especialista financeiro precisa analisar o aplicativo do mutuário e verificar individualmente todos os seus documentos de suporte, como informações de renda ou declarações de reserva de caixa.

Enquanto a maioria dos empréstimos jumbo existe fora dos programas do governo, os mutuários elegíveis podem ser capazes de obter um empréstimo jumbo do U.S. Departamento de Assuntos dos Veteranos (VA).

Os empréstimos jumbo geralmente estão disponíveis apenas como produtos de empréstimos privados. A maioria dos programas apoiados pelo governo não permite empréstimos jumbo. Por exemplo, o Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA) ou os programas de empréstimos da Administração Federal de Habitação (FHA) têm limites máximos de valor do empréstimo. No entanto, veteranos qualificados, membros do serviço de serviço ativo e certos cônjuges militares podem se qualificar para um empréstimo jumbo sob o programa de empréstimos à habitação do Departamento de Assuntos do Departamento de Veteranos (VA).

O programa de empréstimos VA ajuda veteranos e membros militares de serviço ativo a comprar uma casa. O programa apresenta muitas vantagens para ajudar a tornar o processo de compra em casa mais acessível para veteranos. Os recursos comuns dos empréstimos VA incluem requisitos de adiantamento, poucos ou nenhum custo de fechamento e requisitos mais baixos do mutuário para garantir o empréstimo. Para muitos veteranos, o programa de empréstimos VA é a maneira mais fácil e acessível de comprar uma casa, mesmo que o preço da casa esteja fora dos limites de empréstimo em conformidade.

Não há limites específicos de empréstimos para o programa de empréstimos VA. No entanto, os mutuários devem observar que o VA não faz os empréstimos reais. Em vez disso, o VA garante parte do empréstimo de credores hipotecários privados. Embora o próprio VA não tenha limites de empréstimos, os credores individuais podem ter limites para os empréstimos de VA que eles oferecem. Os mutuários qualificados vão querer perguntar ao credor se houver algum limite de empréstimo de VA antes de solicitar um empréstimo.

Em geral, um empréstimo jumbo é uma boa opção para os mutuários que podem se qualificar e que estão comprando uma casa de maior valor.

Os rigorosos requisitos de empréstimos jumbo geralmente tornam esses empréstimos menos comuns do que empréstimos em conformidade. Os mutuários geralmente precisam ter um grande crédito, alta renda e uma grande reserva de dinheiro e outros ativos para se qualificar para um empréstimo jumbo. Além disso, muitos credores simplesmente não oferecem empréstimos jumbo, pois podem ser vistos como arriscados.

No entanto, os compradores de imóveis que desejam comprar uma propriedade de alto dólar podem querer considerar um empréstimo jumbo. Para muitas propriedades de alto valor, os empréstimos jumbo são uma das maneiras mais fáceis de os compradores de casas obterem os benefícios de uma hipoteca tradicional em um valor alto o suficiente para comprar a casa. Empréstimos jumbo são particularmente úteis para compradores de casas que desejam comprar uma propriedade de luxo com comodidades ou recursos geralmente não encontrados na área.

Empréstimos jumbo também podem beneficiar os investidores imobiliários. Os investidores costumam usar empréstimos jumbo como uma maneira de comprar uma propriedade de investimento sem usar todo o dinheiro à mão. Independentemente da situação do comprador, um empréstimo jumbo pode ser um bom ajuste para os mutuários bem qualificados obter uma propriedade de alto valor que não atenda aos requisitos de um empréstimo em conformidade.