Resolvido! O que é uma hipoteca, e preciso de uma para comprar uma casa?

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Q: Estou comprando minha primeira casa e há tantas complexidades no processo que estou sobrecarregado. Também percebi que, embora saiba que provavelmente preciso de uma hipoteca, não tenho certeza do que é uma hipoteca e se todas as hipotecas são iguais. Eu preciso de um? Que decisões eu preciso tomar?

A: Isso acontece com muitos compradores iniciantes, então não fique envergonhado. Provavelmente existem alguns termos que você ouviu pessoas jogando por anos e talvez até se usasse-que quando o push chega para empurrar, você percebe que não pode definir. Não é surpresa que frases como "significado de hipoteca" e "definição de hipoteca" sejam algumas das primeiras coisas que muitos novos compradores de casas pesquisam ao iniciar seu processo. Mas você está certo em fazer a pergunta, porque sua hipoteca é provavelmente uma das maiores decisões financeiras que você já tomou, por isso é uma boa ideia ser o mais educado possível antes de assumir o compromisso de financiar a compra da sua casa.

Uma hipoteca, necessária para a maioria dos compradores de imóveis, é um empréstimo seguro que ajuda um comprador a comprar ou refinanciar uma casa.

A maioria dos compradores de casas pela primeira vez experimenta uma certa quantidade de choque de adesivos quando começa a olhar para as casas para venda, e o choque só aumenta quando o comprador da casa perceber que precisará pagar pelo seguro de proprietários e um seguro de hipoteca em cima do Preço da casa e dos custos de fechamento. É fácil ficar sobrecarregado. Obviamente, alguns compradores de casas têm a capacidade de pagar em dinheiro por sua casa, mas isso é bastante incomum; Os preços das casas geralmente estão muito além do que a maioria das pessoas, especialmente compradores iniciantes, pode se unir em dinheiro. Os preços das casas também excedem o que a maioria dos mutuários pode se qualificar através de um empréstimo pessoal. Como resultado, a maioria dos compradores de imóveis usa uma hipoteca para financiar sua compra.

Uma maneira simples de descrever uma hipoteca é que é um empréstimo que um mutuário leva de um credor qualificado para pagar por uma casa. Ao tomar o empréstimo, o mutuário usa a própria casa como garantia para garantir que eles pagarão o dinheiro. Se o mutuário não puder pagar sua hipoteca, o credor pode levar a casa e vendê -la para reduzir a perda financeira. Existem tipos de empréstimos hipotecários que também podem ser tomados para refinanciar ou remodelar uma propriedade. Isso parece bastante direto, mas existem alguns tipos diferentes de programas de empréstimos hipotecários, e há uma certa quantidade de preparação que os mutuários devem realizar antes de se aplicarem para garantir que as taxas e programas mais favoráveis ​​estejam disponíveis para eles.

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Existem vários tipos de empréstimos hipotecários disponível, incluindo convencional, FHA, USDA e VA.

As hipotecas convencionais são o produto de empréstimo à habitação mais comum, e é isso que a maioria das pessoas pensa quando consideram uma hipoteca. Existem dois tipos: empréstimos em conformidade e empréstimos não conformes. Empréstimos convencionais em conformidade com os requisitos fornecidos pela Agência Federal de Financiamento Habitacional, que lhes permitem comprar por grandes servidores de empréstimos Fannie Mae e Freddie Mac. Essas empresas compram empréstimos de credores após o fechamento dos empréstimos e manter a manutenção do empréstimo (cobrar pagamentos e garantir que os prêmios de seguro dos proprietários sejam pagos). Este é o tipo mais tradicional de empréstimo hipotecário. Os empréstimos convencionais em conformidade geralmente exigem um adiantamento mínimo de 3 % para os mutuários com uma excelente pontuação de crédito do FICO, mas um adiantamento inferior a 20 % resultará no mutuário pagar um custo adicional para o seguro hipotecário privado (PMI). Os mutuários com pontuações médios de crédito podem ser necessários para contribuir com um adiantamento maior. A pontuação de crédito de um mutuário e a probabilidade de Freddie Mac ou Fannie Mae comprarão o empréstimo reduz o risco geral para o credor, o que significa que as taxas de juros normalmente serão mais baixas do que faria para os mutuários com pontuações de crédito mais baixas. Empréstimos convencionais não conforme não precisam atender aos padrões de Freddie Mac e Fannie Mae, para que esses empréstimos possam ser maiores do que o máximo permitido ou oferecido a mutuários com crédito menos do que o ideal.

A Federal Housing Administration (FHA) reconheceu que a alta pontuação de crédito e os requisitos de adiantamento para empréstimos convencionais estavam fechando muitos compradores de casas fora do mercado, porque haviam lutado com problemas de crédito no passado ou não conseguiram salvar o requisito pagamento. Esses mutuários eram totalmente capazes de fazer pagamentos mensais de hipotecas, mas lutaram para atender ao padrão para aplicar. O programa de hipoteca da FHA foi projetado para resolver esses problemas. Esses empréstimos requerem uma pontuação FICO de 580, que é menor que o padrão 620 que muitos programas de empréstimos convencionais exigem. Os mutuários com uma pontuação de crédito de 580 ou superior podem fazer um adiantamento de apenas 3.5 % em sua casa, mas os mutuários com uma pontuação tão baixos quanto 500 podem se qualificar se puderem reduzir 10 % em um empréstimo da FHA. Como o FHA garante esses empréstimos (em outras palavras, se um inadimplência do mutuário, o FHA cobrirá a perda financeira do credor), os empréstimos da FHA geralmente têm excelentes taxas de juros. Os empréstimos da FHA exigem pagamentos de prêmio de seguro hipotecário (MIP) pela vida útil do empréstimo ou até que seja refinanciado, mas mesmo com essas despesas mensais adicionais, os empréstimos da FHA oferecem um caminho para a casa de casa para compradores que, de outra forma, não podem se qualificar para uma hipoteca.

O u.S. Departamento de Agricultura (USDA) também oferece um programa de empréstimos para compradores que podem não se qualificar para um empréstimo convencional. O objetivo desses empréstimos é duplo: eles oferecem uma maneira de os compradores de baixa a moderada renda alcançarem a propriedade mais cedo e reforçam a economia e aumentam a população de áreas rurais onde ambos podem estar caídos. Os empréstimos do USDA estão disponíveis para compradores cuja renda fica abaixo do limite necessário para sua área (os limites variam com base no local) que estão dispostos a comprar uma casa em áreas rurais designadas. Os empréstimos são oferecidos sem requisitos de adiantamento ou seguro hipotecário. Como os empréstimos são garantidos pelo USDA, os credores podem oferecer taxas de juros extremamente favoráveis, apesar da ausência de adiantamento ou seguro. Esses empréstimos tornam a casa de casa uma realidade para aqueles que têm a capacidade de se mudar e que podem não ser capazes de comprar uma casa de outra forma.

Finalmente, o U.S. O Departamento de Assuntos do Departamento de Veteranos (VA) desenvolveu um programa de empréstimo à habitação para reconhecer os desafios únicos à propriedade que a empresa ativa e os membros do serviço militar aposentado experimentam. Anos de serviço público podem resultar em ganhos mais baixos (e, portanto, menos economia) do que para os do setor público, e a realocação frequente pode dificultar a compra e venda de casas. O programa de empréstimos VA não requer adiantamento e oferece baixas taxas de juros sem requisitos de seguro hipotecário. Embora exista uma pequena taxa de financiamento necessária no fechamento, ela pode ser enrolada no próprio empréstimo, e os custos de fechamento são limitados para mantê -los gerenciáveis. Esses empréstimos estão disponíveis para membros atuais ou ex -militares e suas famílias.

Além dos programas hipotecários mencionados acima, outros programas de hipotecas estaduais e locais podem estar disponíveis para membros de várias organizações, profissões ou localidades. Portanto, é uma boa ideia fazer uma investigação completa ou escolher um corretor de hipoteca que esteja familiarizado com as opções em sua área antes de decidir que tipo de hipoteca solicitar.

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Os credores hipotecários determinam o valor do empréstimo e a taxa de juros com base na pontuação de crédito do mutuário, relação dívida / renda, adiantamento, prova de renda, declarações fiscais e muito mais.

O peso de um pagamento mensal de hipoteca é significativo e é algo que muitos compradores de imóveis iniciantes subestimam. Os credores não querem que os mutuários lutem para fazer seus pagamentos. Os mutuários que acham que seus pagamentos mensais são mais propensos a inadimplência, e os credores preferem não passar pelo processo caro de execução duma hipoteca (onde o banco leva a casa do mutuário e o vende para recuperar suas próprias perdas após o não pagamento). Para tornar isso menos provável, um credor fará uma revisão completa do histórico de crédito, renda e outros fatores do mutuário antes de decidir se concederá um empréstimo ao mutuário e quanto de um empréstimo o credor acredita. Essencialmente, o pedido de hipoteca ajudará o credor a avaliar o tamanho que o mutuário é para o credor e, em seguida, o credor decidirá quanto risco deseja correr e a que custo. A definição do credor do que faz de um mutuário um bom risco variará um pouco a cada situação.

Para solicitar uma hipoteca, o mutuário deve estar preparado para produzir documentação de toda a sua história financeira. Antes do aplicativo-idealmente antes de o aplicativo, o mutuário deve acessar seus relatórios de crédito das três principais agências de relatórios de crédito e verificá-las quanto à precisão, depois começar a trabalhar para corrigir itens negativos no relatório antes de se inscrever na hipoteca. Embora a fórmula precisa que os credores usam para determinar valores e taxas de juros do empréstimo varia um pouco de credor ao credor, o histórico de crédito e a pontuação de crédito do mutuário são uma parte significativa do cálculo. O credor também considerará a renda do comprador, o histórico de renda, como mostrado nas declarações fiscais e sua relação dívida / renda (DTI). Os credores estão interessados ​​na porcentagem da renda do mutuário que vai para os pagamentos da dívida a cada mês, pois eles usam o número como um sino para quanto o mutuário lutará com os pagamentos. Usando seu relatório de crédito, os mutuários podem calcular esse número adicionando os pagamentos mínimos devidos a dívidas a cada mês (como outros empréstimos, pagamentos com cartão de crédito e pagamentos de carro) e o pagamento estimado da hipoteca, incluindo impostos sobre a propriedade, seguro de proprietários e seguro de hipoteca, e depois dividi -lo pela renda mensal bruta. Os pagamentos totais da dívida não devem representar mais de 43 % da renda mensal do mutuário; Esta é a maior proporção de DTI que a maioria dos credores permitirá.